【正文】 代理機構，委托其辦理招標事宜。拍賣方式的特點：①通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物； ②最高應價者獲得標的物； ③拍賣行業(yè)具有中介服務性質(zhì)。土地掛牌出讓的程序：：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點；：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場勘探；：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明、法定代表人身份證復印件辦理競買申請，繳納競買保證金；：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動；：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價，更新現(xiàn)實掛牌報價；：在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，竟得與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金；：掛牌活動結束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。三、房地產(chǎn)市場 A、一級市場：以土地為主體（亦稱土地市場、土地交易市場）；B、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權轉賣給需求者（新建商品房的買賣市場）；C、三級市場：房屋在消費市場的在此流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租賃（二手房）；四、零散的名詞概念生地：是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，一般該類土地離城鎮(zhèn)較遠，無市政基礎設施，未開發(fā)利用。飛地：又稱插花地，指土地所有權人或者使用權人的土地部分或全部被他人土地包圍的。炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某地段土地與其地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下地皮（即土地使用權），等到地價達到預期價位才出手牟利，以獲得囤積土地的高利潤行為。建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置（外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構筑物不得超越此界限。城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護范圍界限。建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。凈面積：所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。非住宅用房按建筑面積計算。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。~。進深：進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。它是在實用面積的基礎上扣除柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。拆遷補償標準的調(diào)整由市縣人民政府公布。各類具體的價格補償標準由區(qū)縣物價局依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟水平和人均收入水平等情況進行定價。安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。了解開發(fā)項目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標，項目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設施情況及收費，是否九通一平，樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況，項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設施、物業(yè)管理方式等。工程結束后，對工程期間工作做總結報告，交主管領導審閱。辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。五、工作內(nèi)容項目可行性研究階段：（1）搜集市場相關信息，為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù)，辦理土地準備工作，制定嚴密工作計劃，計劃包括征地（買地）、拆遷、補償?shù)确桨?。項目前期階段：（1）繳納土地轉讓金、土地契稅，獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作，獲得土地地籍圖。（7）測量隊定樁、放線，交納相關費用。（11）協(xié)助組織設計單位招標，辦理招標備案。（15）辦理《供熱證明書》，交納相關費用。（19）辦理《擴初設計批復》，項目投資計劃，設計單位施工圖紙設計及各專業(yè)項目圖紙設計（根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設計），辦理《施工圖審查意見書》。（2）監(jiān)理、施工單位招標及招標備案。（6）辦理《售房許可證》。（2）能源（水、電、燃氣、熱力、市政等）單位驗收組織，簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。