【正文】 取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護部門負責管理，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。 消防報建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，標準很高也非常官僚。 操作經(jīng)驗：除了設(shè)計時好好考慮之外，更為重要的是及時了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個人糊弄建設(shè)部門基本上很難。 中國的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨一無二。只有國有土地才能進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國家可無償收回（含附著物） 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個產(chǎn)權(quán)證：國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房 子賣完后再注銷，只留下一個殼。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。 這階段最煩的是車位 。 人防工程：實際用處不大的中國特色的東西。 安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項目搞 安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗：項目經(jīng)理要對這兩個部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 A 、說服銀行更換抵押物，利用房管部門和國土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。辦理立項時 《 選址意見書 》 的原件將被發(fā)展和改革局收去。 所有復(fù)印件均需提供原件核對后退回 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日）規(guī)劃所（ 15 個工作日） 收費：住宅及地下室 50 元 / 平米；商鋪 200 元 / 平米 按建筑面積計算 結(jié)果： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ( 含附件，但村鎮(zhèn)科發(fā)的證沒有附件）、 《 建設(shè)工程報建執(zhí)照 》 、蓋 “ 已報建 ” 章的建筑施工圖一套、 《 東莞市建設(shè)工程批后 管理跟蹤表 》 、 《 放線申請 》 施工圖電子報批文件審核 建設(shè)工程放線辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)工程放線申請表 》 （建設(shè)單位蓋章） 2 、已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份 3 、總平面圖電子文件 1 份。 承辦單位： 開工安全條件現(xiàn)場檢查 資料要求： 一、建筑工程開工安全條件審查申請表（原件） 二、建筑工程開工安全條件審查表（一式三份原件） 三、施工單位相關(guān)資料 一資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證 二承接工程項目情況記錄 三建筑工程崗位責任人到位情況檢查表（包括施工監(jiān)理企業(yè)人員情況） 四施工總平面布置圖（施工監(jiān)理單位簽字的原件） 五項目技術(shù)負責人職稱證書及任命書 六項目經(jīng)理注冊執(zhí)業(yè)證書及安全生產(chǎn)考核證書 七專職安全員的崗位證 書及安全生產(chǎn)考核證書 四、監(jiān)理單位相關(guān)資料 一資質(zhì)證書 二承接工程項目情況記錄 三項目總監(jiān)注冊執(zhí)業(yè)證書 四專業(yè)監(jiān)理工程師注冊執(zhí)業(yè)證書 五、施工現(xiàn)場大門、臨時設(shè)施（包括辦公室、宿舍、其他臨時工棚等）、圍墻、圍墻內(nèi)區(qū)域照片 六、東莞市平安卡管理系統(tǒng)使用情況登記表 七、其他相關(guān)資料 承辦單位： 房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗收 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表 》 每證 1 份； 2 、總平面布置圖 1 份； 3 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證原件復(fù)印件各一份； 4 、工程報建跟蹤表一式兩份； 5 、現(xiàn)狀地形實測四置圖 2 份、電子文件一份。設(shè)計部提供 （以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認章） 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日） 規(guī)劃所（ 15 個工作日） 結(jié)果： 《 建設(shè)工程建筑設(shè)計方案審查 意見書 》 一份及 “ 已審 ” 的圖冊一本。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā) [2020] 64 號））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 3 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 4 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計部提供 5 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計部提供 6 、 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片 及電子文件。所以辦理預(yù)售許證時可能會面臨著嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。所以消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。這種事情太常見了。但對于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，實際上有無窮的空間可以鉆營。 搞報建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 ” 來生動形容。房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的大致過程 二、房地產(chǎn)項目報建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項目報建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國的經(jīng)濟發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達沃斯觀點： 先講幾個概念 先講幾個概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國有土地使用權(quán) 的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 搞報建從來沒有標準流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來也是很簡單。再如高壓電接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時電。目前在這個方面審查也是越來越嚴。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。但這兩樣都不可行。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無固定工作日，一般 10 工作日） 結(jié)果： 出具一份報告顯示項目方案已經(jīng)通過 選址意見書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)項目選址申請表 》 1 份； 2 、提交項目背景介紹材料或可行性報告 2 份。 單體建筑設(shè)計方案申報 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊 1 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 2 、建筑方案圖冊一份； 3 、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復(fù)印件一份，在規(guī)劃方案送審時規(guī)劃科確認的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 4 、投資商出具項目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項目申辦準建部分投資的 35% ）資金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解決方案 （麗陽項目交東城區(qū)府三百多 萬） 6 、國土證復(fù)印件 7 、總平面圖（有清晰的國土劃分紅線） 8 、房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9 、國稅、地稅稅務(wù)登記卡、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件 10 、國有土地出讓合同復(fù)印件 11 、建筑物命名批復(fù) 12 、立項批復(fù) 13 、合作協(xié)議（聯(lián)營、合作開發(fā)項目） 備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的形式備案即可 承辦單位： 建設(shè)局房管科窗口（ 即時蓋備案章辦妥 ） 結(jié)果： 項目開發(fā)手冊蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊備案 施工圖電子報批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟技術(shù)指標申報表一式兩份 ； 2 、 建筑施工藍圖一份；設(shè)計部提供 3 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份。由規(guī)劃所提供 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個工作日） 下面鎮(zhèn)的由村鎮(zhèn)科派人驗收，市的由法規(guī)科、擋案室派人驗收 收費： 元 / 平米 按建筑占地及周邊面積計算 結(jié)果： 頒發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 完整工作流程成果： 1.《 選址意見書 》 2.《 房地產(chǎn)項目標準地名 》 3.《 房地產(chǎn)項目立項批復(fù) 》 4.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 5.《 樓盤地址明細表 》 6.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證 7.《 建筑工程施工 許可證 》 8.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 。 施工圖電子報批文件審核 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 1 、報建表（ 1 份）； 2 、建設(shè)報建項目附表一； 3 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃用地紅線圖，國有土地使用證或國土局批復(fù)文件各復(fù)印件 1 份； 4 、獲批準的建筑設(shè)計方案圖紙 1