【正文】 價模擬七 項目投入產(chǎn)出分析項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬.項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標.首期經(jīng)濟技術(shù)指標項目首期成本模擬.成本模擬表及其說明項目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價假設(shè) 銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示項目風險性評價.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運作風險性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟政策風險.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商**作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測.項目開發(fā)步驟.項目投入產(chǎn)出評估.結(jié)論第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重修改方案：采用正確的方案來縮小目標與實績之間的差距第二篇：房地產(chǎn)全程策劃方案房地產(chǎn)全程策劃方案模板現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。服務(wù)第一、為業(yè)主著想的原則。一、能夠合理的、科學(xué)的、快捷的提供用戶的按揭方式。品牌形象和企業(yè)形象十一、銷售隊伍培訓(xùn)及管理：銷售隊伍的培訓(xùn)可按如下步驟進行：：．利用大眾傳媒公開征求 ．由公司內(nèi)部人員推薦．由公司外部人員推薦．從同行業(yè)中挖角．通過教育機構(gòu)安排．通過就業(yè)輔導(dǎo)機構(gòu)安排．其他商業(yè)團體組織推薦。結(jié)論性測評實話效果測評的主要指標 媒體總策略 正式合同 銷售控制表 廣告總體策略 價格升幅比例 綜合計價公式價格分期策略均價 家庭收入情況 主要媒體應(yīng)用及投入頻率 市場定位 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計第五章 項目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項目推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策。銷售用品系列設(shè)計 臺面設(shè)計 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計 建筑物主體 項目名 一、建筑材料選用提示：區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比新型建筑裝飾材料提示建筑材料選用提示二、施工工藝流程指導(dǎo)：工程施工規(guī)范手冊施工工藝特殊流程提示三、質(zhì)量控制：項目工程招標設(shè)標內(nèi)容提示文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四、工期控制：項目開發(fā)進度提示施工組織與管理五、造價控制：建筑成本預(yù)算提示建筑流動資金安排提示六、安全管理：項目現(xiàn)場管理方案安全施工條例第四章 項目形象策劃項目形象策劃包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計第三章 項目質(zhì)量工期策劃房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計背景音樂指導(dǎo)： 別墅裝修標準提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)：項目燈光設(shè)計：客房裝修概念設(shè)計 管理辦公室本項目公共家具概念設(shè)計提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)：項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風格構(gòu)思項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計 組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 項目人文環(huán)境的營造項目各組團環(huán)境概念設(shè)計商業(yè)群樓平面設(shè)計提示 商業(yè)物業(yè)建筑風格設(shè)計提示三、主力戶型選擇：項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例主力戶型設(shè)計提示 首期開發(fā)思路分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位：項目總體建筑風格及色彩計劃：項目配套功能配置及安排項目道路設(shè)置及其說明： 項目主要出入口設(shè)置 項目主要干道設(shè)置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局：項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)建筑空間布局：項目地貌狀況項目地塊情況分析：項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導(dǎo)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。項目開發(fā)步驟資金投放量及資金回收要求 國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議：影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素：價值提升及其實現(xiàn)的風險性： 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金動作風險性：成本模擬表及其說明項目收益部分模擬各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價 確定系數(shù) 確定幅度 項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算六、項目定價模擬：均價的確定：類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值：A、市政交通及直入交通的便利性的差異B、項目周邊環(huán)境的差異： 自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異C、周邊市政配套便利性的差異： 功能定位項目房型結(jié)構(gòu)詳析 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 郵政服務(wù) 購物場所 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的建筑物 地質(zhì)地貌狀況 第一篇：房地產(chǎn)全程策劃的方案房地產(chǎn)全程策劃方案目 錄項目投資策劃項目規(guī)劃設(shè)計策劃項目質(zhì)量工期策劃項目形象策劃項目營銷推廣項目服務(wù)策劃項目二次策劃第一章 項目投資策劃項目投資策劃是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍，項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。