（4）組織人防監(jiān)督站進行人防竣工驗收工作，獲得《人防合格證明書》（5）組織消防單位進行消防驗收，獲得《消防驗收意見書》（6）組織環(huán)保單位進行驗收，獲得《消防影響報告》。7）氣象部門（防雷審查）所需申請材料（限符合國家氣象局第11號令第四條規(guī)定范圍的建設項目）：設計總平面圖、建筑及電氣專業(yè)圖。三、定義術語 房地產(chǎn)開發(fā):指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行房屋建設和銷售的活動，包括從規(guī)劃選址到交付使用的全過程，由征地到拆遷安置、規(guī)劃設計、三通一平、房屋建設、預售、竣工驗收、入伙等多項內(nèi)容組成。 市政部（如單獨設置，職能如下；如與工程部或開發(fā)部合并，則由相關部門承擔相應職責）、電、燃氣、電信、數(shù)字電視、網(wǎng)絡、消防報批及驗收。 財務部；。五、流程圖(僅供參考)房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程財務/核算部土地拓展部門銷售策劃部設計部門開發(fā)報建部門公司領導規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦其它職能部門獲取土地信息成本測算、財務狀況分析市場可行調(diào)研技術分析報建條件分析項目決策階段編制項目建議書及可研報告決策用地申請階段用地規(guī)劃選址申請核發(fā)《選址意見書》用地權屬核查復函土地前期立項復函資質(zhì)環(huán)保單位出具《環(huán)評報告》并辦理同意復函用地方案圖申請核發(fā)用地方案圖成本分析市調(diào)分析提出規(guī)劃指標意見規(guī)劃要點申請建設用地規(guī)劃許可證宗地圖制作建房申請同意復函測算地價土地使用權初始登記申請簽署土地合同土地初始登記公告同意復函用地申請階段提供相關數(shù)據(jù)土地證投資概預算前期開工立項申請開工立項通知建筑物命名確定提出地形現(xiàn)狀圖測繪提出地質(zhì)災害評估提出地質(zhì)堪察測繪建筑物命名申報命名批復申請報批批復或備案回執(zhí)設計前期調(diào)查階段市政管線、路網(wǎng)查詢?nèi)〉貌樵冑Y料項目前期設計 成本分析市場調(diào)研定位提供方案文本審定方案設計申請行政許可設計方案審批意見書提供擴初圖紙?zhí)岢鰯U初申請初步設計審批意見書樁基提前開工證明提供樁基施工圖紙樁基提前開工報建資質(zhì)單位出具《環(huán)評報告》，環(huán)保局發(fā)放環(huán)保批復建設項目消防設計審核意見書人防建設意見征詢單水土保持批復提供施工圖紙與審圖報告提出施工圖申請建筑工程規(guī)劃許可證節(jié)能圖紙節(jié)能報批建設部門節(jié)能審查備案設計階段設計修改圖紙設計修改申請同意復函房地產(chǎn)開發(fā)報建管理流程—（2）核算部招標中心銷售策劃部設計部門/工程部臨建位置選擇審定開發(fā)報建部門公司領導規(guī)劃部門國土部門發(fā)改部門環(huán)保部門消防部門民防辦建設部門其它職能部門臨建申請審批Y臨時用地規(guī)劃許可證臨時用地合同書臨建方案圖紙報批同意復函臨建消防審核意見書施工準備階段臨建施工圖報批臨時建設工程規(guī)劃許可證臨建施工臨建消防驗收申請臨建消防驗收合格意見書簽訂《臨水、臨電合同書》排污許可證施工單位配合臨電、臨水及排污申請準予行政許可書臨時道路接口申請準予行政許可書臨時占用道路許可證施工單位配合施工占道報批挖掘占用城市道路許可證紅線內(nèi)障礙物拆除遷移報批歸檔提出辦理專業(yè)施工許可要求及簽訂燃氣保護協(xié)議同意復函與燃氣部門簽訂《燃氣保護協(xié)議》施工合同樁基、土方、主體等專業(yè)施工許可申請核發(fā)土方、樁基、主體等專業(yè)《施工許可證》工程支付保函工程施工施工圖預算投資許可證申請質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站檢查、中間驗收《固定資產(chǎn)投資許可證》施工階段工程配合開工驗線申請樁基提前開工證明或工程規(guī)劃許可證蓋章開工驗線測量報告施工單位配合正式用水、用電申請準予行政許可簽訂正式供水供電合同書施工單位配合正式燃氣接口、路口報批準予行政許可同意復函施工單位配合電梯、電話、電視、網(wǎng)絡報批同意復函歸檔房號編制技術支持預售查丈報批預售查丈報告項目預售申請行政許可預售階段預售許可證廣告公司申辦售樓廣告設置報批配合同意復函價格確定價格備案申請備案回執(zhí)房地產(chǎn)預售合同備案備案回執(zhí)組織工程驗收工程單項驗收申請行政許可單項工程整改NY規(guī)劃驗收合格證環(huán)保驗收合格意見消防驗收合格意見書人防竣工驗收報告質(zhì)檢綜合驗收合格意見書電梯、電話、電視、網(wǎng)絡、燃氣、供水供電、檔案、節(jié)能等專業(yè)驗收合格意見竣工備案回執(zhí)竣工查丈報批申請竣工驗收階段竣工測繪報告設施專用基金繳納“三算單”編制房地產(chǎn)證初始登記申請現(xiàn)狀宗地圖制作物業(yè)公司：組織業(yè)主入伙公告通過工程保函退保及墻改金退還申請同意退還財務部：小業(yè)主產(chǎn)權轉移登記協(xié)調(diào)辦理房地產(chǎn)證協(xié)同物管用水、用電物管過戶停車場許可證協(xié)助辦理物管公司接受商業(yè)/酒店管理公司：提供分割意見提供分割圖紙商業(yè)面積分割報批審定同意復函分割查丈售后階段產(chǎn)權證辦理提供設計圖紙二次裝修報批裝修預算裝修合同二次裝修施工許可辦理裝修許可證設計備案復函消防審核意見書環(huán)保噪音報批同意復函組織二次裝修驗收二次裝修驗收配合消防驗收合格意見書結束六、關鍵活動描述 報建階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建工作主要分九個階段，具體包括項目決策階段、用地申請階段、設計前期調(diào)查階段、設計階段、施工準備階段、施工階段、預售階段、竣工驗收階段、售后服務階段。 