【正文】 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 61 頁 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點 各項城區(qū)的機能 城市規(guī)劃 三、項目立地條件研究 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟分析篇（略） 一、項目投資估算（開發(fā)商已定：略） 二、項目財務(wù)評定（開發(fā)商已定：略） 三、項目敏感性分析（開發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點分析 成本變動對利潤的影響 銷售價格變動對利潤的影響 肆、項目定位篇 一、項目的市場定位 形象定位 二、目標(biāo)客戶定位 購買商鋪的目標(biāo)群分析 三、商鋪的目標(biāo)消費群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營項目定位及功能定位 經(jīng)營項目定位 五、商鋪特色定位 伍、項目建議篇 一、整體規(guī)劃設(shè)計方案描述 二、外立面效果設(shè)計方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項目景觀設(shè)計方案建議 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 61 頁 陸、項目營銷策劃篇 一、項目價格計劃 二、項目市場推廣方案 三、營銷整體規(guī)劃方案建議書 營銷策略建議 營銷渠道建議 銷控策略 四、價格策略執(zhí)行計劃建議書 價目表建議（暫略） 付款方式建議 五、管理模式建議書 物業(yè)管理模式建議 銷售管理 六、項目形象包裝設(shè)計方案建議書 VI設(shè)計建議 樓書設(shè)計建議 展板設(shè)計建議 七、廣告宣傳策劃建議書 戶外廣告策略建議 報刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷售活動策劃建議書 （ SP活動） 開工儀式建議 開盤儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會建議 展銷會建議 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 61 頁 柒 、銷售實施篇（制度） 一、案場行政管理制度 二、銷售人員培訓(xùn)考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷售報表、報告管理制度 五、銷售激勵制度 六、銷售現(xiàn)場崗位職責(zé) 捌、綜合 —— Home is love ! 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 61 頁 壹壹 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。 通過對各類產(chǎn)品的推廣賣點分析，可以透視出競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足，只有這樣，才能更符合實際地擬定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。公司所開發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣點因素已設(shè)定完成，而深層次的細節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計的完善之中，有待于我們今后不斷去認識、研究、總結(jié)與提煉。 一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型， 204國道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長鐵路鹽城以 北段已建成通車。政府對“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點向南，適度向西，啟動河?xùn)|，有計劃向北 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 61 頁 近期 市委、市政府 又 作出的一項重要決策 ： 實施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門的認可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對本案的開發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊是項目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開發(fā)銷售項目物業(yè)沒有文化底蘊是不行的。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟、文化的底蘊對建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。同時，好的銷售業(yè)績必然能給開發(fā)商帶來好的企業(yè)信譽。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟回報，同時也使得開發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營道路，使企業(yè)的市場生命力和競爭力進一步加強。 地勢平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。 宗地出行主要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項目進行推廣時可利用公交站牌及馬路路邊 POP廣告的形象宣傳。 銀行 ： 可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不 便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭? 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。 都 市 CLD國際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤 名稱： 新港灣花園 物業(yè)類型：住宅 銷售價格： 2400元 /平 樓盤介紹： 新港灣花園是江蘇中誠信進軍精心打造的第一塊品牌。小區(qū)實行先進的紅外線監(jiān)控管理方式，樹立人性化的服務(wù)理念， 24小時保安巡更，主要入口配置值班崗?fù)ぃ轿坏奈飿I(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。使你流連忘返。