【正文】 房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲，房地產(chǎn)有著保值和增值的作用。政府為了滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或購(gòu)買(mǎi)。 六、 對(duì)政策的依賴(lài)性 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它的開(kāi)發(fā)建設(shè)、使用交易在各國(guó)都受到法律、政策的嚴(yán)格規(guī)范。建筑物一經(jīng)完成，其使用壽命少則幾十年，多則上百年甚至幾百年。社會(huì)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，人們的生活水平要提高。社會(huì)經(jīng)濟(jì)固然重視土地的生產(chǎn)力，但也重視市場(chǎng)位置、周?chē)h(huán)境，因此，交通條件、市場(chǎng)距離都可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位 置；而交通、市場(chǎng)都是可變的，因此土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也可變動(dòng)。總之，可以把它們運(yùn)到需求量大、售價(jià)高的地方。因?yàn)槲恢玫墓潭?，決定了該位 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 置特有的氣候、水流、植被、交通等條件，形成了它特有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。這就是地段好的房屋比地段差的房屋價(jià)格高的原因。 （二）土地等級(jí) 土地的價(jià)值與土地在城市中所處的位置密切相關(guān)。各類(lèi)用地在城市經(jīng)濟(jì)和生活中具有不同作用，占有不同比例，形成一定的用地結(jié)構(gòu)，承載城市大系統(tǒng)的運(yùn)行。復(fù)式住宅款式新穎、實(shí)用，增大了使用面積，這是它受人青睞的主要原因。 （一） 躍層住宅 躍式住宅是一套住宅占兩個(gè)層 樓，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺(tái)，充分利用樓宇的外部造型。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 （三） 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指以成本價(jià)（利潤(rùn)控制在 3%以?xún)?nèi)）向中低收入家庭、住房困難家庭出售的住房。辦公房改變?yōu)樯虡I(yè)用房、賓館也是如此。是指經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以供旅游、服務(wù)的房屋。是指經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以用于辦公經(jīng)營(yíng)的房屋。 四、 按使用功能分 按使用功能 分，可把房屋分為住宅、辦公房、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、賓館等。發(fā)展商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 三、 按工程進(jìn)度分 按建筑施工進(jìn)度劃分，可把房屋分為期房和現(xiàn)房。磚木結(jié)構(gòu)起承重作用的是磚墻及木制構(gòu)件。 鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件采用鋼和鋼筋混 凝土材料制作。一般有工業(yè)廠房、大跨度建筑、高層房屋等。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。但是，低層房屋占地多，土地 得利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。 下面，我們就從這兩種意義上對(duì)房屋進(jìn)行分類(lèi)介紹。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 目 錄 第一章 房地產(chǎn)的建筑常識(shí) 1 第一節(jié) 房屋的類(lèi)型 第二節(jié) 土地的類(lèi)別和土地等級(jí) 第二章 房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格 4 第一節(jié) 房地產(chǎn)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)的投資價(jià)值 第三節(jié) 房地產(chǎn)的價(jià)格 第三章 房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)的金融常識(shí) 6 第一節(jié) 購(gòu)房的付款方式 第二節(jié) 銀行按揭貸款 第三節(jié) 公積金貸款 第四節(jié) 組合貸款 第四章 購(gòu)房合同的簽訂和履行 11 第一節(jié) 合同有效的條件 第二節(jié) 購(gòu)房定金和認(rèn)購(gòu)書(shū) 第三節(jié) 合同的公證與登記 第四節(jié) 合同的履行 第五章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的辦理 15 第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)證 第二節(jié) 新建商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理 第六章 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎(chǔ)知識(shí) 17 第一節(jié) 