【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大致過程 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達(dá)沃斯觀點(diǎn)： 先講幾個(gè)概念 先講幾個(gè)概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國(guó)有土地使用權(quán) 的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。實(shí)際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。 什么是土地開發(fā)？ 三通一平，七通一平 什么是國(guó)土證 全稱是國(guó)有土地使用權(quán)證，由國(guó)家行政主管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，市縣人民政府發(fā)證，載明 使用期限 、用途、位置面積 界線 等內(nèi)容。只有國(guó)有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國(guó)家可無償收回（含附著物） 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證：國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。 廣州、深圳等城市只頒發(fā)統(tǒng)一的 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為 成立要件 。所有未按相關(guān)法規(guī)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均無效。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項(xiàng)產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進(jìn)入市場(chǎng)交換領(lǐng)域 項(xiàng)目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用 PM （項(xiàng)目管理） 從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 內(nèi)容核心：項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、成本、時(shí)間、資 源。 其它內(nèi)容：人力資源、溝通（信息）、風(fēng)險(xiǎn)、采購、決策（統(tǒng)籌） PERT （計(jì)劃評(píng)審技術(shù)） 在工作關(guān)系確定，時(shí)間不確定的情況下，采用網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)工作關(guān)系，找出關(guān)鍵路線并對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到以最短的時(shí)間和最低費(fèi)用，最好地完成整個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目生命周期 每個(gè)項(xiàng)目都有開始和結(jié)束，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)歷立項(xiàng)、啟動(dòng)、發(fā)展 / 成熟、完成四個(gè)階段。 WBS （工作目標(biāo)分解） 將工作目標(biāo)逐級(jí)分解至或執(zhí)行的單元，它在實(shí)際工作中是我們進(jìn)行計(jì)劃編制的基礎(chǔ) CPM( 關(guān)鍵路線） 整個(gè)項(xiàng)目工期由最長(zhǎng)工時(shí)的工作線路來決定。結(jié)合成本因素、資源因素對(duì)關(guān)鍵路徑進(jìn)行 優(yōu)化 ，直到關(guān)鍵路徑所用的時(shí)間不能再壓縮為止，可得到最佳時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的 WBS 工作分解與企業(yè)組織架構(gòu)及管控模式密切相關(guān) 每個(gè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 WBS 都有各自的特點(diǎn) 一般項(xiàng)目的開發(fā)流程如下 ： 土地獲取 團(tuán)隊(duì)組建 定位決策與啟動(dòng) 規(guī)劃方案與報(bào)建 成本測(cè)算與控制 施工圖設(shè)計(jì)與報(bào)建 合約招標(biāo) 融資與開工 現(xiàn)場(chǎng)施工管理 營(yíng)銷策劃與銷售 執(zhí)行 驗(yàn)收與入伙 產(chǎn)權(quán)證辦理 后評(píng)估 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與架構(gòu) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 ( 一 ) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（三） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 以中惠地產(chǎn)的開發(fā)流程為例，講述項(xiàng)目開發(fā)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)是一個(gè)年輕的行業(yè)，法制不建全且頗具中國(guó)特色。 中國(guó)的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨(dú)一無二。 從 1987 年 12 月深圳的“全國(guó)第一拍”開始，房地產(chǎn)業(yè)都 在 “ 摸著石頭過河 ”， 不斷有新法規(guī)出臺(tái)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建 是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)。 搞報(bào)建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 ” 來生動(dòng)形容。 搞報(bào)建從來沒有標(biāo)準(zhǔn)流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 日照分析審核 樓盤地址明細(xì)表 （鎮(zhèn)區(qū)公安分局） 施工圖電子報(bào)批文件審核 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 1 、國(guó)土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 國(guó)土證 ：由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70 戶型比例限制要求 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施后的順序： 規(guī)劃要點(diǎn) 出讓合同 國(guó)土證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 設(shè)立項(xiàng)目公司： 母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房 子賣完后再注銷，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。 立項(xiàng) ： 純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性，但不知道政府想從什么角度來管理，如到底需要什么材料也是誰都說不清楚的事情，有的地方管得嚴(yán)，有的地方根本不管。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。 操作經(jīng)驗(yàn)：直接去這些部門譬如去計(jì)劃部 門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報(bào)告與環(huán)評(píng)報(bào)告的公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。省時(shí)省心，就是多花點(diǎn)錢也值得。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 2 、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)： 這是一項(xiàng)要求有技術(shù)含量的工作，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個(gè)人糊弄建設(shè)部門基本上很難。 感慨一下，現(xiàn)在建筑類的工程師難找?。「咝诫y求！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃要點(diǎn)與相關(guān)規(guī)范。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。但對(duì)于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，實(shí)際上有無窮的空間可以鉆營(yíng)。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來也是很簡(jiǎn)單。但從哪里起算根本說不清楚，是用地紅線范圍，還是建筑紅線范圍，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，這都是可以鉆營(yíng)的地方。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 如消防通道設(shè)置： 高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。怎么辦？設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。雖然消防車道的載重量有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)要求，但通過溝通也是可以過的。 審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要 2 到 3 個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。 操作經(jīng)驗(yàn)：找個(gè)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計(jì)公司，在總平方案設(shè)計(jì)過程中經(jīng)?！八较隆睅Х桨溉フ乙?guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)、總工“請(qǐng)教”，請(qǐng)他們多給些意見。如此這般，等方案完成后上會(huì)時(shí)，他們也不會(huì)多提意見的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 4 、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合包括三大項(xiàng) ：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上。 排水許可證 ：是市政部門發(fā)的，管的是針對(duì) 小區(qū)的管徑和流量?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。 操作經(jīng)驗(yàn)：除了設(shè)計(jì)時(shí)好好考慮之外，更為重要的是及時(shí)了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死。因?yàn)檫@些接口時(shí)時(shí)在變化中。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時(shí)電。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 單體設(shè)計(jì) ： 就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑設(shè)計(jì)方案。關(guān)鍵是落實(shí)各空間的大小尺寸。 這階段最煩的是車位 。目前各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)的，住宅基本 1 ： 1 ，商業(yè)一般是 100 平配 1 個(gè)車位，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因?yàn)榻ǖ叵峦＼噲?chǎng)投資巨大，建 1 個(gè)車位加分?jǐn)偯娣e約要 3540 平，大部城市 1 個(gè)車位的售價(jià) 10 萬不到，開發(fā)商都要虧本。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 6 、消防和人防專項(xiàng)審查 現(xiàn)狀是很少有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。很少有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。 消防報(bào)建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)很高也