房地產(chǎn)項目開發(fā)報建報批流程-wenkub
2023-05-02 14:00:06 本頁面
【正文】 項目開發(fā)流程一、 土地使用權(quán)的取得1. 取得方式1) 行政劃撥2) 協(xié)議出讓3) 招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）：其中深圳目前已基本采用掛牌拍賣的方式4) 轉(zhuǎn)讓2. 流程示意（以拍賣為例）現(xiàn)場勘察，收集相關(guān)資料信息的初步收集、分析確定競拍價、競拍人、叫價原則獲取土地出讓信息及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（一般13個月前，政府予以公布即掛牌）組建競投小組，購買標(biāo)書。獲得土地使用權(quán)限辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)3. 細節(jié)闡述1) 信息資料部分A. 招標(biāo)文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；B. 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理；、四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；C. 前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競拍）；2) 前期可行性分析（機會可行性分析可行性分析可大致分為三個階段：1. 機會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)；2. 初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向；3. 最終可行性分析階段：對項目進行市場論證、經(jīng)濟和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排；）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價；地價=項目市場收益開發(fā)總成本費用期望利潤總成本費用=開發(fā)成本（詳見下表）+開發(fā)費用（詳見下表）+稅費（詳見下表）開發(fā)成本明細表 序號項目備注1土地取得成本、2前期費用、策劃研究費、勘察設(shè)計費、3建筑期費用參考《價格信息》及同類物業(yè)樁基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體土建工程、安裝工程、室外配套工程、專業(yè)人員費用約前五項之和的3%不可預(yù)見費約前五項之和的3%4總建造成本、開發(fā)費用明細表序號項目備注1管理費用建安費用的3%2財務(wù)費用貸款年期利率計算3推廣費用按售價/租金的3%5%計算稅費明細表序號類別稅（費）率計算基數(shù)1營業(yè)稅5%成交價2城市維護建設(shè)稅1%營業(yè)稅3教育費附加僅為房屋租賃所須繳交項目，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無須繳交該稅項。⑺⑺⑺⑺⑺廣告設(shè)計公司印刷包裝公司禮儀制作公司模型制作公司⑹⑷⑵⑶⑴策劃、代理公司規(guī)劃設(shè)計單位開發(fā)商⑸施工單位監(jiān)理機構(gòu)市場調(diào)研機構(gòu)專業(yè)公司工作分工示意圖 ⑺（虛箭頭表示可由甲方執(zhí)行或甲方委托執(zhí)行）⑴ 甲方進行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司；⑵策劃公司提交項目的可行性分析報告，以市場需求出發(fā)，協(xié)助完成項目規(guī)劃設(shè)計的要點；⑶甲方依據(jù)可行性分析，下達設(shè)計委托招標(biāo)書，并最終選定；⑷設(shè)計單位提交初案；⑸策劃公司（綜合甲方意見）提出具體書面修改意見；⑹設(shè)
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