【正文】 程規(guī)劃許可證及附頁表格→科長復(fù)核→分管局長簽發(fā)→建設(shè)單位與規(guī)劃局簽訂公示牌協(xié)議→繳納公示牌費用及規(guī)劃綜合服務(wù)費→窗口取件：；；第二篇：開發(fā)報建知識房地產(chǎn)開發(fā)報建流程一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一篇：開發(fā)報建—工程規(guī)劃許可證（推薦）建設(shè)工程規(guī)劃許可證：1）書面申請（原件1份）；2）施工圖說（2份，附電子文檔，建筑工程限于建施圖），有外立面審查專項要求的，提供建筑外立面設(shè)計大樣圖、效果圖、主要材質(zhì)樣品；3）土地權(quán)屬證件（復(fù)印件1份）或土地批準書；4）建設(shè)工程初步設(shè)計批準文件（原件1份，限政府投資項目，以及非政府投資項目中的大、中型建設(shè)項目）；5）年度計劃文件（原件1份，國家或市政府規(guī)定需要年度計劃的建設(shè)項目）；6）高切坡、深開挖的論證意見（原件1份，涉及高切坡、深開挖的建設(shè)項目）。為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。3)初步設(shè)計及施工圖審查。一、選址定點階段。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。國土資源局辦理土地預(yù)審。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。國土資源局進行用地預(yù)審。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。開發(fā)商應(yīng)提交材料：(1)申請書。(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。按照建設(shè)工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。做好報建項目費用的減免工作和有關(guān)設(shè)計施工的報建協(xié)調(diào)工作。注：“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準發(fā)放的建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)依法審批的城市規(guī)劃和有關(guān)法律規(guī)范，對各項建設(shè)用地和各類建設(shè)工程進行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納入城市規(guī)劃的軌道。目的：①是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)項目選址的法定憑證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件?！皟勺C一書”的辦理：一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；二、關(guān)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證所需資料、經(jīng)過按程序?qū)徟脑摰貕K的詳細規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質(zhì)的編制單位出圖）發(fā)改委立項，只需寫個報告，批了就行了 項目的環(huán)境影響評價審批（環(huán)保局）與國土局簽訂的土地出讓合同地塊的紅線圖。二、土地使用權(quán)的概念行政劃撥方式（政府，土地使用權(quán)，無償，使用者）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（買賣、贈與等）政府出讓方式： 1）招標：招標就是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或者服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。2）拍賣：拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。掛牌出讓方式的特點： ①公開公正公平②時間長，允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 ③操作簡單，便于開展工作④有利于土地有形市場的形成和運作。1）土地使用權(quán)出讓年限： A、居住用地70年；B、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； C、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 2）土地使用年限到期后如何處理： A、國家有權(quán)無條件的收回該土地；B、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房：C、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。七通一平：水通（給水通和排水通）、電通、路通、訊通、氣通、暖通、郵通和場地平整。土地級別：是指根據(jù)土地利用價值及所處的地段繁華程度的不同而劃分的土地等級。但在實際實施中，一般要“退紅線”，即在紅線基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮，退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍內(nèi)只能進行綠化，不得改做它用。小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人防地下室面積總和。輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積總和，如樓梯、走道等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、過道、樓梯、陽臺（閉合式按一半計算）、壁櫥等。