【正文】 的影響八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險性評價價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運(yùn)作風(fēng)險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 政策法規(guī)因素 地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素 市場供求因素 上市時間要求項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā)步驟 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估 結(jié)論第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。第一篇：房地產(chǎn)全程策劃營銷案(范本)[小編推薦]房地產(chǎn)全程策劃營銷案（范本）現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。一 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書樓宇使用說明書業(yè)主公約用戶手冊樓宇交收流程入伙通知書入伙手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊和裝修申請表二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃工程、設(shè)計、管理的提前介入保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)安全及交通管理三車及場地管理設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)房屋事務(wù)管理檔案及數(shù)據(jù)的管理智能化的服務(wù)1家政服務(wù)1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務(wù)三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 遵守國家有關(guān)規(guī)定 在經(jīng)營范圍允許下 結(jié)合不同的工作重點(diǎn)把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn)遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則 各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則四 物業(yè)管理培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解 提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ) 物業(yè)及物業(yè)管理的的概念 建筑物種類及管理 物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé) 裝修管理 綠化管理管理人員的操守及工作態(tài)度 房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修 財務(wù)管理 物業(yè)管理法規(guī) 人事管理制度 探討一些常見個案在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容： 現(xiàn)場實(shí)際操作對公司早期工作進(jìn)行一次鑒定各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五 物業(yè)管理規(guī)章制度員工守則崗位職責(zé)及工作流程財務(wù)制度采購及招標(biāo)程序員工考核標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理規(guī)定辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機(jī)動車管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)住（租）協(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定 六 物業(yè)管理操作規(guī)程樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程會所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程 七 物業(yè)管理的成本費(fèi)用管理員工支出 薪金及福利 招聘和培訓(xùn) 膳食及住宿維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng) 機(jī)電設(shè)備 動力設(shè)備 給排水設(shè)備 公共設(shè)備設(shè)施 園藝綠化 工具及器材 冷暖系統(tǒng) 雜項(xiàng)維修公共費(fèi)用 公共電費(fèi) 公共水費(fèi) 排污費(fèi) 垃圾費(fèi) 滅蟲行政費(fèi)用 辦公室支出 公關(guān)費(fèi)用 電話通訊費(fèi)用 差旅費(fèi)保險費(fèi)其他 節(jié)日燈飾 審計費(fèi)用 雜項(xiàng)支出管理者酬金營業(yè)稅預(yù)留項(xiàng)目維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。一 全面策劃營銷全過程策劃營銷 項(xiàng)目投資策劃營銷； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷； 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷； 項(xiàng)目形象策劃營銷； 項(xiàng)目營銷推廣策劃；項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷； 項(xiàng)目二次策劃營銷；全員營銷項(xiàng)目營銷的實(shí)現(xiàn)決不只是營銷部門的事情，而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營銷管理過程營銷手段的整體性企業(yè)對產(chǎn)品的價格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項(xiàng)需求營銷主體的整體性公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀.娛樂、餐飲、.二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量.國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率： 全國及項(xiàng)目所在地 ： 居民消費(fèi)價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù).中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)三 土地SWOT（深層次）分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢項(xiàng)目地塊的劣勢項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四 項(xiàng)目市場定位： 區(qū)域定位 五 項(xiàng)目價值分析（類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 ：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素：價值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 項(xiàng)目類比價值計算六 項(xiàng)目定價模擬均價的確定.住宅項(xiàng)目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價：差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價 確定系數(shù) 確定幅度.具體單位定價模擬七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析： 銷售均價假設(shè) ： 模擬說明 ：可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險性評價.價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價值項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運(yùn)作風(fēng)險性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。一 總體規(guī)劃.建筑空間布局.道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng)： 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置 項(xiàng)目車輛分流情況說明 項(xiàng)目停車場布置綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述： 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析 項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計公建與配套系統(tǒng).： 會所外立面設(shè)計提示 營銷中心外立面設(shè)計提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計分期開發(fā).分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二 建筑風(fēng)格定位： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 其他特殊設(shè)計提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示三 主力戶型選擇項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例主力戶型設(shè)計提示.、復(fù)式、四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析..組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示.六 公共家具概念設(shè)計提示本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計提示七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、復(fù)式、八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計..項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價第三章 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。一 建筑材料選用提示區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示二 施工工藝流程指導(dǎo)工程施工規(guī)范手冊施工工藝特殊流程提示三 質(zhì)量控制項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四 工期控制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示施工組織與管理五 造價控制建筑成本預(yù)算提示建筑流動資金安排提示六 安全管理項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案安全施工條例第四章 項(xiàng)目形象策劃營銷項(xiàng)目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。其他形象（略）一 項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體二 延展及運(yùn)用部分..第五章 項(xiàng)目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策?？刂片F(xiàn)場形象 ：工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù) 人員形象銷售文件配合 銷售賣場的管理 軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五 銷售培訓(xùn)銷售部人員培訓(xùn)公司背景及項(xiàng)目知識、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況 項(xiàng)目特點(diǎn)A 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平面設(shè)計內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等C 項(xiàng)目的優(yōu)劣分析D 項(xiàng)目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、36 推廣手段：國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 A 術(shù)語、常識的理解 B 建筑識圖 C 計算戶型面積 心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢 公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度.銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧A 如何以問題套答案B 詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等 C 掌握買家心理 D 恰當(dāng)使用電話的方法 展銷會場氣氛把握技巧A 客戶心理分析 B 銷售員接待客戶技巧 推銷技巧 語言技巧身體語言技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A 辦理按揭及計算 B 入住程序及費(fèi)用 C 合同說明 D 其他法律文件 E 所需填寫的各類表格展銷會簽訂合同的技巧和方法A 訂金的靈活處理 B ：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理規(guī)則 ：以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個交易 利用項(xiàng)目營