土地面積及紅線圖 綠化景觀 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 文化教育 娛樂、餐飲、運動 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷：宏觀經(jīng)濟運行狀況國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 各種檔次商品住宅客戶分析 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 建筑風格定位五、項目價值分析：商品住宅項目價值分析的基本方法和概念：項目可提升價值判斷：A、建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì) B、單體戶型設(shè)計 C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 D、小區(qū)配套和物業(yè)管理 E、形象包裝和營銷策劃 F、發(fā)展商品牌和實力 住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法、有效需求成本加價法A、分析有效市場價格范圍B、確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬具體單位定價模擬七、項目投入產(chǎn)出分析：項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬銷售收入模擬： 銷售均價假設(shè) 銷售收入模擬表減少資金占用比例加速資金周圍速度，降低財務(wù)成本政策法規(guī)因素 銷售策略、銷售政策及價格控制因素 項目投入產(chǎn)出評估 一、總體規(guī)劃：項目地塊概述：發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想 項目總體平面規(guī)劃及其說明 地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃而已及未來發(fā)展方向 公共建筑外裝立面設(shè)計提示： 會所外立面設(shè)計提示 營銷中心外立面設(shè)計提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示項目總體建筑風格的構(gòu)思 一般住宅套房戶型設(shè)計提示 商場樓層平面設(shè)計提示 組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 客廳裝修概念設(shè)計 室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示項目營銷中心裝修風格提示住宅裝修標準提示 項目公共建筑外立面燈光設(shè)計 廣場音樂布置 質(zhì)量基本是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。房地產(chǎn)項目視覺形象是指房地產(chǎn)項目有別于其他項目具的良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)，其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。道路名 工地圍墻 營銷中心功能分區(qū)提示 展板設(shè)計 示范單位導(dǎo)視牌 是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。銷售價格 公關(guān)促銷活動 住房要求、生活習慣項目客戶群定位：付款方式和進度 內(nèi)部認購價格 價格技術(shù)調(diào)整 廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設(shè)計、制作樓書 交房標準 媒體選擇 銷售收入 挑選：．優(yōu)秀銷售人員的五種性格：①精力充沛 ②充滿自信 ③渴望成功 ④勤奮向上 ⑤將挫折與困難當成挑戰(zhàn) ．優(yōu)秀銷售人員的八點標準：①旺盛的精力 ②表達能力強 ③社會技能 ④服從指揮 ⑤腳踏實地⑥適合顧客 ⑦有沖勁 ⑧配合工作的智力訓(xùn)練：．講授方法 ．個案討論 ．實戰(zhàn)模擬評估：．優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員：①具有房地產(chǎn)的專業(yè)知識、并能不斷的追求補充；②有親切誠懇的態(tài)度、進而有序的禮儀；③有流利的口才、清晰的口語、速度適中、有抑揚頓挫的效果；④整潔的儀容，面帶微笑；⑤有耐心耐力，能與顧客“磨”，鍥而不舍； ⑥平常高深相關(guān)知識；⑦隨時研究各種狀況，針對各類顧客不同的游說，見機行事，隨機應(yīng)變；⑧主動積極、勤奮、保持高度一致；⑨盡量以顧客的立場來考慮，非一般的強迫銷售；⑩對市場情況、競爭者資料及顧客的購買動機不斷的留心研究。二、根據(jù)小區(qū)的特點，提出科學(xué)的、完整的物業(yè)管理方案。第七章 項目的二次策劃項目進行到進入市場營銷階段后，如何保證整個營銷活動能順利進行以達到或基本達到項目整體的策劃效果，則需要對整個營銷過程進行監(jiān)控和評估，及所謂的項目二次策劃：房地產(chǎn)市場營銷績效評估與控制可由下表列示：其中：制定目標：為整個目標的限定目標。其核心內(nèi)容包括：◆ 項目投資策劃營銷◆ 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷◆ 項目質(zhì)量工期策劃營銷◆ 項目形象策劃營銷◆ 項目營銷推廣策劃◆ 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷◆ 項目服務(wù)策劃營銷◆ 項目二次策劃營銷第一章 項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程**作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。地理位置地塊周邊的建筑物環(huán)境污染狀況 3． 地塊交通條件調(diào)查購物場所郵政服務(wù)周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 建筑風格定位五、項目價值分析1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析b項目類比價值計算六、項目定價模擬1． 均價的確定2． 項目中具體單位的定價模擬七、項目投入產(chǎn)出分析1．項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬銷售收入模擬 a銷售均價假設(shè) b銷售收入模擬表 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 政策法規(guī)因素銷售策略、銷售政策及價格控制因素 項目投入產(chǎn)出評估 項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素 功能分區(qū)示意及說明 4． 道路系統(tǒng)布局項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 6． 公建與配套系統(tǒng) 公共建筑平面設(shè)計提示 首期開發(fā)思路 8． 分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位、色彩計劃 1．總體建筑風格及色彩計劃商業(yè)建筑風格設(shè)計提示三、主力戶型選擇1． 萊西同類樓盤戶型比較 2． 業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3． 主力戶型設(shè)計提示 4． 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示2．公共空間主題3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 組團內(nèi)共享空間設(shè)計 主入口環(huán)境概念設(shè)計營銷中心大堂道路系統(tǒng)燈光設(shè)計住戶特征描述項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。項目名建筑物主體營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計臺面標牌銷售用品系列設(shè)計同時，通過對項目市場定位、價格定