【正文】 我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。最后一無所獲。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。　　竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。這是普遍現(xiàn)象?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺(tái)變電箱。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。這個(gè)懸空期是合理的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。這其中有無數(shù)的道道兒?！　　　“?，又出來一個(gè)“做通”工作。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。　　　　在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　∵@個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。讓他們提前來做放線。嘿嘿， 又來一個(gè)半市場(chǎng)化。啦啦啦1放線、驗(yàn)線　　　　這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧?！　　　∥覀€(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。這是一個(gè)很瘋狂的概念。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。最后撤資了，不干了。而且得一步一步來。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的?！　　　《鳎O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。黑得讓人毛骨悚然。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建?！　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了?！　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。特牢騷百余字。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了?！　∮嗄嘣谶\(yùn)輸過程中，很容易污染路面?！　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。兩邊就吵了起來。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情?，F(xiàn)在開始說施工圖審查?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。現(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。也不知道能防什么。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。這部分停車位只有使用權(quán)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。這種事情太常見了。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車?！　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。也是看起來很簡(jiǎn)單?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基