【正文】 底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來(lái)的。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)報(bào)建流程土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我只不過是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。非常的社會(huì)主義特色。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?？偲矫鎸彶殡A段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說(shuō)了。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么掌握。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。不值得多說(shuō)。消防和人防專項(xiàng)審查　　這兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。節(jié)能審查、施工圖審查　　在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來(lái)，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著?！　　　∈紫?，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行。總之就是不受理。我這里講的