【正文】 章的圖冊(cè)）； 5 、建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖） 3 套（配電子文件）；設(shè)計(jì)部提供 6 、房地產(chǎn)立項(xiàng)文件、 〈 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 〉 復(fù)印 件各 1 份； 7 、樓棟地址明細(xì)表復(fù)印件一份。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5 個(gè)工作日內(nèi)將審查情況報(bào)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案 專項(xiàng)方案專家論證 資料要求： 依據(jù) 《 建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例 》 （國(guó)務(wù)院令第 393 號(hào)）第二十六條、 《 危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程安全管理辦法 》 （建質(zhì)〔 2020 〕 87 號(hào)） 及 《 東莞市建設(shè)局建筑深基坑工程管理規(guī)定 》 （東建〔 2020 〕 60 號(hào)）第五條，以下分部分項(xiàng)工程應(yīng)組織專家進(jìn)行論證、審查，并提交專項(xiàng)方案和專家論證審查合格證明文件。由規(guī)劃所提供 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個(gè)工作日） 下面鎮(zhèn)的由村鎮(zhèn)科派人驗(yàn)收，市的由法規(guī)科、擋案室派人驗(yàn)收 收費(fèi)： 元 / 平米 按建筑占地及周邊面積計(jì)算 結(jié)果： 頒發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 完整工作流程成果： 1.《 選址意見(jiàn)書 》 2.《 房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)地名 》 3.《 房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 》 4.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 5.《 樓盤地址明細(xì)表 》 6.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證 7.《 建筑工程施工 許可證 》 8.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 。根據(jù) 《 房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工 圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法 》 （建設(shè)部令第 134 號(hào)）規(guī)定：審查合格的，審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具審查合格書，并將經(jīng)審查機(jī)構(gòu)蓋章的全套施工圖交還建設(shè)單位。 單體建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊(cè) 1 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 2 、建筑方案圖冊(cè)一份； 3 、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復(fù)印件一份，在規(guī)劃方案送審時(shí)規(guī)劃科確認(rèn)的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 4 、投資商出具項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項(xiàng)目申辦準(zhǔn)建部分投資的 35% ）資金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解決方案 （麗陽(yáng)項(xiàng)目交東城區(qū)府三百多 萬(wàn)） 6 、國(guó)土證復(fù)印件 7 、總平面圖（有清晰的國(guó)土劃分紅線） 8 、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9 、國(guó)稅、地稅稅務(wù)登記卡、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 10 、國(guó)有土地出讓合同復(fù)印件 11 、建筑物命名批復(fù) 12 、立項(xiàng)批復(fù) 13 、合作協(xié)議（聯(lián)營(yíng)、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 備注：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的形式備案即可 承辦單位： 建設(shè)局房管科窗口（ 即時(shí)蓋備案章辦妥 ） 結(jié)果： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)備案 施工圖電子報(bào)批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)申報(bào)表一式兩份 ； 2 、 建筑施工藍(lán)圖一份；設(shè)計(jì)部提供 3 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報(bào)批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計(jì)部分和定義部分）一份。 結(jié)果： 投資科出具房地產(chǎn)立項(xiàng)批復(fù)文件 房地產(chǎn)立項(xiàng)申請(qǐng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 1 、 〈 規(guī)劃用地申請(qǐng)表 〉 1 份； 2 、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件 1 份（須備原件查驗(yàn)）； → 要求原件 3 、選址紅線圖復(fù)印件 1 份（ 須備原件查驗(yàn)）； 4 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A2 圖幅的用地紅線圖 4 份，配電子文件； 5 、擬建方案的總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供； 6 、該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識(shí)項(xiàng)目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 7 、反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件； 8 、商住區(qū)、樓宇、樓群等要提交“標(biāo)準(zhǔn)地名批準(zhǔn)文件”或 《 使用標(biāo)準(zhǔn)地名許可證 》 ； 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個(gè)工作日）村鎮(zhèn)科 ； 規(guī)劃所（ 15 個(gè)工作日） 結(jié)果 : 〈 用地規(guī)劃許可證 〉 、規(guī)劃紅線圖作為附件三份（一份留在規(guī) 劃所）、設(shè)計(jì)要求作為附件一份 費(fèi)用：鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃所、規(guī)劃局各收出圖費(fèi) 1000 元 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 日照分析報(bào)告審核 需提交以下資料： 1 、日照分析報(bào)告及日照分析計(jì)算總圖模型（包含相應(yīng)的電子文檔）； 2 、日照分析報(bào)告所涉及的原始資料（包含相應(yīng)的電子文檔），具體包括： 3 、覆蓋所有主客體建筑范圍的 1 ： 500( 或者 1 ： 1000) 現(xiàn)勢(shì)電子地形圖； 4 、擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）； 5 、已建的客體建筑的平面圖和立面圖（附有需分析的 窗戶的詳細(xì)位置和尺寸）； 6 、已建的主體建筑的平面圖和立面圖（附有各屋頂詳細(xì)標(biāo)高）； 7 、根據(jù) 《 東莞市建設(shè)項(xiàng)目日照分析技術(shù)管理規(guī)則 》 已確定納入分析范圍的已批或在批主客體建筑的有關(guān)資料。