怎樣向顧客推銷(xiāo)樓盤(pán) 17 第二節(jié) 價(jià)格的問(wèn)題 18 第三節(jié) 房屋的布局 18 第四節(jié) 樓層的選擇 18 第五節(jié) 坐向與位置 20 第六節(jié) 期樓的問(wèn)題 21 第七節(jié) 售房方法與技巧 22 第八節(jié) 創(chuàng)造銷(xiāo)售契機(jī) 23 第九節(jié) 推銷(xiāo)技巧的運(yùn)用 24 第七章 銷(xiāo)售執(zhí)行 54 第一節(jié) 現(xiàn) 場(chǎng)銷(xiāo)售的基本動(dòng)作 第八章 附錄 62 第一節(jié) 物業(yè)管理慨述 第二節(jié) 商品房銷(xiāo)售管理辦法 第九章 銷(xiāo)售代理 69 第十章 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi) 71 第十一章 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 75 附則：現(xiàn)場(chǎng)成交實(shí)戰(zhàn)策略 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 第一章 房地產(chǎn)的建筑常識(shí) 第一節(jié) 房屋的類(lèi)型 說(shuō)起房屋，人們總會(huì)聯(lián)想起成片的城市住宅、散落的農(nóng)舍，或者雄偉的高樓大廈、豪華的花園洋房等。 一、 按建筑高度分 按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。 （二） 多層房屋 多層房屋指高于 10米、低于或等于 24 米的建筑物。 （三）高層房屋 高層房屋是指高于 24 米的建筑。 高層房屋（指 15 層以上、 24 層以下的建筑體）。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)稱(chēng)鋼混結(jié)構(gòu)） 房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件皆由鋼筋混凝土材料制作。在有的高層房屋中，梁和柱采用鋼材，電梯井和設(shè)備管道井采用鋼筋混凝土的筒體。 其他還有木結(jié)構(gòu)、竹結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)等。 （一） 期房 習(xí)慣上把建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。 （二）現(xiàn)房 現(xiàn)房是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。 住宅。 商業(yè)用房。 我國(guó)實(shí)行房地合一的房地產(chǎn)管理制度，房屋的用途是由土地的規(guī)劃用途決定的，“房”、“地”用途必須一致。 五、 按銷(xiāo)售對(duì)象分 按照現(xiàn)行房地產(chǎn)管理制度，不同房屋的銷(xiāo)售對(duì)象有所不同，有些房屋外國(guó)人、港澳臺(tái)同胞、華僑華人可以購(gòu)買(mǎi)，有些房屋只有國(guó)內(nèi)人可以購(gòu)買(mǎi)，有些房屋則只有本市居民可以購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地通過(guò)行政劃撥方式取得，其建設(shè)審批程序與一般商品房不同，其出售價(jià)格須經(jīng)主管部門(mén)核準(zhǔn)。一般在首層安排客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。 第二節(jié) 土地的類(lèi)別和土地等級(jí) 我國(guó)實(shí)行房地合一的房地產(chǎn)管理制度，即處置（）房屋應(yīng)包括該房屋占有范圍內(nèi)的土地，處置土地也必須包括土地 上的房屋等建筑物、附著物。不同用地使用方式不同，使用價(jià)值不同，經(jīng)濟(jì)價(jià)值和它所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格也不同。 為了準(zhǔn)確反映不同位置土地的價(jià)值差異，專(zhuān)業(yè)人員對(duì)城市土地進(jìn)行了定級(jí)。 第二章 房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格 第一節(jié)房地產(chǎn)的特征 一、 空間的固定性 土地是固定的、不可移動(dòng)的。 空間位置的固定性是房地產(chǎn)作為商品區(qū)別于其他商品最重要的特征。而房地產(chǎn)卻不能根據(jù)人們的需要移動(dòng)，人們無(wú)法把山區(qū)的土地移到城鎮(zhèn)，也不能把鄉(xiāng)間的別墅搬到繁華的城市。城市（城區(qū)）的興起或衰落無(wú)疑會(huì)引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的提高或下降。這就要求土地的貢獻(xiàn)度越來(lái)越高，在單位土地上建造的房屋越來(lái)越多。建筑物很少因自然倒塌而消失，大多數(shù)是因人們對(duì)該土地有了更多的用途或更高的使用價(jià)值才會(huì)被拆除。房地產(chǎn)受政府法令和政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是警察權(quán)的行使。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的投資價(jià)值 由于房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用性、相對(duì)稀少、不可移動(dòng)（不易滅失）。 同時(shí)，由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，所以房地產(chǎn)投資具有增值性。