【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 道路狀況、通行量 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能 城市規(guī)劃 三、項(xiàng)目立地條件研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 周邊環(huán)境和公建設(shè)施 項(xiàng)目 SWOT分析 叁、經(jīng)濟(jì)分析篇（略） 一、項(xiàng)目投資估算（開(kāi)發(fā)商已定：略） 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)定（開(kāi)發(fā)商已定：略） 三、項(xiàng)目敏感性分析（開(kāi)發(fā)商已定：略） 盈虧平衡點(diǎn)分析 成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 肆、項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 形象定位 二、目標(biāo)客戶(hù)定位 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 三、商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 四、商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位及功能定位 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位 五、商鋪特色定位 伍、項(xiàng)目建議篇 一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述 二、外立面效果設(shè)計(jì)方案建議 三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略） 四、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)方案建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 陸、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)格計(jì)劃 二、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案 三、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃方案建議書(shū) 營(yíng)銷(xiāo)策略建議 營(yíng)銷(xiāo)渠道建議 銷(xiāo)控策略 四、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃建議書(shū) 價(jià)目表建議（暫略） 付款方式建議 五、管理模式建議書(shū) 物業(yè)管理模式建議 銷(xiāo)售管理 六、項(xiàng)目形象包裝設(shè)計(jì)方案建議書(shū) VI設(shè)計(jì)建議 樓書(shū)設(shè)計(jì)建議 展板設(shè)計(jì)建議 七、廣告宣傳策劃建議書(shū) 戶(hù)外廣告策略建議 報(bào)刊廣告策略建議 新 聞炒作策略建議 網(wǎng)上廣告和炒作策略建議 八、銷(xiāo)售活動(dòng)策劃建議書(shū) （ SP活動(dòng)） 開(kāi)工儀式建議 開(kāi)盤(pán)儀式建議 封頂儀式建議 竣式儀式建議 新聞發(fā)布會(huì)建議 展銷(xiāo)會(huì)建議 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) 柒 、銷(xiāo)售實(shí)施篇（制度） 一、案場(chǎng)行政管理制度 二、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)考核制度 三、簽約監(jiān)審制度 四、銷(xiāo)售報(bào)表、報(bào)告管理制度 五、銷(xiāo)售激勵(lì)制度 六、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)崗位職責(zé) 捌、綜合 —— Home is love ! 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 壹壹 房子是蓋給人住的，而人是有地域性的，正所謂“一方水土養(yǎng) 一方人”。 通過(guò)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品的推廣賣(mài)點(diǎn)分析，可以透視出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)與不足，只有這樣，才能更符合實(shí)際地?cái)M定貴公司產(chǎn)品的推廣方 案。公司所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其產(chǎn)品主要賣(mài)點(diǎn)因素已設(shè)定完成，而深層次的細(xì)節(jié)因素，正處創(chuàng)新、設(shè) 計(jì)的完善之中，有待于我們今后不斷去認(rèn)識(shí)、研究、總結(jié)與提煉。 一方面；外部交通網(wǎng)絡(luò)的基本成型， 204國(guó)道、鹽金公路、寧靖鹽和徐宿淮鹽高速公路等分別聯(lián)系南京、上海、連云港、徐州等地 ， 新長(zhǎng)鐵路鹽城以 北段已建成通車(chē)。政府對(duì)“城市副中心”的規(guī)劃和建設(shè)中，交通 和環(huán)境是重中之重，并且目前的情況是“城市副中心”相對(duì)城市中心的內(nèi)部交通便利程度、環(huán)境優(yōu)美程度等等一系列建設(shè)比市內(nèi)好許多。 城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)： 鹽城新城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 近期 市委、市政府 又 作出的一項(xiàng)重要決策 ： 實(shí)施分片發(fā)展、合力建城 由上政府規(guī)劃的發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略分析得出 ：規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域在西南方向，該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺得到了政府部門(mén)的認(rèn)可和支持，目前西南板塊的房地產(chǎn) 行業(yè)處于旺盛階段， 這對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一個(gè)利好的消息，也是宗地升值基礎(chǔ)。 意義：擁有濃厚、悠久的文化底蘊(yùn)是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，要想“多、快、好、省”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目物業(yè)沒(méi)有文化底蘊(yùn)是不行的。 