【正文】 潔具 宏明 水具廚具 廚房設(shè)備 雅迪爾 四層 家具 華豐、華夏、野田、興業(yè) 五層 精品家具 羅馬家具 233 大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 位置： 大連人民體育場(chǎng)北 開(kāi)業(yè)日期 ： 20xx 年 4 月 商場(chǎng)總樓面面積： 35， 000 平方米 樓層： 地下二層 東西廣場(chǎng)租金： 元 /M2/天；負(fù)二層： 元 /M2/天 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 是目前大連經(jīng)營(yíng)面積最大、人流最旺、經(jīng)營(yíng)品種最全的百貨商場(chǎng)。但可能會(huì)影響商場(chǎng)既定的商品布局和商場(chǎng)的統(tǒng)一管理。 222 未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。華聯(lián)開(kāi)業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 進(jìn)入 20xx 年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商戶(hù)重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來(lái)了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購(gòu)物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬(wàn)人，分 6 個(gè)行政區(qū)， 3 個(gè)縣級(jí)市。 2大連市的商業(yè)分析 21 市場(chǎng)回顧 211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全 、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著 機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。 212 超市效應(yīng) 步入 20xx 年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶(hù)大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。 213 商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。而預(yù)計(jì)到 20xx 年年底，將會(huì)有接近 53 萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份 中山 沙河口 20xx 年 3 月 ~12 月 229， 000 110， 800 20xx 年 72， 500 16， 0800 總計(jì) 331， 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 地區(qū) 位置 開(kāi)業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10， 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3， 000 4 無(wú) 百貨 2 大連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20 年前 40， 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路 2 號(hào) 1988 3， 000 2 1 百貨 4 韓國(guó)批發(fā)城 中山 長(zhǎng)江路 1990 年以前 7， 500 3 無(wú) 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990 年以前 5， 400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街 42 號(hào) 199006 35， 000 7 2 百貨 7 國(guó)泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無(wú) 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2 號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無(wú) 百貨 10 新華洋商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林 (百貨 ) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 199905 50,000 1 無(wú) 店鋪 16 時(shí)代購(gòu)物中心 中山 港灣街 7 號(hào) 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購(gòu)物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) 20xx04 17,000 無(wú) 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) 20xx04 35,000 無(wú) 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購(gòu)物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂(lè)福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 20xx01 13,000 6 無(wú) 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 20xx07 15,000 1 無(wú) 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場(chǎng) 沙河口 黃河路 663 號(hào) 20xx03 30,000 3 無(wú) 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路 667 號(hào) 20xx06 27,000 6 無(wú) 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺(tái)山 20xx01 5,500 2 無(wú) 超市連店鋪 26 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 中山區(qū) 長(zhǎng)江路 123 號(hào) 20xx05 1,700 2 無(wú) 店鋪 27 新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 中山 青山街 1 號(hào) 20xx10 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 20xx05 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街 25 號(hào) 20xx10 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場(chǎng) 中山 中山路 47 號(hào) 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場(chǎng) 20xx05 71,000 4 2 百貨 34 成吉思汗國(guó)際購(gòu)物中心 沙 河口 中山路 552 號(hào) 160,000 4 1 百貨 35 榮德國(guó)際商城 西崗區(qū) 奧林匹克廣場(chǎng) 20xx10 32,000 無(wú) 2 百貨 36 科技廣場(chǎng)美食城 沙河口 黃河路與西安路交匯處 20xx05 7,800 3 無(wú) 店鋪 223 市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主 ,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250 元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶(hù)多以聯(lián)營(yíng)為主。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖?chē)站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷(xiāo)路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。旗艦客戶(hù)是美國(guó)的沃爾瑪超市，客流量非常大。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來(lái)一輪又一輪的市場(chǎng)熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將大打折扣。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對(duì)一條高架橋，車(chē)流的行走習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 ③ 面對(duì)的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂(lè)的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來(lái)一定的商機(jī)。 T—— 威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對(duì)市場(chǎng)客戶(hù)的分流。在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上我們 可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 412 現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢(shì)。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場(chǎng)比比皆是的。 415 以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過(guò)剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。 416 一般商場(chǎng)的成熟期都需要 35 年。自一九九八年有超過(guò) 210000 平方米的商場(chǎng)建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 423 在云云的大連購(gòu)物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 424 青泥街的未來(lái)發(fā)展對(duì)大連的購(gòu)物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會(huì)成為大連 市購(gòu)物的新時(shí)尚地區(qū)。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過(guò)一百六十六萬(wàn)，而絕大多數(shù)都是年齡在 15 歲到 45 歲的。旅游人數(shù)為 2026 萬(wàn)人，其中 20xx 萬(wàn)是國(guó)內(nèi)游客。假設(shè)每月消費(fèi) 1000 元，每月大連市的消費(fèi)總額會(huì)是 億元。城市從國(guó)內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲?guó)內(nèi)向國(guó)際開(kāi)放的五個(gè)城市之一。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場(chǎng)一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。 n 休閑的購(gòu)物環(huán)境。 n 靈活變通的商品檔次。雖然每年的增長(zhǎng)率也達(dá)兩位數(shù)字，比國(guó)家平均數(shù)字高，但在全國(guó)排行只能位于 第 14位。 442 商場(chǎng)類(lèi)型 ①以地理為類(lèi)別，商場(chǎng)可分為： n 鄰舍商場(chǎng) n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購(gòu)物為類(lèi)別，商場(chǎng)又可分為： n 日常便利商場(chǎng) n 休閑商場(chǎng) n 目標(biāo)商場(chǎng) n 旅游商場(chǎng) 443 商場(chǎng)主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類(lèi)，它的主題是「綜合餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物便利去迎合家庭成員的需要」。所以它的主題是「包羅萬(wàn)有的購(gòu)物商場(chǎng)去迎合年齡 15 到 45 歲的少青中年人」。 1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見(jiàn)，配合完善的 硬件，風(fēng)情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣； 2． 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的一張名片。 452 本項(xiàng)目的主題定位 “集旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。 ※ 20xx 年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料： 43 萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長(zhǎng)了 30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù) 三年增長(zhǎng) 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá) 4 萬(wàn)人次。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露 天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。 B—— 項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 l 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 46 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 461 針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 ◎ 針對(duì)本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？ 鄙司建議以五州街為 主軸線(xiàn)將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。 n 主力店的引入 又為商場(chǎng)前期的銷(xiāo)售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)吸引大量的人流。 潮流天地；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國(guó)等最流行的服飾匯集于此。 租售做法： 此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 作用： n 可將 D、 E 地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主干道車(chē)流較多，行人過(guò)馬路不便的問(wèn)題，為對(duì)面的人流過(guò)馬路提供方便， n 將勞動(dòng)公園旅游觀光、平時(shí)運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑等的人流吸引過(guò)來(lái)，推動(dòng) D、 E 地塊的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 “相互結(jié)合、相互帶動(dòng)”是指令到“動(dòng)”與“靜”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因?yàn)橛幸粋€(gè)共同的主題，相互帶動(dòng)彼此的經(jīng)