【正文】 潔具 宏明 水具廚具 廚房設備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： 元 /M2/天；負二層： 元 /M2/天 ※現場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 ※現場氣氛 是目前大連經營面積最大、人流最旺、經營品種最全的百貨商場。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。 222 未來商業(yè)供應 大連市正在興建或將會落成的商場項目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 進入 20xx 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細化了市場，使各大商場均有一定數量固定的消費群體。 合資商場的進入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)， 3 個縣級市。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場回顧 211 國營商場同合資商場共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全 、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機的存在，“危機”就是危險中存在著 機會，紛紛調整了經營思路。 212 超市效應 步入 20xx 年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進入到一個空前白熱化的階段。 213 商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。而預計到 20xx 年年底，將會有接近 53 萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應表 開業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號 項目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數（地上） 層數（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990 年以前 7， 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時代購物中心 中山 港灣街 7 號 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 20xx04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 20xx04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路 663 號 20xx03 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號 20xx06 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺山 20xx01 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路 123 號 20xx05 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街 1 號 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿易大廈 中山 同興街 25 號 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路 47 號 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國際購物中心 沙 河口 中山路 552 號 160,000 4 1 百貨 35 榮德國際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場 20xx10 32,000 無 2 百貨 36 科技廣場美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無 店鋪 223 市場售價及租金反映 現時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內仍未能普及。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。而不以整體形象展現，本項目的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習慣對項目有一定影響。 ③ 面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為項目帶來一定的商機。 T—— 威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。在本項目開發(fā)上我們 可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。 412 現時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。其實，在房地產發(fā)展中，配合形勢。廣州天河城的成功正好充分表現出這個現象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。 415 以上的事實，在短期內改不了，而過剩的供應也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。 416 一般商場的成熟期都需要 35 年。自一九九八年有超過 210000 平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連 市購物的新時尚地區(qū)。它的毗鄰覆蓋地域應包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總人口數量超過一百六十六萬，而絕大多數都是年齡在 15 歲到 45 歲的。旅游人數為 2026 萬人，其中 20xx 萬是國內游客。假設每月消費 1000 元，每月大連市的消費總額會是 億元。城市從國內較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥认驀H開放的五個城市之一。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡迎的事實中可以看到。 n 休閑的購物環(huán)境。 n 靈活變通的商品檔次。雖然每年的增長率也達兩位數字，比國家平均數字高，但在全國排行只能位于 第 14位。 442 商場類型 ①以地理為類別，商場可分為： n 鄰舍商場 n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購物為類別，商場又可分為： n 日常便利商場 n 休閑商場 n 目標商場 n 旅游商場 443 商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」。 1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的 硬件，風情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產品特性引起投資者、經營者和消費者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅游城市，國內外的游客較多，高檔次風情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。 452 本項目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化的購物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結在一起，讓旅游與購物互為促進，這是一個全新的消費模式。 ※ 20xx 年大連市旅游統(tǒng)計資料： 43 萬人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實現了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù) 三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達 4 萬人次。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設置一個廣場，在這個廣場上經營一些露天吧、露 天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風景及風情；另外還可根據特定國家的風俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風情節(jié)日表演，這樣可增強本項目的特色性，吸引人流，以推動商場的經營銷售。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口”就充分體現了項目的特色，會使其推廣事半功倍。 B—— 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 l 強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。 46 項目產品設計建議 461 針對項目整塊建議 ◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為 主軸線將整個項目連在一起成為整體。 n 主力店的引入 又為商場前期的銷售、招商及后期的經營吸引大量的人流。 潮流天地；經營種類：主經時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。 租售做法： 此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 作用： n 可將 D、 E 地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便， n 將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動 D、 E 地塊的經營發(fā)展。 “相互結合、相互帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經