施工準備階段1)工程部提供《臨時用地方案》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請臨時施工用地報批，取得《臨時用地方案圖》及《臨時用地工程規(guī)劃許可證》。 竣工驗收階段1)項目竣工后，開發(fā)中心（部）向國土部門申請竣工驗收查丈報批，工程部現(xiàn)場配合，取得《竣工測繪報告》《竣工驗收測量報告》；2)開發(fā)中心（部）憑《竣工測繪報告》向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗收報批，工程部現(xiàn)場配合，最終取得《建設工程規(guī)劃驗收合格許可證》；3)市政部向消防部門申請消防驗收或備案，組織接消防局人員到現(xiàn)場，由工程部組織各業(yè)務部門進行現(xiàn)場消防工程驗收，最終取得《消防驗收合格意見書》或備案證明；4)由人防施工單位申請人防工程單項驗收，開發(fā)中心（部）提供蓋章材料，工程部組織施工單位進行現(xiàn)場人防工程驗收，最終取得《人防驗收合格意見書》；5)開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門申請環(huán)保單項驗收，工程部組織相關部門進行現(xiàn)場環(huán)保驗收，最終取得《環(huán)保驗收合格證書》；6)開發(fā)中心（部）提供公司資料由電梯施工單位向電梯質(zhì)檢部門申請電梯驗收，工程部組織相關部門進行現(xiàn)場電梯驗收，最終取得《電梯驗收合格證書》；7)開發(fā)中心（部）向建設部門申請節(jié)能驗收，工程部組織相關部門進行現(xiàn)場節(jié)能驗收，取得《節(jié)能驗收合格證》；8)開發(fā)中心（部）向檔案部門申請檔案單項驗收，工程部協(xié)助驗收工作，取得《檔案驗收合格證書》；9)由相關單位向電話、網(wǎng)絡、有線電視、智能化主管職能部門提出驗收申請，市政部提供公司相關資料，工程部組織電話、網(wǎng)絡、有線電視、智能化現(xiàn)場驗收，最終取得相關驗收文件； 10)由開發(fā)中心（部）向建設部門申請工程竣工綜合驗收，工程部組織各業(yè)務部門進行現(xiàn)場驗收（包含燃氣專業(yè)驗收），取得《建設工程竣工（含燃氣）驗收合格報告》； 11)開發(fā)中心（部）向建設部門申請竣工驗收備案，取得《竣工驗收備案回執(zhí)》；12)核算部提供《工程三算單》，開發(fā)中心（部）憑《竣工驗收備案回執(zhí)》《現(xiàn)狀宗地圖》及其它材料向產(chǎn)權登記中心辦理房地產(chǎn)初始登記，并領取“房屋公用設施專用基金繳費通知”，財務部繳納房屋公用設施基金及初始登記公告費用，開發(fā)中心（部）領取《房產(chǎn)證》； 13)開發(fā)中心（部）向相關政府部門辦理項目公共配套設施移交手續(xù)，簽訂《移交協(xié)議》；14)開發(fā)中心（部）向交管部門申請項目停車場驗收，工程部組織、物業(yè)公司配合驗收工作，取得《停車場驗收合格證》；15)開發(fā)中心（部）向建設部門申請工程支付保函退保及散裝水泥、墻改金等押金退還手續(xù)，取得同意結果；16)銷售策劃部提供商業(yè)分割要求，設計管理部/總工室出具《商業(yè)分割圖紙》及電子數(shù)據(jù)、審圖意見書，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請商業(yè)分割圖紙報批手續(xù)，取得《同意復函》； 17)開發(fā)中心（部）向測繪部門申請商業(yè)分割查丈，取得《分割查丈報告》；18)開發(fā)中心（部）向產(chǎn)權登記中心申請商業(yè)分割產(chǎn)權證手續(xù)，取得商業(yè)分割《房產(chǎn)證》； 19)開發(fā)中心（部）將以上取得的驗收證件及復函原件移交人事行政部存檔。 報文后要與各職能部門保持有效溝通，提前解決技術及相關政策問題，以取得審批部門的支持和理解，保證報建工作順利實施。 報建專員取得的復函、許可證原件應在第五篇：(南京)開發(fā)報建實施細則南京（市）項目開發(fā)報建實施細則一、辦理開發(fā)項目備案（立項）（辦理部門：區(qū)發(fā)改局）（一）介入條件：繳納土地出讓金、簽訂土地出讓合同、節(jié)能評估報告及專家評審意見（二）準備資料：營業(yè)執(zhí)照；組織機構代碼證；項目備案請示報告（自擬）；企業(yè)投資項目備案申請表；節(jié)能評估報告及批復；提交的其他文件（如：通過招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項目需提供土地出讓合同（含規(guī)劃要點）、支付土地出讓金憑證及復印件等）(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人處長分管局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領導）（四）需其它部門配合的事項：第三方單位編制節(jié)能評估報告（五）收費標準：無（六）注意事項：無（七）辦理時限：5個工作日二、辦理總體規(guī)劃報審（辦理部門：南京市規(guī)劃局）（一）介入條件：取得掛牌用的設計要點和紅線圖做總規(guī)設計；提供日照分析報告（二）準備資料： A、總規(guī)方案評審 3份不同設計院設計的規(guī)劃方案文本組織規(guī)劃局專家評審會，并通過取得專家評審意見 B、取得總體規(guī)劃審查意見組織機構代碼證建設項目基本信息表南京市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃審批事項申請表符合國家設計規(guī)范的方案圖 2套數(shù)字申報項目提交《南京市規(guī)劃局建設工程設計