【正文】 ． 周邊同類樓盤公共家具擺設組團內綠化及園藝設計分期開發(fā)思路地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 初步規(guī)劃及設想 項目開發(fā)步驟 國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設九、開發(fā)節(jié)奏建議1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素成本模擬表及其說明3．項目收益部分模擬 功能定位金融服務 歷史人文景觀 第二節(jié)一、1． 某項目投資策劃的具體內容 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質調查類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質的差異C 周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷A 建筑風格和立面的設計、材質B 單體戶型設計C 建筑空間布局和環(huán)藝設計D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 形象包裝和營銷策劃F 發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經濟因素A 經濟因素B 政策因素項目可實現(xiàn)價值分析.類比樓盤分析與評價.項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析項目類比價值計算六 項目定價模擬均價的確定.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬.商品住宅定價法：差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）.各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度.具體單位定價模擬七 項目投入產出分析項目經濟技術指標模擬.項目總體經濟技術指標.首期經濟技術指標項目首期成本模擬.成本模擬表及其說明項目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價假設 銷售收入模擬表.利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示項目風險性評價.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運作風險性.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠經濟政策風險.國際國內宏觀經過形勢的變化.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設九 開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商**作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價格控制因素.市場供求因素.上市時間要求項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測.項目開發(fā)步驟.項目投入產出評估.結論第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。修改方案：采用正確的方案來縮小目標與實績之間的差距第二篇：房地產全程策劃方案房地產全程策劃方案模板現(xiàn)在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。一、能夠合理的、科學的、快捷的提供用戶的按揭方式。結論性測評實話效果測評的主要指標 正式合同 廣告總體策略 綜合計價公式價格分期策略家庭收入情況 市場定位 銷售用品系列設計 營銷中心室內外展示設計 項目名 社區(qū)文化規(guī)劃與設計第三章 項目質量工期策劃房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。別墅裝修標準提示八、燈光設計及背景音樂指導：項目燈光設計：管理辦公室本項目公共家具概念設計提示七、公共裝飾材料選擇指導：項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思項目營銷示范單位裝修概念設計組團內椅凳造型設計提示 商業(yè)群樓平面設計提示 首期開發(fā)思路分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位：項目總體建筑風格及色彩計劃：項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要干道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局：項目地貌狀況項目地塊情況分析：項目開發(fā)步驟國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設九、開發(fā)節(jié)奏建議：影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素：成本模擬表及其說明項目收益部分模擬項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算六、項目定價模擬：均價的確定：功能定位短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析房地產開發(fā)景氣指數郵政服務 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調查地質地貌狀況 土地面積及紅線圖 地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 娛樂、餐飲、運動 國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策各種檔次商品住宅客戶分析 建筑風格定位五、項目價值分析：商品住宅項目價值分析的基本方法和概念：住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法、有效需求成本加價法A、分析有效市場價格范圍B、確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表政策法規(guī)因素 項目投入產出評估 發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想 地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃而已及未來發(fā)展方向 項目總體建筑風格的構思 商場樓層平面設計提示 組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設計客廳裝修概念設計 項目公共建筑外立面燈光設計 質量基本是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。