【正文】 跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事?！　　　　　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。總平面審查階段　　　　　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。非常的社會(huì)主義特色?！　　　　　　　∫猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定?！　　　　　　　　　　　〉悄?，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)?！　　　　　　　　　　　《?，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。　　　　　　　　　　　　1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　　　　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程——全版中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事?！　　　　　　　　　　　∫话銇?lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了?！　　　　　　　　　　　∥也皇桥u(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的?！　　　　　　　　　　　〔贿^(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。　　　　　　　　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。但是且慢。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。嘿嘿）　　　　管線綜合審查、排水許可證　　　　管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。　　　　　　　　說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間?！　　　　　　　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就是雨水和生活污水要分兩條管排。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。你這個(gè)車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過(guò)了。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的?！　　　　　　　　　　　∠葟南勒f(shuō)起。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒(méi)人敢去辦。我不知道這個(gè)東西算啥。　　　　　　人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。　　　　　　因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積?！　　　　　　　」?jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范?！　　　　　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。但是沒(méi)法子。這得寫(xiě)死我啊?！　　　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。收人錢(qián)手軟，云云。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。啥是私