【正文】 非常官僚。要滿足消防規(guī)范的話，投入非常大，而且還會(huì)影響使用。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè) 1 級(jí) 防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講是非常不方便的。所以消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。目前在這個(gè)方面審查也是越來(lái)越嚴(yán)。 操作經(jīng)驗(yàn)：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，甚至有些城市直接由消防部門指定的公司壟斷經(jīng)營(yíng)。 人防工程：實(shí)際用處不大的中國(guó)特色的東西。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，而且這部分停車位只有使用權(quán)， 不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)為國(guó)家所有 。所以開(kāi)發(fā)商也是盡量縮小人防工程面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)報(bào)建流程 7 、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開(kāi)展這兩項(xiàng)審查。 節(jié)能審查： 南北標(biāo)準(zhǔn)差異很大，嚴(yán)重干擾戶型設(shè)計(jì)，重點(diǎn)在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面 施工圖審查 ：施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。雖允許開(kāi)發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果 負(fù)責(zé)，但施工圖審查時(shí)專家紅包那也是不能少的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥排放 ：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，需要日夜得都運(yùn)泥，沒(méi)辦法只能提前打通各路神仙。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)管理，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。如現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁、禁止夜間施工擾民。 以上 三項(xiàng)在大城 市很重要，小城市有較大自由 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。 質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，只要送樣合格就行了。 安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項(xiàng)目搞 安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗(yàn)：項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)這兩個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 10 、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 按照現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分）其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，可以直接發(fā)包。但在某些大城市如廣州，無(wú)論國(guó)有還是私有企業(yè)都必須做公開(kāi)招投標(biāo)，由政府招標(biāo)辦統(tǒng)一負(fù)責(zé)。前后公示各 20 天，招標(biāo) 30 天，相當(dāng)浪費(fèi)時(shí)間，所以許多國(guó)企開(kāi)發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項(xiàng)目審批完成后再收購(gòu)項(xiàng)目，以加快 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 監(jiān)理報(bào)建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 OK 了就發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。選擇監(jiān)理公司時(shí)也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 11 、施工許可證 施工許可證： 申請(qǐng)所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個(gè)匯總，缺一不可?，F(xiàn)實(shí)情況是很少有人能辦齊前面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。大家看看前那些審批項(xiàng)目就知道要花多長(zhǎng)時(shí)間了。 操作經(jīng)驗(yàn)： 我們經(jīng)?？吹剑艘恍┕芾硐鄬?duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市 都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。再比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分，把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 12 、放線、驗(yàn)線 放線： 就是把圖紙上的建筑物落實(shí)到實(shí)地上的具體位置，這是個(gè)技術(shù)活需要實(shí)地測(cè)量，定坐標(biāo)。一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或 類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干（部分城市也半市場(chǎng)化了）。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。 在工程未取得施工證提前施工的場(chǎng)合，也需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作，讓他們來(lái)提前做放線。 驗(yàn)線： 放線后施工單位就照著放線邊角點(diǎn)施工，施工完了之后就請(qǐng)測(cè)繪院來(lái)就做驗(yàn)線，如屬按圖施工沒(méi)超出邊線，就出驗(yàn)線冊(cè)。 操作經(jīng)驗(yàn)： 驗(yàn)線工作與日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 13 、預(yù)售許可證 預(yù)售許可條件 ：一般要求高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2 ，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（部分城市有差異，天津主體結(jié)構(gòu)正負(fù) 0 ）。 目前預(yù)售許可管理越來(lái)越規(guī)范和嚴(yán)格，而且要求網(wǎng)上公示房源和價(jià)格，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作空間很小，最多在工程進(jìn)行上通過(guò)搭高排柵虛報(bào) 23 層工程進(jìn)度 。 捂盤的原因 ： 按揭放款要求全部封頂，稅費(fèi)全額繳收 預(yù)測(cè)繪 ：申請(qǐng)預(yù)售前，房管部門下屬的房屋測(cè)量部門根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙事先算一個(gè)面積，這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，再到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)面積。 面積補(bǔ)差： 做通房屋實(shí)測(cè)部門的工 作，按預(yù)測(cè)結(jié)果出實(shí)測(cè)報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 13 、預(yù)售許可證 土地解押 ：因?yàn)檗k理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但事實(shí)就是任何開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇將土地抵押貸款。所以辦理預(yù)售許證時(shí)可能會(huì)面臨著嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。但這兩樣都不可行。 沒(méi)有錢還貸，又沒(méi)有換抵押物可更換，但公司又要辦出預(yù)售許可證，可行嗎？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 B 、辦理在建工程抵押的城市（很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣利用懸空 期來(lái)做事，這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。 A 、說(shuō)服銀行更換抵押物，利用房管部門和國(guó)土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。 14 、規(guī)劃、消防、人防、防雷、白蟻、電梯、燃?xì)?、環(huán)保、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收備案 規(guī)劃驗(yàn)收： 主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線。 消防、人防、管線、 防雷、白蟻、電梯、燃?xì)? 等驗(yàn)收： 都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。 質(zhì)量驗(yàn)收： 竣 工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案，非常簡(jiǎn)單。（要和施工單位搞好關(guān)系，人家雖然是乙方，也不能常拖人家的進(jìn)度款 竣工驗(yàn)收備案 ：質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也通過(guò)了，就將所有驗(yàn)收資料送到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這是法定的正式交樓條件。沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 15 、確權(quán) 在入伙后 60 天內(nèi)需提交辦理產(chǎn)權(quán)的資料，先申請(qǐng)大確權(quán)，給整個(gè)樓盤或某一期幾棟樓做個(gè)大確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 完！謝謝大家 附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報(bào)建流程 鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過(guò) 需提交以下資料： 1 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表 》 1 份； 2 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 黨政辦（無(wú)工作日，一般 10 工作日）； 規(guī)劃所（ 無(wú)固定工作日，一般 5 工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報(bào)告，顯示項(xiàng)目已經(jīng)黨委班子討論通過(guò) 局務(wù)會(huì)議討論通過(guò) 需提交以下資料： 1 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。（詳見(jiàn) 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知 》 （國(guó)辦發(fā) [2020] 64 號(hào)））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 3 、該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識(shí)項(xiàng)目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 4 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 5 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 6 、 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片 及電子文件。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無(wú)固定工作日，一般 10 工作日） 結(jié)果： 出具一份報(bào)告顯示項(xiàng)目方案已經(jīng)通過(guò) 選址意見(jiàn)書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表 》 1 份； 2 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。（詳見(jiàn) 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知 》 （國(guó)辦發(fā) [2020] 64 號(hào)））策劃部提供 3 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 4 、該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識(shí)項(xiàng)目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 5 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 6 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 7 、 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（ 15 個(gè)工作日）； 規(guī)劃所（