如前文所述，房地產(chǎn)是人類(lèi)最重要的生產(chǎn)和生活資料，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)具有有用性；同時(shí)，他相對(duì)稀少，不象陽(yáng)光、空氣一樣能夠滿足每一個(gè)人的需要，人們要得到它就要通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)并不總是一致的。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中所說(shuō)的“房?jī)r(jià)”，就是指房地綜合價(jià)。 在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)和房屋占有權(quán)范圍內(nèi)土地使用權(quán)的綜合體，房地產(chǎn)權(quán)價(jià)格包括房屋所有權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格。 （二） 經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是相當(dāng)復(fù)雜的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的內(nèi)涵是相當(dāng)廣泛的。另一方面，政府為了鼓勵(lì)人們購(gòu)置房產(chǎn)，降低稅收、增加貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限、降低貸款利率等政策，都可以刺激人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)或投資欲望，增加需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。 （ 2） 人口素質(zhì)。這里所說(shuō)的家庭結(jié)構(gòu)是指老、中、幼的組合及數(shù)量。 城市化 隨著農(nóng)村人口不斷向城市流入，加上城市自身發(fā)展的需要，像上海這樣的大都市規(guī)模不斷擴(kuò)大，周邊村鎮(zhèn)隨之被城市化。 風(fēng)險(xiǎn)最大。房產(chǎn)商往往給予一次性付款的買(mǎi)方較大的房?jī)r(jià)折扣，而對(duì)分期付款、銀行按揭等則是只給很少的折扣或干脆沒(méi)有折扣。 二、 分期付款 買(mǎi)方支付一筆定金或首期房款后，其余房款分多次在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)付清。 風(fēng)險(xiǎn)較小。 手續(xù)較多。 建筑期付款除具有一般分期付款的優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有督促、制約的重要作用。 這種付款方式的優(yōu)勢(shì)不言而喻的。 以租代售的實(shí)質(zhì)是分期付款的購(gòu)房形式，如果購(gòu)房者不能付清房款，買(mǎi)、賣(mài)雙方解除合同，買(mǎi)方賠償對(duì)方損失后可以要求返還已付房?jī)r(jià)款；對(duì)先租后售來(lái)說(shuō)，如果租期屆滿不買(mǎi)，承租人已支付的房租無(wú)權(quán)要求返還。 具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。 售房單位與貸款銀行簽訂《商品房銷(xiāo)售貸款合作協(xié)議書(shū)》，二手房或不可售公房要有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)與銀行簽訂協(xié)議。 借款人和配偶的身份證、戶(hù)口簿原件和復(fù)印件。 借款人及參與還款人的月收入證明（通常是所在單位出具）。 向貸款銀行咨詢(xún) （ 1） 申辦銀行按揭貸款的條件和程序； （ 2） 借款人需提供材料和證明； （ 3） 申辦銀行按揭貸款所需費(fèi)用； （ 4） 借款人可以申請(qǐng)多少貸款額度和貸款年限； （ 5） 公積金貸款利率和住房商業(yè)性貸款利率如何，每月還本付息額度為多少； （ 6） 從申請(qǐng)貸款到發(fā)放貸款需多長(zhǎng)時(shí)間。 售房單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和所售房屋產(chǎn)權(quán)證明或銷(xiāo)售許可證明，如商品房預(yù)售許可證（期房）或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）的復(fù)印件。 同戶(hù)直系親屬對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款的 意愿，表明款人償還債務(wù)的能力。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 （二） 公積金的繳存 住房公積金的繳存基數(shù)，按職工本人上年度月平均工資計(jì)算。 二、公積金貸款的對(duì)象和條件 （一） 公積金貸款的對(duì)象 凡是有本市 城鎮(zhèn)常住戶(hù)口，繳存公積金的職工，購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住房，并具備下列條件的，可申請(qǐng)職工住房抵押貸款。 購(gòu)買(mǎi)自住用房的，提供購(gòu)房合同或協(xié)議書(shū)； 建造、翻建、大修自住用房的，提供城建管理部門(mén)批準(zhǔn)建造、翻建、大修的證明文件、工程評(píng)估文件或預(yù)算； 自籌資金的來(lái)源和數(shù)額（如售房單位出具的已付部分房款的收據(jù)、已繳存的住房公積金數(shù)額證明）； 保證人的擔(dān)保合同（僅用于二手產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)）。 （三）貸款期限 用于購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房的，最長(zhǎng)不超過(guò) 20 年，用于翻建、大修自