【正文】 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 3 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 4 、擬建用地總平面圖 2 份；設計部提供 5 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設計部提供 6 、 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片 及電子文件。 費用：需由有資質(zhì)的咨詢公司出具 《 可行性報告 》 ，約為 20200 元。設計部提供 （以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復印件加蓋銀行確認章） 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日） 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結(jié)果： 《 建設工程建筑設計方案審查 意見書 》 一份及 “ 已審 ” 的圖冊一本。 承辦單位 初步設計審查 資料要求： 承辦單位 人工挖孔樁審查 資料要求： 承辦單位：質(zhì)安科受理 施工圖審查及備案 資料要求： 施工圖審查合格書（附施工圖審查報告）、審查合格的施工圖圖紙一套、施工圖審查合同、該項工程勘察設計企業(yè)的 《 承接業(yè)務記錄表 》 復印件、未納入初步設計審查范圍的需提交 《 國有土地使用證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 副本和用地紅線、建筑紅線、道路紅線的規(guī)劃建筑“三線圖”及規(guī)劃控制條件 承辦單位： 質(zhì)安科受理。 承辦單位： 開工安全條件現(xiàn)場檢查 資料要求： 一、建筑工程開工安全條件審查申請表（原件） 二、建筑工程開工安全條件審查表（一式三份原件） 三、施工單位相關資料 一資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證 二承接工程項目情況記錄 三建筑工程崗位責任人到位情況檢查表（包括施工監(jiān)理企業(yè)人員情況） 四施工總平面布置圖（施工監(jiān)理單位簽字的原件） 五項目技術負責人職稱證書及任命書 六項目經(jīng)理注冊執(zhí)業(yè)證書及安全生產(chǎn)考核證書 七專職安全員的崗位證 書及安全生產(chǎn)考核證書 四、監(jiān)理單位相關資料 一資質(zhì)證書 二承接工程項目情況記錄 三項目總監(jiān)注冊執(zhí)業(yè)證書 四專業(yè)監(jiān)理工程師注冊執(zhí)業(yè)證書 五、施工現(xiàn)場大門、臨時設施（包括辦公室、宿舍、其他臨時工棚等）、圍墻、圍墻內(nèi)區(qū)域照片 六、東莞市平安卡管理系統(tǒng)使用情況登記表 七、其他相關資料 承辦單位： 房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗收 需提交以下資料： 1 、 《 建設工程規(guī)劃驗收申請表 》 每證 1 份； 2 、總平面布置圖 1 份； 3 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 副證原件復印件各一份； 4 、工程報建跟蹤表一式兩份； 5 、現(xiàn)狀地形實測四置圖 2 份、電子文件一份。 （ 1 ）深基坑／建筑邊坡工程：開挖深度超過 4 米（含 4 米），或雖未超過 4 米但地質(zhì)情況和周圍環(huán)境復雜的建筑基坑工程；建筑邊坡是指由于建（構(gòu)）筑物和市政工程開挖或填筑施工所形成的高度超過 8m （含 8m ）的人工邊坡，以及位于建設項目用地紅線范圍內(nèi)高度為 8m 及以上的自然邊坡） （ 2 ）模板工程及支撐體系 ，包括：□工具式模板工程：包括滑模、爬模、飛模工程；□混凝土模板支撐工程：搭設高度 8m 及以上；搭設跨度 18m 及以上，施工總荷載 15kN/m2 及以上；集中線荷載 20kN/m 及以上；□承重支撐體系：用于鋼結(jié)構(gòu)安裝等滿堂支撐體系，承受單點集中荷載 700Kg 以上 （ 3 ）起重吊裝及安裝拆卸工程，包括：□采用非常規(guī)起重設備、方法，且單件起吊重量在 100kN 及以上的起重吊裝工程。 所有復印件均需提供原件核對后退回 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日）規(guī)劃所（ 15 個工作日） 收費：住宅及地下室 50 元 / 平米；商鋪 200 元 / 平米 按建筑面積計算 結(jié)果： 建設工程規(guī)劃許可證 ( 含附件，但村鎮(zhèn)科發(fā)的證沒有附件）、 《 建設工程報建執(zhí)照 》 、蓋 “ 已報建 ” 章的建筑施工圖一套、 《 東莞市建設工程批后 管理跟蹤表 》 、 《 放線申請 》 施工圖電子報批文件審核 建設工程放線辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設工程放線申請表 》 （建設單位蓋章） 2 、已批復總平面圖、首層平面圖原件各一份 3 、總平面圖電子文件 1 份。 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日） 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結(jié)果： 如果項目是屬于鎮(zhèn)區(qū)的話，則在辦理完 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 后才辦理規(guī)劃設計方案申報，可同建筑設計方案申報一起辦理。辦理立項時 《 選址意見書 》 的原件將被發(fā)展和改革局收去。這是法定的正式交樓條件。 A 、說服銀行更換抵押物，利用房管部門和國土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預售證。 捂盤的原因 ： 按揭放款要求全部封頂，稅費全額繳收 預測繪 ：申請預售前，房管部門下屬的房屋測量部門根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙事先算一個面積，這個叫預測繪。