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020年鹽城國民生產(chǎn)總值 億元，累計增長 14%， 城市人均 GDP為 12499元 /人。 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9362元，農(nóng)民人均純收入 4505元，分別比去年同期增長 %和 %。 人車通行量： 測定項目名稱 具體數(shù)據(jù) 鹽馬路平均人流量為 24人次 /分鐘 9輛 /分鐘 大慶路平均人流量為 29人次 /分鐘 11輛 /分鐘 解放南路平均人流量為 32人次 /分鐘 7輛 /分鐘 建軍路平均人流量及車流量為 33人次 /分鐘 12輛 /分鐘 各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點 以通榆運河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達工業(yè)園和市開發(fā)區(qū)用地，以串場河為界，維持“東工西宿”格局。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。居住、工業(yè)相對平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開發(fā)大道為界分為南北組團，北組團以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。 三、項目立地條件 研究 顧客是否容易達到商業(yè)區(qū) 首先，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購物中心只有 2公里，可以說當(dāng)?shù)鼐用癯鲂匈徫锸欠浅１憬莸摹? ③項目 分析 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 優(yōu)勢分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域。 劣勢分析（ weaknesses） 連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益 體現(xiàn)，消費者觀望態(tài)度日趨明顯。 機會 (opportunities) 鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年完工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機會。 鴻基 奧 園 等物業(yè)類型相似的項目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷售增加難度。 周邊 競爭樓盤相對較多，區(qū)別與競爭樓盤的市場形象定位也是為了保證將來的銷售不至于混亂。 小結(jié)：政府動用行政干預(yù)的方式，對“城市副中心”進行開發(fā)，從各開發(fā)商的心理來說是很不“舒服”的，那么勢必會想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤，如果本案的競爭對手沒有或一定范圍（宗地 1000 米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。這類人群包括： 1） 25 歲 35 歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類購房者因為工作時間不長沒有太多積蓄，但經(jīng)過幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達到了購買條件。 購買商鋪的目標(biāo)群分析 ①少部分用與自買自用（開店） ②絕大多數(shù)將會用于投資 在對這類購買商鋪的消費者的心理分析上表明，要成功的銷售該商鋪必須要借助政府對“城市副中心”的開發(fā)力度宣傳和政府對“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購買者和投資者的消費信心。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、 Walker Shop、 ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達、華倫天奴db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高檔） ALLURE、慕詩、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、瑪絲菲爾、 PORTS、 CORDIER、CADIDL、 Belle Fare、 MORGAN、 JESSICA、 HAILIVES、 MAXDUDIO、 LUXMAN、 miamia、 EACHWAY、 AXARA（中檔） 淑女裝： GE、 E+、 IVVKY、 OIKOS、 COCOON、 、 ODBO、 LESS、 FEIZI、 SCOFIELD、 X/M、卡斯比亞、OTT、 DECOSTER、 USPOLO、逸飛、鋇萱、 Theme、 EMMA、 AIKERL、蘭絲繪、 ZUCZUG、 CHARFEN、 WANKO、MOX、雅瑩、 VOCOCA、 EIN、欷、菲依尼尼、 少女裝： ESPRIT、 MK+、 AVV、 iiMK、 ELLE、 ONLY、 VEROMODA、巧帛、 ELAND、 TB JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、 B艾格、艾格周末、艾格運動、 WEEKEND WORKSHOP、花木馬、 MISSK、VEEKO、納帕佳、 JPR、佛羅倫、馬天奴 ADA、寶貝雙星、 FRIZZ、 OASIS、 CIRCLE、 macamp。s、 AURORA、 folifoli、 yes or no、海盜船、美伊、艾尚、 ITAL、夢特麗、 EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、 Aqua City、 KIWA AWIK、太陽城 彩妝區(qū)： 蝶妝、 Maybelline、 Revlon、 ZA、紅地球、 COCOOL、娥佩蘭、 UP2U 內(nèi)衣： Wacoal、 Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛慕、 BAILIAN、古今、桑扶蘭 百富、 COTTON SHOP、 UNDER SHOP、 UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛帝、南極人、俞兆林、婷美 3F 男裝 寶姿、思卡圖、 VICUTU、都本、基爾、古杰師、 GIBO、 LEO、 DOCKERS、路易詩蘭、紳浪、湯尼威爾、 SK、 ARROW、 SEE、 BONI、 GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚、卡帝樂鱷魚、 USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安 戶外休閑