道路名 營銷中心功能分區(qū)提示 示范單位導視牌 銷售價格 住房要求、生活習慣項目客戶群定位：內部認購價格 廣告的階段性劃分廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設計、制作交房標準 銷售收入 二、根據小區(qū)的特點，提出科學的、完整的物業(yè)管理方案。其核心內容包括：◆ 項目投資策劃營銷◆ 項目規(guī)劃設計策劃營銷◆ 項目質量工期策劃營銷◆ 項目形象策劃營銷◆ 項目營銷推廣策劃◆ 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷◆ 項目服務策劃營銷◆ 項目二次策劃營銷第一章 項目投資策劃營銷項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程**作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。地理位置環(huán)境污染狀況 3． 地塊交通條件調查郵政服務建筑風格定位五、項目價值分析1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 銷售收入模擬 a銷售均價假設 b銷售收入模擬表 政策法規(guī)因素項目投入產出評估 影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場所的環(huán)藝設計 6． 公建與配套系統(tǒng) 首期開發(fā)思路 8． 分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位、色彩計劃 1．總體建筑風格及色彩計劃組團內共享空間設計 營銷中心大堂住戶特征描述項目名營銷中心室內外展示設計銷售用品系列設計市場定位家庭收入情況正式合同市場占有率銷售活動銷售輔導付款方式財務部 物業(yè)管理課程 職業(yè)素養(yǎng)準則銷售工作的內容建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術 項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。住宅智能化技術體系(正文結束)5月7日萊西市已同意認可萊西某項目的規(guī)劃設計，設計工作已全面開展，在之前的萊西項目協(xié)調會上，研發(fā)中心曾建議天一、研發(fā)中心、公關部等部門合作完成萊西項目策劃報告，分內容、分段各自部門完成，但是文件框架有關部門一直未能提供，因此研發(fā)中心建議借鑒此框架整理成文，再次召開一次碰頭會，由執(zhí)委會領導參加，天一公司、公關部、財務預算中心、研發(fā)中心、物業(yè)公司、萊西公司、天影公司等部門參加會議，研討并修改此框架意見書，分章節(jié)、分內容、分部門去完成（填空），為以后的項目開發(fā)提供借鑒依據，將工作提前，盡最大可能提前想到所有問題，并注意解決，將開發(fā)程序系統(tǒng)化，節(jié)約成本控制造價。提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變?yōu)榧夹g密集型產業(yè) 銷售部工作職責（工作流程）項目概況實地參觀他人展銷現(xiàn)場 2．銷售手冊物業(yè)管理公司五、銷售培訓 1．銷售部人員培訓 合伙股東商業(yè)合作關系銷售控制表銷售實施第二節(jié)項目銷售顧問、銷售代理的具體內容一、銷售周期劃分即控制 1．銷售策略物業(yè)管理內容目標市場a目標市場區(qū)域范圍界定 b市場調查資料匯總、研究 c目標市場特征描述 銷售政策措施示范單位樣板房說明牌 3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計第五章項目營銷推廣策劃第一節(jié)項目營銷推廣策劃的含義對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。營銷中心大門橫眉設計建筑名房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質量控制不嚴引起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。公共建筑外立面燈光設計組團內椅凳造型設計提示 建筑色彩計劃 2．建筑單體外立面設計提示 配套功能配置及安排 市場定位下的主要經濟指標參數 3． 建筑空間布局目前消費者對房地產產品的建筑規(guī)劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設計策劃是以某項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。發(fā)展商操作水平因素敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響b銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示1．項目風險性評價類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 ※市政交通及直入交通的便利性的差異 ※項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷※建筑風格和立面的設計、材質※單體戶型設計 ※建筑空間布局和環(huán)藝設計※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃※發(fā)展商品牌和實力 c價值實現(xiàn)的經濟因素※經濟因素※政策因素 2．項目可實現(xiàn)價值分析 生活服務項目對外水、陸、空交通狀況 土地面積及其紅線圖項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。一、項目用地周邊環(huán)境分析項目土地性質調查.地理位置.地質地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質.七通一平現(xiàn)狀項目用地周邊環(huán)境調查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況地塊交通條件調查.地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃.項目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現(xiàn)狀周邊市政配套設施調查.購物場所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務.郵政服務.娛樂、餐飲、運動.生活服務.娛樂休息設施.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷宏觀經濟運行狀況.國內生產總值：第一產業(yè)數量第二產業(yè)數量第三產業(yè)數量房地產所占比例及數量.房地產開發(fā)景氣指數.國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產按揭政策.固定資產投資總額：全國及項目所在地其中房地產開發(fā)比重.社會消費品零售總額：居民消費價格指數商品住宅價格指數.中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī).項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關于商品