得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑總面積之比。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。套內(nèi)面積：套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”?？⒐っ娣e：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。銷售面積：為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。征地補償標準：是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)地用等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補償綜合計算的標準。目前實施的征地補償標準已超過規(guī)定年限的省份如未及時調(diào)整，將不予通過用地審查。附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所有人支付的一種補償費用。三、前期開發(fā)報建工作要求工程部前期開發(fā)報建主管應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序，熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。工作進行中，涉及費用支出的，填寫《報批單》及《付款申請單》，由報建主管、工程部經(jīng)理、工程副總經(jīng)理、財務(wù)部、總經(jīng)理簽字同意后領(lǐng)取，將相關(guān)票據(jù)交財務(wù)部。四、工程部前期開發(fā)報建主管工作職責辦理從項目立項開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（4）辦理《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》，環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。（3）辦理《土地使用權(quán)證》。（6）委托設(shè)計單位出設(shè)計方案，填報《規(guī)劃設(shè)計方案申報表》。（10）辦理建委報建工作。（14）辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書》，交納相關(guān)費用。（18）辦理《大、小配套手續(xù)費》。工程招標階段：（1）在取得《施工圖審查意見書》后，辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標監(jiān)督管理》。（5）辦理《工程施工許可證》。工程施工階段：（1）協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系，協(xié)助組織申報樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗收工作，做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。（3）委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進行相關(guān)監(jiān)測。第四篇：房產(chǎn)開發(fā)報建作業(yè)指引開發(fā)報建作業(yè)指引編制 審核 批準日期 日期 日期一、作業(yè)指引目的為規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)報建管理，指導(dǎo)報建人員有序開展工作。包括取得前期立項批文、土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、竣工驗收備案證明等重要的政府批文。 工程部； ； ；；、施工單位與報建相關(guān)信息和資料；、安監(jiān)日常檢查、中間驗收、城管檢查等相關(guān)工作； 、規(guī)劃驗收工作； ； ； 。 招標中心/招標專職機構(gòu)《施工合同》。 項目設(shè)計階段1)屬于設(shè)計招標備案的項目，設(shè)計管理部/總工室提供《設(shè)計招標任務(wù)書》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請方案設(shè)計招標備案，取得同意招標備案復(fù)函；2)設(shè)計管理部/總工室提供經(jīng)公司審定的《工程設(shè)計方案文本》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請設(shè)計報批，取得《方案審查同意意見書》；3)設(shè)計管理部/總工室提供《工程設(shè)計方案文本》及需要填寫技術(shù)指標的《人防報建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門申請方案設(shè)計人防報批，取得《人防意見征詢單》；若該項目符合不做人防工程的條件，由開發(fā)中心（部）向人防部門提出易地建設(shè)申請，取得《繳納易地建設(shè)費通知》；4)設(shè)計管理部/總工室提供《總平面圖》《建筑平面布置圖》藍圖，由環(huán)評單位提供《環(huán)評報告表（書）》，開發(fā)中心（部）向環(huán)保部門辦理環(huán)保報批，取得《建設(shè)項目環(huán)境影響審查批復(fù)》； 