【正文】 先講幾個概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國有土地使用權 的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的 《 房地產(chǎn)權證 》 我國房地產(chǎn)權屬登記的效力為 成立要件 。 其它內容：人力資源、溝通（信息）、風險、采購、決策（統(tǒng)籌） PERT （計劃評審技術） 在工作關系確定，時間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡圖表達工作關系，找出關鍵路線并對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到以最短的時間和最低費用，最好地完成整個項目 項目生命周期 每個項目都有開始和結束，每個房地產(chǎn)項目都會經(jīng)歷立項、啟動、發(fā)展 / 成熟、完成四個階段。 中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權出讓獨一無二。 搞報建從來沒有標準流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設部門基本上很難。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來也是很簡單。怎么辦？設置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。如此這般，等方案完成后上會時，他們也不會多提意見的。 操作經(jīng)驗：除了設計時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴的，住宅基本 1 ： 1 ，商業(yè)一般是 100 平配 1 個車位，各城市大同小異。 審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。 消防報建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機構，標準很高也非常官僚。目前在這個方面審查也是越來越嚴。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，而且這部分停車位只有使用權， 不能發(fā)產(chǎn)權證，其產(chǎn)權為國家所有 。雖允許開發(fā)商自己找有資質的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對審查結果 負責，但施工圖審查時專家紅包那也是不能少的。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護部門負責管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 10 、施工招投標、監(jiān)理報建 按照現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分）其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，可以直接發(fā)包。選擇監(jiān)理公司時也要特別照顧一下與建設局關系密切的單位。 操作經(jīng)驗： 我們經(jīng)常看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市 都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。所以測繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場合。在竣工之后，再到實地測量，就是實測面積。但這兩樣都不可行。 14 、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃氣、環(huán)保、管線、質量等專項驗收與竣工驗收備案 規(guī)劃驗收： 主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。也只有他們能搞定。沒有竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無固定工作日，一般 10 工作日） 結果： 出具一份報告顯示項目方案已經(jīng)通過 選址意見書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設項目選址申請表 》 1 份； 2 、提交項目背景介紹材料或可行性報告 2 份。 費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所及規(guī)劃局各收 1000 元計算機作圖費 選址意見書辦理 建筑物命名申請 需提交以下資料 ： 1 建筑物命名、更名審批表 3 份（由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務辦或市地名辦領取表格填報，或在網(wǎng)上打印表格，并加蓋公章） 2 授權委托證明書 1 份（法定代表人簽章，加蓋公章，明確委托內容、權限、期限） 3 、選址意見書及選址紅線圖復印件 2 份（需加蓋提供單位的章） 4 、四至圖或總平面圖復印件 2 份（應附經(jīng)濟技術指標，需加蓋提供單位的章） 承辦部門： 市民政局區(qū)劃地名科（ 15 個工作日） 費用：市民政局區(qū)劃地名科收取 2020 元 結果： 地名批復申請 房地產(chǎn)立項辦理 ( 新） 需提交以下 資料 ：按順序裝訂成冊 1 、營業(yè)執(zhí)照復印件（提交原件核對），合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議；房地產(chǎn)資質開發(fā)證書復印件； 2 、立項的申請報告； 3 、 開設項目資本金賬戶和辦理投資商的資信證明；（公司信用和賬戶內資金情況）必須達到投資額的 35% ；資金管理部提供 4 、項目的可行性報告；策劃部提供 5 、項目選址意見書和選址紅線圖。 結果： 投資科出具房地產(chǎn)立項批復文件 房地產(chǎn)立項申請 建設用地規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 1 、 〈 規(guī)劃用地申請表 〉 1 份； 2 、立項批準文件復印件 1 份（須備原件查驗）； → 要求原件 3 、選址紅線圖復印件 1 份（ 須備原件查驗）； 4 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A2 圖幅的用地紅線圖 4 份，配電子文件； 5 、擬建方案的總平面圖 2 份；設計部提供； 6 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 7 、反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件； 8 、商住區(qū)、樓宇、樓群等要提交“標準地名批準文件”或 《 使用標準地名許可證 》 ； 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日）村鎮(zhèn)科 ； 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結果 : 〈 用地規(guī)劃許可證 〉 、規(guī)劃紅線圖作為附件三份（一份留在規(guī) 劃所）、設計要求作為附件一份 費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所、規(guī)劃局各收出圖費 1000 元 建設用地規(guī)劃許可證辦理 日照分析報告審核 需提交以下資料： 1 、日照分析報告及日照分析計算總圖模型（包含相應的電子文檔）； 2 、日照分析報告所涉及的原始資料（包含相應的電子文檔），具體包括： 3 、覆蓋所有主客體建筑范圍的 1 ： 500( 或者 1 ： 1000) 現(xiàn)勢電子地形圖； 4 、擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標和屋頂標高）； 5 、已建的客體建筑的平面圖和立面圖（附有需分析的 窗戶的詳細位置和尺寸）； 6 、已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細標高）； 7 、根據(jù) 《 東莞市建設項目日照分析技術管理規(guī)則 》 已確定納入分析范圍的已批或在批主客體建筑的有關資料。 設 計 部 提 供 規(guī)劃設計方案申報 樓盤地址明細表辦理 需提交以下資料： 1 、 樓棟地址明細表一式兩份；策劃部提供 2 、 已批總平面規(guī)劃方案復印件一份； 3 、 用地規(guī)劃許可證、用地紅線 圖復印件一份； 4 、立項批復復印件一份； 承辦單位： 項目鎮(zhèn)區(qū)所在公安局戶政股或鎮(zhèn)政府社會事務辦（ 5 個工作日 結果： 出具經(jīng)相關部門蓋章確認的 《 樓棟地址明細表 》 單體建筑設計方案電子報批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟技術指標申報表一式兩份； 2 、 單體圖冊一份；設計部提供 3 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應包含設計部分和定義部分）一份。 單體建筑設計方案申報 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊 1 、建設用地規(guī)劃許可證復印件； 2 、建筑方案圖冊一份； 3 、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 4 、投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項目申辦準建部分投資的 35% ）資金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解決方案 （麗陽項目交東城區(qū)府三百多 萬） 6 、國土證復印件 7 、總平面圖（有清晰的國土劃分紅線） 8 、房地產(chǎn)經(jīng)營資質證書、營業(yè)執(zhí)照復印件 9 、國稅、地稅稅務登記卡、組織機構代碼證復印件 10 、國有土地出讓合同復印件 11 、建筑物命名批復 12 、立項批復 13 、合作協(xié)議（聯(lián)營、合作開發(fā)項目） 備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的形式備案即可 承辦單位： 建設局房管科窗口（ 即時蓋備案章辦妥 ） 結果： 項目開發(fā)手冊蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 施工圖電子報批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟技術指標申報表一式兩份 ； 2 、 建筑施工藍圖一份；設計部提供 3 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應包含設計部分和定義部分）一份。 承辦單位： 規(guī)劃所（ 5 工作日） 收費： 一般 200400 元 / 點 每棟樓 4 個點 結果：