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無(wú)固定工作日，一般 10 工作日） 結(jié)果： 出具一份報(bào)告顯示項(xiàng)目方案已經(jīng)通過(guò) 選址意見(jiàn)書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表 》 1 份； 2 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。也只有他們能搞定。但這兩樣都不可行。所以測(cè)繪院也得好好供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。這也是開(kāi)發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。選擇監(jiān)理公司時(shí)也要特別照顧一下與建設(shè)局關(guān)系密切的單位。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。雖允許開(kāi)發(fā)商自己找有資質(zhì)的施工圖審查單位做審查，施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果 負(fù)責(zé)，但施工圖審查時(shí)專家紅包那也是不能少的。目前在這個(gè)方面審查也是越來(lái)越嚴(yán)。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。再如高壓電接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時(shí)電。如此這般，等方案完成后上會(huì)時(shí)，他們也不會(huì)多提意見(jiàn)的。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來(lái)也是很簡(jiǎn)單。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。 搞報(bào)建從來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風(fēng)險(xiǎn)、采購(gòu)、決策（統(tǒng)籌） PERT （計(jì)劃評(píng)審技術(shù)） 在工作關(guān)系確定，時(shí)間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到以最短的時(shí)間和最低費(fèi)用，最好地完成整個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目生命周期 每個(gè)項(xiàng)目都有開(kāi)始和結(jié)束，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)歷立項(xiàng)、啟動(dòng)、發(fā)展 / 成熟、完成四個(gè)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大致過(guò)程 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開(kāi)房地產(chǎn) 達(dá)沃斯觀點(diǎn)： 先講幾個(gè)概念 先講幾個(gè)概念 什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？ 在 依法 取得 國(guó)有土地使用權(quán) 的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 內(nèi)容核心：項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資 源。 搞報(bào)建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 ” 來(lái)生動(dòng)形容。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。但對(duì)于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，實(shí)際上有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。 操作經(jīng)驗(yàn)：找個(gè)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計(jì)公司，在總平方案設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常“私下”帶方案去找規(guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)、總工“請(qǐng)教”，請(qǐng)他們多給些意見(jiàn)。這種事情太常見(jiàn)了。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。所以消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。 節(jié)能審查： 南北標(biāo)準(zhǔn)差異很大，嚴(yán)重干擾戶型設(shè)計(jì)，重點(diǎn)在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面 施工圖審查 ：施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。 監(jiān)理報(bào)建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 OK 了就發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 操作經(jīng)驗(yàn)： 驗(yàn)線工作與日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以辦理預(yù)售許證時(shí)可能會(huì)面臨著嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 消防、人防、管線、 防雷、白蟻、電梯、燃?xì)? 等驗(yàn)收： 都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。（詳見(jiàn) 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理的通知 》 （國(guó)辦發(fā) [2020] 64 號(hào)））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的