【正文】 發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國家可無償收回（含附著物） ? 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個產(chǎn)權(quán)證：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大致過程 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目報建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目報建工作內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達(dá)沃斯觀點(diǎn)： 先講幾個概念 先講幾個概念 ? 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國有土地使用權(quán) 的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為 成立要件 。 其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風(fēng)險、采購、決策（統(tǒng)籌） ? PERT（計(jì)劃評審技術(shù)） 在工作關(guān)系確定，時間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到以最短的時間和最低費(fèi)用，最好地完成整個項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目生命周期 每個項(xiàng)目都有開始和結(jié)束，每個房地產(chǎn)項(xiàng)目都會經(jīng)歷立項(xiàng)、啟動、發(fā)展 /成熟、完成四個階段。 ? 中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨(dú)一無二。 ? 搞報建從來沒有標(biāo)準(zhǔn)流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設(shè)部門基本上很難。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈用地面積，看起來也是很簡單。怎么辦？設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。如此這般，等方案完成后上會時，他們也不會多提意見的。 操作經(jīng)驗(yàn)：除了設(shè)計(jì)時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)的，住宅基本1： 1，商業(yè)一般是 100平配 1個車位，各城市大同小異。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 消防報建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)很高也非常官僚。目前在這個方面審查也是越來越嚴(yán)。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，而且這部分停車位只有使用權(quán)， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)為國家所有 。雖允許開發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)，但施工圖審查時專家紅包那也是不能少的。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報建流程 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建 按照現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分）其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，可以直接發(fā)包。選擇監(jiān)理公司時也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。 操作經(jīng)驗(yàn)： 我們經(jīng)?？吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。所以測繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場合。在竣工之后，再到實(shí)地測量，就是實(shí)測面積。但這兩樣都不可行。 1規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃?xì)?、環(huán)保、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收備案 規(guī)劃驗(yàn)收： 主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。也只有他們能搞定。沒有竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 ? 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無固定工作日，一般 10工作日） ? 結(jié)果： 出具一份報告顯示項(xiàng)目方案已經(jīng)通過 選址意見書辦理 需提交以下資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請表 》 1份； 提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報告 2份。 費(fèi)用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所及規(guī)劃局各收 1000元計(jì)算機(jī)作圖費(fèi) 選址意見書辦理 提供部門 資料 要求 設(shè)計(jì)部 總平面圖藍(lán)圖及電子文件 有主要指標(biāo)一覽表，含容積率、綠化率、三七比例等 總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 效果圖包含總圖彩圖、鳥瞰圖、街景透視圖、夜景圖、樓棟效果圖、主要戶型標(biāo)準(zhǔn)層，并裝訂成冊； 策劃部 可行性報告及電子文件 按照發(fā)改局要求編寫，篇幅不宜過長，內(nèi)容要全面； 利潤率控制在 15%25%之間 發(fā)展部 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件 東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn) 建筑物命名申請 需提交以下資料 ： 1 建筑物命名、更名審批表 3份（ 由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務(wù)辦或市地名辦領(lǐng)取表格填報，或在網(wǎng)上打印表格，并加蓋公章） 2 授權(quán)委托證明書 1 份（法定代表人簽章，加蓋公章，明確委 托內(nèi)容、權(quán)限、期限） 選址意見書及選址紅線圖復(fù)印件 2份（需加蓋提供單位的章） 四至圖或總平面圖復(fù)印件 2份（應(yīng)附經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，需加蓋提供單位的章） 承辦部門： 市民政局區(qū)劃地名科（ 15個工作日） 費(fèi)用：市民政局區(qū)劃地名科收取 2022元 結(jié)果： 地名批復(fù)申請 房地產(chǎn)立項(xiàng)辦理 (新） 需提交以下資料 ：按順序裝訂成冊 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（提交原件核對），合作開發(fā)的項(xiàng)目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質(zhì)開發(fā)證書復(fù)印件； 立項(xiàng)的申請報告； 開設(shè)項(xiàng)目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內(nèi)資金情況）必須達(dá)到投資額的 35% ；資金管理部提供 項(xiàng)目的可行性報告；策劃部提供 項(xiàng)目選址意見書和選址紅線圖。 結(jié)果： 投資科出具房地產(chǎn)立項(xiàng)批復(fù)文件 房地產(chǎn)立項(xiàng)申請 提供部門 資料 要求 資金管理部 資信證明 抬頭正確、金額足夠、出具公司正確 設(shè)計(jì)部 總平面圖 綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表正確、建筑物指標(biāo)一覽表正確 策劃部 可行性報告 篇幅不宜過長，內(nèi)容要全面，按照發(fā)改局要求編寫； 利潤率控制在 15%25%之間 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 〈 規(guī)劃用地申請表 〉 1份； 立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件 1份（須備原件查驗(yàn)）； → 要求原件 選址紅線圖復(fù)印件 1份（須備原件查驗(yàn)）； 鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A2圖幅的用地紅線圖 4份，配電子文件； 擬建方案的總平面圖 2份；設(shè)計(jì)部提供； 該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項(xiàng)目紅線范圍） 1份；規(guī)劃所提供 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件； 商住區(qū)、樓宇、樓群等要提交“標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件”或 《 使用標(biāo)準(zhǔn)地名許可證 》 ； 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15個工作日）村鎮(zhèn)科 ； 規(guī)劃所（ 15個工作日） 結(jié)果 : 〈 用地規(guī)劃許可證 〉 、規(guī)劃紅線圖作為附件三份（一份留在規(guī)劃所）、設(shè)計(jì)要求作為附件一份 費(fèi)用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所、規(guī)劃局各收出圖費(fèi) 1000元 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 提供部門 資料 要求 設(shè)計(jì)部 總平面圖 綜合技術(shù)指標(biāo)一覽表正確、建筑物指標(biāo)一覽表正確 發(fā)展部 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件 東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn) 日照分析報告審核 需提交以下資料： 日照分析報告及日照分析計(jì)算總圖模型（包含相應(yīng)的電子文檔）； 日照分析報告所涉及的原始資料（包含相應(yīng)的電子文檔），具體包括： 覆蓋所有主客體建筑范圍的 1： 500(或者 1： 1000)現(xiàn)勢電子地形圖； 擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）； 已建的客體建筑的平面圖和立面圖（附有需分析的窗戶的詳細(xì)位置和尺寸）； 已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細(xì)標(biāo)高）； 根據(jù) 《 東莞市建設(shè)項(xiàng)目日照分析技術(shù)管理規(guī)則 》 已確定納入分析范圍的已批或在批主客體建筑的有關(guān)資料。 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15個工作日） 規(guī)劃所（ 15個工作日） 結(jié)果： 如果項(xiàng)目是屬于鎮(zhèn)區(qū)的話，則在辦理完 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 后才辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報，可同建筑設(shè)計(jì)方案申報一起辦理。 單體建筑設(shè)計(jì)方案電子報批文件審核 提供部門 資料 要求 設(shè)計(jì)部 單體圖冊及電子文件（包含定義部分及設(shè)計(jì)部分） 進(jìn)行電子報批定義的設(shè)計(jì)圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容； 請勿把電子報批定義圖從設(shè)計(jì)圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計(jì)圖能疊加顯示 ； 底圖請使用藍(lán)圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手冊備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊 建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 建筑方案圖冊一份； 總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復(fù)印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認(rèn)的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 投資商出具項(xiàng)目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項(xiàng)目申辦準(zhǔn)建部分投資的 35%）資金管理部提供 ； 子女教育及排污配