【正文】 度。 單體建筑設(shè)計(jì)方案電子報(bào)批文件審核 單體建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) 需提交以下資料： 1 、 《 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表 》 1 份；（ 2 、 申報(bào)項(xiàng)目的 《 技術(shù)指標(biāo)及功能情況表 》 1 份；鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目不需要 3 、 《 建設(shè) 用地規(guī)劃許可證 》 復(fù)印件 1 份；規(guī)劃用地紅線圖 1 份（窗口要留一份原件）； 《 國有土地使用證 》 或國土局批復(fù)文件復(fù)印件 1 份； 4 、 建筑設(shè)計(jì)方案圖紙（包括總平面圖） 3 套（配電子文件）； 設(shè)計(jì)部提供 5 、 屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，須提交房地產(chǎn)立項(xiàng)文件； 6 、 屬重報(bào)項(xiàng)目，須提交前一次已審查方案及批復(fù)文件。設(shè)計(jì)部提供 承辦單 位： 東莞市發(fā)展計(jì)劃局投資科（ 5 個工作日） 注：所有資料均一式兩份，一份交鎮(zhèn)計(jì)統(tǒng)辦，一份交市發(fā)展計(jì)劃局，先由鎮(zhèn)計(jì)統(tǒng)辦進(jìn)行審批后出批文（關(guān)于 XX 立項(xiàng)的請示），后再交資料至發(fā)展計(jì)劃局。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 完！謝謝大家 附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報(bào)建流程 鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過 需提交以下資料： 1 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請表 》 1 份； 2 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 黨政辦（無工作日，一般 10 工作日）； 規(guī)劃所（ 無固定工作日，一般 5 工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報(bào)告，顯示項(xiàng)目已經(jīng)黨委班子討論通過 局務(wù)會議討論通過 需提交以下資料： 1 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線。但事實(shí)就是任何開發(fā)商都會選擇將土地抵押貸款。 驗(yàn)線： 放線后施工單位就照著放線邊角點(diǎn)施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗(yàn)線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗(yàn)線冊。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果。前后公示各 20 天，招標(biāo) 30 天，相當(dāng)浪費(fèi)時間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項(xiàng)目審批完成后再收購項(xiàng)目，以加快 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。 以上 三項(xiàng)在大城 市很重要，小城市有較大自由 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)報(bào)建流程 7 、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能計(jì)算書，就可以開展這兩項(xiàng)審查。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1 級 防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講是非常不方便的。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因?yàn)榻ǖ叵峦＼噲鐾顿Y巨大，建 1 個車位加分?jǐn)偯娣e約要 3540 平，大部城市 1 個車位的售價 10 萬不到，開發(fā)商都要虧本。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。 審總平面是整個開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2 到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建 是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項(xiàng)產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進(jìn)入市場交換領(lǐng)域 項(xiàng)目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用 PM （項(xiàng)目管理） 從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。實(shí)際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。 WBS （工作目標(biāo)分解） 將工作目標(biāo)逐級分解至或執(zhí)行的單元，它在實(shí)際工作中是我們進(jìn)行計(jì)劃編制的基礎(chǔ) CPM( 關(guān)鍵路線） 整個項(xiàng)目工期由最長工時的工作線路來決定。 日照分析審核 樓盤地址明細(xì)表 （鎮(zhèn)區(qū)公安分局） 施工圖電子報(bào)批文件審核 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 1 、國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 國土證 ：由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70 戶型比例限制要求 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 操作經(jīng)驗(yàn)：直接去這些部門譬如去計(jì)劃部 門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報(bào)告與環(huán)評報(bào)告的公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。但從哪里起算根本說不清楚，是用地紅線范圍，還是建筑紅線范圍，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，這都是可以鉆營的地方。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 4 、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合包括三大項(xiàng) ：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 單體設(shè)計(jì) ： 就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑設(shè)計(jì)方案。這個過程沒什么技術(shù)含量。 操作經(jīng)驗(yàn)：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥排放 ：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 11 、施工許可證 施工許可證： 申請所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 12 、放線、驗(yàn)線 放線： 就是把圖紙上的建筑物落實(shí)到實(shí)地上的具體位置，這是個技術(shù)活需要實(shí)地測量，定坐標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 13 、預(yù)售許可證 預(yù)售許可條件 ：一般要求高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2 ，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（部分城市有差異，天津主體結(jié)構(gòu)正負(fù) 0 ）。 沒有錢還貸，又沒有換抵押物可更換，但公司又要辦出預(yù)售許可證，可行嗎？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 B 、辦理在建工程抵押的城市（很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），土地解押，換成地面上的在建工程抵押。 質(zhì)量驗(yàn)收： 竣 工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案，非常簡單。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知 》 （國辦發(fā) [2020] 64 號））策劃部提供 3 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 4 、該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項(xiàng)目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 5 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 6 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 7 、 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。 以上資料均由設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 規(guī)劃局編研中心（ 5 工作日） 結(jié)果： 編研中心出具 《 日照分析較核報(bào)告書 》 費(fèi)用：如果由編研中心制作日照分析校核報(bào)告， 0 － 20200 平方米 基準(zhǔn)價格 6000 元 20200 － 50000 平方米 按 01/a.3 元 / 平方米計(jì)費(fèi) 50000 － 100000 平方米 按 元 / 平方米計(jì)費(fèi) 100000 － 202000 平方米 按 元 / 平方米計(jì)費(fèi) 20 萬以上 平方米 按 元 / 平方米計(jì)費(fèi) 總規(guī)電子報(bào)批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)申報(bào)表一式兩份； 2 、 規(guī)劃方案藍(lán)圖一份；設(shè)計(jì)部提供 3 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報(bào)批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計(jì)部分和定義部分）一份 ；設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 規(guī)劃局技術(shù)科（ 5 個工作日） 規(guī)劃所（ 5 個工作日） 結(jié)果： 通過后技術(shù)科出具 《 總平面電子較核報(bào)告 》 費(fèi)用：由編研中心制作電子報(bào)批文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 050000 平方米為 5000 元，用地面積超出 50000 平方米每增加 020200 平方米加收 1000 元。設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 規(guī)劃局技術(shù)科（ 5 個工作日） 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結(jié)果： 通過后技術(shù)科出具 《 施工圖電子較核報(bào)告 》 費(fèi)用：由編研中心制作電子報(bào)批文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 030000 平方米為 3000 元，建筑面積超出 30000 平方米每增加 010000 平方米加收 1000 元。審查合格書應(yīng)當(dāng)有各專業(yè)的審查人員簽字，經(jīng)法定代表人簽發(fā)，并加蓋審查機(jī)構(gòu)