房地產(chǎn)開發(fā)報建流程70467779-wenkub.com
2025-04-11 22:02 本頁面
【正文】 所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉，又來一個“做通”工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。不會有別的什么新花樣出來了。我的個人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。戶型選擇完全是市場化的東西。謝謝。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。唉 打壓購買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。?dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。后來窮得不行，被迫下海至今?！ ≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。上級政府震怒，云云。這是什么概念？這是卡死你的概念。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字?！ ”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。我這里講的還只是個小手段。總之就是不受理。大家知道一下就行。搞施工的就沒幾只好鳥。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)?！ ∈紫龋冶仨氄f明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。各位的，明白？ 不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。我見過最好的城市是廣州。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。謝謝各位。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。結(jié)果一查，設(shè)計堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計上的問題。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。我個人無言以對?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?！ 」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。 因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。我不知道這個東西算啥。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。 先從消防說起。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。我就一筆帶過了。嘿嘿。你這個車是不能垂直起降的。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。就是雨水和生活污水要分兩條管排。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。我反正是被這個東西搞怕了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上?！ 槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間?！ ≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這
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