【正文】 取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。 噪音排放與夜間連續(xù)施工許可： 由環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)管理，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。 消防報(bào)建： 消防審查部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)很高也非常官僚。 操作經(jīng)驗(yàn)：除了設(shè)計(jì)時(shí)好好考慮之外，更為重要的是及時(shí)了解“接口”的變化，許多公司曾經(jīng)被這些接口害死?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，誰(shuí)是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司，想搞幾個(gè)人糊弄建設(shè)部門基本上很難。 中國(guó)的土地制度為世界首創(chuàng)，使用權(quán)出讓獨(dú)一無(wú)二。只有國(guó)有土地才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)企業(yè)獲得的只是土地的一定期限內(nèi)的使用權(quán)，使用期滿國(guó)家可無(wú)償收回（含附著物） 房地產(chǎn)權(quán)證 目前大多數(shù)城市的房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行土地與房屋分別登記，即一宗房地產(chǎn)要辦兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證：國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房 子賣完后再注銷，只留下一個(gè)殼。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。 這階段最煩的是車位 。 人防工程：實(shí)際用處不大的中國(guó)特色的東西。 安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項(xiàng)目搞 安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗(yàn)：項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)這兩個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 A 、說(shuō)服銀行更換抵押物，利用房管部門和國(guó)土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。辦理立項(xiàng)時(shí) 《 選址意見書 》 的原件將被發(fā)展和改革局收去。 所有復(fù)印件均需提供原件核對(duì)后退回 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個(gè)工作日）規(guī)劃所（ 15 個(gè)工作日） 收費(fèi)：住宅及地下室 50 元 / 平米；商鋪 200 元 / 平米 按建筑面積計(jì)算 結(jié)果： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ( 含附件，但村鎮(zhèn)科發(fā)的證沒(méi)有附件）、 《 建設(shè)工程報(bào)建執(zhí)照 》 、蓋 “ 已報(bào)建 ” 章的建筑施工圖一套、 《 東莞市建設(shè)工程批后 管理跟蹤表 》 、 《 放線申請(qǐng) 》 施工圖電子報(bào)批文件審核 建設(shè)工程放線辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)工程放線申請(qǐng)表 》 （建設(shè)單位蓋章） 2 、已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份 3 、總平面圖電子文件 1 份。 承辦單位： 開工安全條件現(xiàn)場(chǎng)檢查 資料要求： 一、建筑工程開工安全條件審查申請(qǐng)表（原件） 二、建筑工程開工安全條件審查表（一式三份原件） 三、施工單位相關(guān)資料 一資質(zhì)證書及安全生產(chǎn)許可證 二承接工程項(xiàng)目情況記錄 三建筑工程崗位責(zé)任人到位情況檢查表（包括施工監(jiān)理企業(yè)人員情況） 四施工總平面布置圖（施工監(jiān)理單位簽字的原件） 五項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人職稱證書及任命書 六項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書及安全生產(chǎn)考核證書 七專職安全員的崗位證 書及安全生產(chǎn)考核證書 四、監(jiān)理單位相關(guān)資料 一資質(zhì)證書 二承接工程項(xiàng)目情況記錄 三項(xiàng)目總監(jiān)注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書 四專業(yè)監(jiān)理工程師注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書 五、施工現(xiàn)場(chǎng)大門、臨時(shí)設(shè)施（包括辦公室、宿舍、其他臨時(shí)工棚等）、圍墻、圍墻內(nèi)區(qū)域照片 六、東莞市平安卡管理系統(tǒng)使用情況登記表 七、其他相關(guān)資料 承辦單位： 房地產(chǎn)工程規(guī)劃驗(yàn)收 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表 》 每證 1 份； 2 、總平面布置圖 1 份； 3 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證原件復(fù)印件各一份； 4 、工程報(bào)建跟蹤表一式兩份； 5 、現(xiàn)狀地形實(shí)測(cè)四置圖 2 份、電子文件一份。設(shè)計(jì)部提供 （以上所有資料都需提供原件核對(duì)，國(guó)土證如果抵押了可用復(fù)印件加蓋銀行確認(rèn)章） 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個(gè)工作日） 規(guī)劃所（ 15 個(gè)工作日） 結(jié)果： 《 建設(shè)工程建筑設(shè)計(jì)方案審查 意見書 》 一份及 “ 已審 ” 的圖冊(cè)一本。（詳見 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知 》 （國(guó)辦發(fā) [2020] 64 號(hào)））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 3 、該項(xiàng)目所在控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖則（標(biāo)識(shí)項(xiàng)目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 4 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 5 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 6 、 反映該項(xiàng)目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片 及電子文件。所以辦理預(yù)售許證時(shí)可能會(huì)面臨著嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。