5)設(shè)計管理部/總工室提供《水土保持設(shè)計總圖》《水土保持專家評審意見》；開發(fā)中心（部）選擇具備資質(zhì)的單位，由該單位提供《水土保持報告表（書）》，開發(fā)中心（部）向主管部門辦理水土保持方案報批，取得《行政許可審批同意復(fù)函》；6)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初設(shè)計建筑圖》《立面效果圖》及電子文件，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請擴初設(shè)計報批，取得《建設(shè)工程初步設(shè)計審查意見書》；7)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計圖全套》及電子文件，市政部向消防部門申請消防報批或備案，取得《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》或備案證明文件；8)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計圖紙》及電子文件和《人防報建表》，開發(fā)中心（部）向民防部門辦理人防報批，取得《人防地下室初步設(shè)計審查意見書》《人防核準單》； 9)設(shè)計管理部/總工室提供《電氣設(shè)計圖紙》，開發(fā)中心（部）向氣象主管部門辦理擴初設(shè)計防雷報批，取得《防雷裝置設(shè)計核準書》；10)設(shè)計管理部/總工室提供《樁基施工圖》《總平面圖》及電子文件，《樁基施工圖審查報告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請辦理提前開工證明，取得《建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書》； 11)設(shè)計管理部/總工室提供《擴初步設(shè)計建筑圖》，開發(fā)中心（部）向測繪大隊申請面積測算工作，取得《面積測算報告》；12)設(shè)計管理部/總工室提供全套《施工圖紙》、電子文件和《施工圖審查報告》，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請施工圖報批，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 施工階段1)市政部向檔案館申請地下管線查詢，取得查詢《地下管線圖》，與燃氣部門簽訂《燃氣管道保護協(xié)議》；2)核算部提供總包及各專項工程的《施工圖預(yù)算》，招標中心選擇總包單位及各專項施工單位，由相關(guān)單位提供《監(jiān)理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，開發(fā)中心（部）向造價站辦理施工合同備案，取得備案后的《施工合同》，向建設(shè)局申請辦理《施工許可證》，根據(jù)現(xiàn)有政策，建設(shè)局打印質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、造價定額費收費通知，財務(wù)部繳納費用后，開發(fā)中心（部）與質(zhì)檢站簽訂施工質(zhì)檢登記書，與安監(jiān)部門簽訂安監(jiān)登記書，并領(lǐng)取所有專業(yè)的《建筑工程施工許可證》；3)開發(fā)中心（部）將備案的各項《施工合同》及施工質(zhì)檢登記書、安監(jiān)登記書、《施工許可證》交人事行政部存檔；4)工程部將現(xiàn)場施工控制點按施工圖紙放好，告知開發(fā)中心（部），開發(fā)中心（部）向國土部門提出開工驗線報批，經(jīng)驗線合格后取得《建設(shè)工程開工驗線測量報告》；5)開發(fā)中心（部）憑《建設(shè)工程開工驗線測量報告》到規(guī)劃部門辦理開工驗線，規(guī)劃部門在《建筑工程規(guī)劃許可證》上蓋已驗線章；6)根據(jù)項目實際情況，若因需要辦理挖掘城市道路、砍伐樹木的，由設(shè)計部門提供《市政路口接口平面圖》，工程部提供相關(guān)資料，開發(fā)中心（部）向交管局、城管辦（道橋處、綠化處、路燈處）申請報批手續(xù)，分別取得《挖掘城市道路許可證》、《樹木砍伐、移植許可證》； 7)設(shè)計管理部/總工室提供《室外管線總平面藍圖》及電子數(shù)據(jù)，開發(fā)中心（部）向規(guī)劃部門申請正式用水、用電報批，市政部申請用氣報批，取得《正式用水（用電、用氣）市政接口同意復(fù)函》；8)工程部組織正式用水、用電、用氣施工，由施工單位承擔報批、驗收工作，開發(fā)中心（部）和市政部配合提供公司相關(guān)資料，并領(lǐng)取《正式用水、用電合同書》、《管道燃氣工程氣源接入點意見書》送人事行政部歸檔；9)工程部要求電梯施工單位提供《電梯報裝圖紙》，設(shè)計管理部/總工室審核后，由開發(fā)中心（部）配合提供公司資料，由電梯施工單位向電梯質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請報批，并領(lǐng)取《電梯報批文件》；10)工程部組織電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化施工，招標中心選擇相關(guān)施工單位，由相關(guān)單位提供電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)及智能化《施工合同》，由施工單位承擔報批、驗收工作，市政部配合提供公司資料。 報建工作要求 根據(jù)公司總體戰(zhàn)略部署及該地塊的性質(zhì)，制定項目總體開發(fā)計劃。 結(jié)合項目進度及項目報建工作計劃，及時進行分項報建，分項報批流程可參照《房地產(chǎn)開發(fā)報建指南（廣州）》，報建專員定期或根據(jù)需要做好分項報建的跟進工作。規(guī)劃條件（或上一輪方案審查意見）中要求提交的相關(guān)材料（如咨詢考古、教育、人防、地鐵等意見）日照分析報告其他相關(guān)圖件(三)辦事流程：窗口經(jīng)辦人分管局長審批局長審批（從經(jīng)辦到最終審批簽字的領(lǐng)導(dǎo)）（四）需其它部門配合的事項：總工室負責協(xié)調(diào)設(shè)計院出具方案冊、方案單體圖、外立面石材及日照分析資料（五）收費標準：無（六）注意事項：在總規(guī)審批階段需咨詢下水電部門意見。（七）辦理時限： 10個工作日三、辦理國土證（辦理部門：南京市國土局）（一）介入條件（即具備辦理該項報建業(yè)務(wù)的前提條件）：繳納出讓金、契稅簽訂土地出讓合同（二）準備資料：土地登記申