【正文】 下來。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這兩個站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚?！　　　　　　　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。而且得一步一步來。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。后來窮得不行，被迫下海至今。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍Ｓ幸环N很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。戶型選擇完全是市場化的東西。不會有別的什么新花樣出來了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計算。從來都是如此。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。　　　　　　　　　　　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這就完成了。沒有這個竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。譬如工程造價的預(yù)算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。14 / 14。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙?！　　　　　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。這個備案就沒什么好多說了?！　　　　　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。驗(yàn)收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定。　　　　1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　　　　　其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。這個價格申報一下就完了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗(yàn)相反。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身?！　　　　　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。通過了就是下一步，施工許可證。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。我在此隨便講個故事哈。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。做個樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　　　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。但是沒法子。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳?！　　　　　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。我個人無言以對。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征?！　　　　　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我不知道這個東西算啥。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建?！　　　　　　　　　　　∠葟南勒f起。我就一筆帶過了。你這個車是不能垂直起降的。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）　　　　管線綜合審查、排水許可證　　　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼?！　　　　　　　〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰敛块T在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。　　　　　　　　　　　　1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　　　　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問?！　　　　　　　　　　　〉悄?，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式?！　　　　　　　∫猿鲎尫绞饺〉脟型恋厥褂脵?quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持