【正文】 章的圖冊）； 5 、建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖） 3 套（配電子文件）；設(shè)計部提供 6 、房地產(chǎn)立項文件、 〈 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 〉 復印 件各 1 份； 7 、樓棟地址明細表復印件一份。審查機構(gòu)應(yīng)當在 5 個工作日內(nèi)將審查情況報工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案 專項方案專家論證 資料要求： 依據(jù) 《 建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例 》 （國務(wù)院令第 393 號）第二十六條、 《 危險性較大的分部分項工程安全管理辦法 》 （建質(zhì)〔 2020 〕 87 號） 及 《 東莞市建設(shè)局建筑深基坑工程管理規(guī)定 》 （東建〔 2020 〕 60 號）第五條，以下分部分項工程應(yīng)組織專家進行論證、審查，并提交專項方案和專家論證審查合格證明文件。由規(guī)劃所提供 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日） 下面鎮(zhèn)的由村鎮(zhèn)科派人驗收，市的由法規(guī)科、擋案室派人驗收 收費： 元 / 平米 按建筑占地及周邊面積計算 結(jié)果： 頒發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 完整工作流程成果： 1.《 選址意見書 》 2.《 房地產(chǎn)項目標準地名 》 3.《 房地產(chǎn)項目立項批復 》 4.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 5.《 樓盤地址明細表 》 6.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證 7.《 建筑工程施工 許可證 》 8.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 。根據(jù) 《 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工 圖設(shè)計文件審查管理辦法 》 （建設(shè)部令第 134 號）規(guī)定：審查合格的，審查機構(gòu)應(yīng)當向建設(shè)單位出具審查合格書，并將經(jīng)審查機構(gòu)蓋章的全套施工圖交還建設(shè)單位。 單體建筑設(shè)計方案申報 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊 1 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復印件； 2 、建筑方案圖冊一份； 3 、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 4 、投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項目申辦準建部分投資的 35% ）資金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解決方案 （麗陽項目交東城區(qū)府三百多 萬） 6 、國土證復印件 7 、總平面圖（有清晰的國土劃分紅線） 8 、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復印件 9 、國稅、地稅稅務(wù)登記卡、組織機構(gòu)代碼證復印件 10 、國有土地出讓合同復印件 11 、建筑物命名批復 12 、立項批復 13 、合作協(xié)議（聯(lián)營、合作開發(fā)項目） 備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的形式備案即可 承辦單位： 建設(shè)局房管科窗口（ 即時蓋備案章辦妥 ） 結(jié)果： 項目開發(fā)手冊蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 施工圖電子報批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟技術(shù)指標申報表一式兩份 ； 2 、 建筑施工藍圖一份；設(shè)計部提供 3 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份。 結(jié)果： 投資科出具房地產(chǎn)立項批復文件 房地產(chǎn)立項申請 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 1 、 〈 規(guī)劃用地申請表 〉 1 份； 2 、立項批準文件復印件 1 份（須備原件查驗）； → 要求原件 3 、選址紅線圖復印件 1 份（ 須備原件查驗）； 4 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A2 圖幅的用地紅線圖 4 份，配電子文件； 5 、擬建方案的總平面圖 2 份；設(shè)計部提供； 6 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 7 、反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件； 8 、商住區(qū)、樓宇、樓群等要提交“標準地名批準文件”或 《 使用標準地名許可證 》 ； 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日）村鎮(zhèn)科 ； 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結(jié)果 : 〈 用地規(guī)劃許可證 〉 、規(guī)劃紅線圖作為附件三份（一份留在規(guī) 劃所）、設(shè)計要求作為附件一份 費用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所、規(guī)劃局各收出圖費 1000 元 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 日照分析報告審核 需提交以下資料： 1 、日照分析報告及日照分析計算總圖模型（包含相應(yīng)的電子文檔）； 2 、日照分析報告所涉及的原始資料（包含相應(yīng)的電子文檔），具體包括： 3 、覆蓋所有主客體建筑范圍的 1 ： 500( 或者 1 ： 1000) 現(xiàn)勢電子地形圖； 4 、擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標和屋頂標高）； 5 、已建的客體建筑的平面圖和立面圖（附有需分析的 窗戶的詳細位置和尺寸）； 6 、已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細標高）； 7 、根據(jù) 《 東莞市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)則 》 已確定納入分析范圍的已批或在批主客體建筑的有關(guān)資料。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無固定工作日，一般 10 工作日） 結(jié)果： 出具一份報告顯示項目方案已經(jīng)通過 選址意見書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)項目選址申請表 》 1 份； 2 、提交項目背景介紹材料或可行性報告 2 份。也只有他們能搞定。但這兩樣都不可行。所以測繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場合。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。選擇監(jiān)理公司時也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。雖允許開發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果 負責，但施工圖審查時專家紅包那也是不能少的。目前在這個方面審查也是越來越嚴。 審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。如此這般，等方案完成后上會時，他們也不會多提意見的。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來也是很簡單。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。 搞報建從來沒有標準流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風險、采購、決策（統(tǒng)籌） PERT （計劃評審技術(shù)） 在工作關(guān)系確定，時間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到以最短的時間和最低費用，最好地完成整個項目 項目生命周期 每個項目都有開始和結(jié)束，每個房地產(chǎn)項目都會經(jīng)歷立項、啟動、發(fā)展 / 成熟、完成四個階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的大致過程 二、房地產(chǎn)項目報建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項目報建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導性方面 中國的經(jīng)濟發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達沃斯觀點： 先講幾個概念 先講幾個概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國有土地使用權(quán) 的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 內(nèi)容核心：項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資 源。 搞報建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 ” 來生動形容。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。但對于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，實際上有無窮的空間可以鉆營。 操作經(jīng)驗：找個與當?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計公司，在總平方案設(shè)計過程中經(jīng)?！八较隆睅Х桨溉フ乙?guī)劃局的領(lǐng)導、總工“請教”，請他們多給些意見。這種事情太常見了。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。所以消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。 節(jié)能審查： 南北標準差異很大，嚴重干擾戶型設(shè)計，重點在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面 施工圖審查 ：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。 監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK 了就發(fā)一個監(jiān)理審查意見。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 操作經(jīng)驗： 驗線工作與日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以辦理預售許證時可能會面臨著嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 消防、人防、管線、 防雷、白蟻、電梯、燃氣 等驗收： 都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā) [2020] 64 號））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的