正式放線的前提是領取了施工許可證。大家看看前那些審批項目就知道要花多長時間了。 安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項目搞 安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗：項目經(jīng)理要對這兩個部門的領導和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。但在很多時候尤其是工程趕進度的時候，需要日夜得都運泥，沒辦法只能提前打通各路神仙。 人防工程：實際用處不大的中國特色的東西。很少有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。 這階段最煩的是車位 ?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 2 、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)： 這是一項要求有技術含量的工作，關鍵是專業(yè)技術人員難找。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房 子賣完后再注銷，只留下一個殼。 房地產(chǎn)項目開發(fā)的 WBS 工作分解與企業(yè)組織架構(gòu)及管控模式密切相關 每個地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 WBS 都有各自的特點 一般項目的開發(fā)流程如下 ： 土地獲取 團隊組建 定位決策與啟動 規(guī)劃方案與報建 成本測算與控制 施工圖設計與報建 合約招標 融資與開工 現(xiàn)場施工管理 營銷策劃與銷售 執(zhí)行 驗收與入伙 產(chǎn)權(quán)證辦理 后評估 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與架構(gòu) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 ( 一 ) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（二） 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（三） 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 以中惠地產(chǎn)的開發(fā)流程為例，講述項目開發(fā)流程 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個年輕的行業(yè)，法制不建全且頗具中國特色。只有國有土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國家可無償收回（含附著物） 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個產(chǎn)權(quán)證：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。 廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為 成立要件 。 中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨一無二。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設部門基本上很難。怎么辦？設置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。 操作經(jīng)驗：除了設計時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴的，住宅基本 1 ： 1 ，商業(yè)一般是 100 平配 1 個車位，各城市大同小異。 消防報建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，標準很高也非常官僚。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，而且這部分停車位只有使用權(quán)， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)為國家所有 。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護部門負責管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 10 、施工招投標、監(jiān)理報建 按照現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分）其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，可以直接發(fā)包。 操作經(jīng)驗： 我們經(jīng)?？吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市，很多的城市 都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在竣工之后，再到實地測量，就是實測面積。 14 、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃氣、環(huán)保、管線、質(zhì)量等專項驗收與竣工驗收備案 規(guī)劃驗收： 主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。沒有竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所及規(guī)劃局各收 1000 元計算機作圖費 選址意見書辦理 建筑物命名申請 需提交以下資料 ： 1 建筑物命名、更名審批表 3 份（由申報單位到鎮(zhèn)區(qū)社會事務辦或市地名辦領取表格填報，或在網(wǎng)上打印表格，并加蓋公章） 2 授權(quán)委托證明書 1 份（法定代表人簽章，加蓋公章，明確委托內(nèi)容、權(quán)限、期限） 3 、選址意見書