所以消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。這種事情太常見了。但對(duì)于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，實(shí)際上有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。 搞報(bào)建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 ” 來(lái)生動(dòng)形容。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 目錄 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的大致過(guò)程 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作流程 讓你了解房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建工作內(nèi)容 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 新興產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 其支柱產(chǎn)業(yè)的地位主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性方面 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開房地產(chǎn) 達(dá)沃斯觀點(diǎn)： 先講幾個(gè)概念 先講幾個(gè)概念 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 在 依法 取得 國(guó)有土地使用權(quán) 的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 搞報(bào)建從來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)流程，“遵循潛規(guī)則”比任何行業(yè)都要顯得重要。 再如容積率： 定義是總建筑面積除以凈 用地面積，看起來(lái)也是很簡(jiǎn)單。再如高壓電接入口，一開始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢亂 接，管他工業(yè)電民用電，還是臨時(shí)電。目前在這個(gè)方面審查也是越來(lái)越嚴(yán)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這也是開發(fā)商為什么緊張施工許可證的原因之一。但這兩樣都不可行。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（無(wú)固定工作日，一般 10 工作日） 結(jié)果： 出具一份報(bào)告顯示項(xiàng)目方案已經(jīng)通過(guò) 選址意見書辦理 需提交以下資料： 1 、 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)表 》 1 份； 2 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。 單體建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)備案 需提交以下資料： 按順序裝訂成冊(cè) 1 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 2 、建筑方案圖冊(cè)一份； 3 、總平面規(guī)劃圖（一式二份，需經(jīng)規(guī)劃局審查蓋章）及復(fù)印件一份，在規(guī)劃方案送審時(shí)規(guī)劃科確認(rèn)的兩份原圖，房地產(chǎn)管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司； 4 、投資商出具項(xiàng)目開發(fā)資金的銀行證明（資本金不少于項(xiàng)目申辦準(zhǔn)建部分投資的 35% ）資金管理部提供 ； 5 、子女教育及排污配套解決方案 （麗陽(yáng)項(xiàng)目交東城區(qū)府三百多 萬(wàn)） 6 、國(guó)土證復(fù)印件 7 、總平面圖（有清晰的國(guó)土劃分紅線） 8 、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9 、國(guó)稅、地稅稅務(wù)登記卡、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 10 、國(guó)有土地出讓合同復(fù)印件 11 、建筑物命名批復(fù) 12 、立項(xiàng)批復(fù) 13 、合作協(xié)議（聯(lián)營(yíng)、合作開發(fā)項(xiàng)目） 備注：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的形式備案即可 承辦單位： 建設(shè)局房管科窗口（ 即時(shí)蓋備案章辦妥 ） 結(jié)果： 項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)蓋“已備案”章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)備案 施工圖電子報(bào)批文件審核 需提交以下資料： 1 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)申報(bào)表一式兩份 ； 2 、 建筑施工藍(lán)圖一份；設(shè)計(jì)部提供 3 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份； 4 、 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報(bào)批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計(jì)部分和定義部分）一份。由規(guī)劃所提供 承辦單位： 規(guī)劃局（ 15 個(gè)工作日） 下面鎮(zhèn)的由村鎮(zhèn)科派人驗(yàn)收，市的由法規(guī)科、擋案室派人驗(yàn)收 收費(fèi)： 元 / 平米 按建筑占地及周邊面積計(jì)算 結(jié)果： 頒發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 完整工作流程成果： 1.《 選址意見書 》 2.《 房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)地名 》 3.《 房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 》 4.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 5.《 樓盤地址明細(xì)表 》 6.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副證 7.《 建筑工程施工 許可證 》 8.《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正證 。 施工圖電子報(bào)批文件審核 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 需提交以下資料： 1 、報(bào)建表（ 1 份）； 2 、建設(shè)報(bào)建項(xiàng)目附表一； 3 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃用地紅線圖，國(guó)有土地使用證或國(guó)土局批復(fù)文件各復(fù)印件 1 份； 4 、獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案圖紙 1