C、結(jié)論 宗地 擁有如此多的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對(duì)建設(shè)成型小區(qū)也是利好因素。同時(shí)，好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)必然能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)好的企業(yè)信譽(yù)。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)道路，使企業(yè)的市場(chǎng)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步加強(qiáng)。 地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。 宗地出行主要依靠：公交車(chē)和單車(chē)（部分私家），建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用公交站牌及馬路路邊 POP廣告的形象宣傳。 銀行 ： 可考慮在將來(lái)的物業(yè)中留有銀行的門(mén)面，這樣對(duì)提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不 便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭? 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。 都 市 CLD國(guó)際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤(pán) 名稱(chēng)： 新港灣花園 物業(yè)類(lèi)型：住宅 銷(xiāo)售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤(pán)介紹： 新港灣花園是江蘇中誠(chéng)信進(jìn)軍精心打造的第一塊品牌。小區(qū)實(shí)行先進(jìn)的紅外線監(jiān)控管理方式，樹(shù)立人性化的服務(wù)理念， 24小時(shí)保安巡更，主要入口配置值班崗?fù)?，全方位的物業(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。使你流連忘返。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020年鹽城國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，累計(jì)增長(zhǎng) 14%， 城市人均 GDP為 12499元 /人。 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9362元，農(nóng)民人均純收入 4505元，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。 人車(chē)通行量： 測(cè)定項(xiàng)目名稱(chēng) 具體數(shù)據(jù) 鹽馬路平均人流量為 24人次 /分鐘 9輛 /分鐘 大慶路平均人流量為 29人次 /分鐘 11輛 /分鐘 解放南路平均人流量為 32人次 /分鐘 7輛 /分鐘 建軍路平均人流量及車(chē)流量為 33人次 /分鐘 12輛 /分鐘 各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。以居 住和行政、文化、教 育功能為主，保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”格局。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。居住、工業(yè)相對(duì)平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開(kāi)發(fā)大道為界分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團(tuán)以鹽讀路為界，形成“南工北宿”格局。 三、項(xiàng)目立地條件 研究 顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū) 首先，本案地處鹽城市的副中心區(qū)域，路政情況良好，交通便利，距離傳統(tǒng)的居民購(gòu)物中心只有 2公里，可以說(shuō)當(dāng)?shù)鼐用癯鲂匈?gòu)物是非常便捷的。 ③項(xiàng)目 分析 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 61 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)分析（ strengthens） 本案所處的地理位置為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 劣勢(shì)分析（ weaknesses） 連續(xù)加息等宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益 體現(xiàn)，消費(fèi)者觀望態(tài)度日趨明顯。 機(jī)會(huì) (opportunities) 鹽馬路南段市政拓寬工程將于今年完工，便捷交通環(huán)境將是本案一大機(jī)會(huì)。 鴻基 奧 園 等物業(yè)類(lèi)型相似的項(xiàng)目就在附近，產(chǎn)品同質(zhì)化為銷(xiāo)售增加難度。 周邊 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相對(duì)較多，區(qū)別與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的市場(chǎng)形象定位也是為了保證將來(lái)的銷(xiāo)售不至于混亂。 小結(jié)：政府動(dòng)用行政干預(yù)的方式，對(duì)“城市副中心”進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從各開(kāi)發(fā)商的心理來(lái)說(shuō)是很不“舒服”的，那么勢(shì)必會(huì)想盡一切辦法盡快收回投資成本和投資利潤(rùn)，如果本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有或一定范圍（宗地 1000 米）內(nèi)較少，可采用“大而全”的形象定位，但目前宗地的情況卻是恰恰相反。這類(lèi)人群包括： 1） 25 歲 35 歲之間急需解決結(jié)婚住房的人，這類(lèi)購(gòu)房者因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間不長(zhǎng)沒(méi)有太多積蓄，但經(jīng)過(guò)幾年的積累（夫妻兩人）和雙方家庭的支助達(dá)到了購(gòu)買(mǎi)條件。 購(gòu)買(mǎi)商鋪的目標(biāo)群分析 ①少部分用與自買(mǎi)自用（開(kāi)店） ②絕大多數(shù)將會(huì)用于投資 在對(duì)這類(lèi)購(gòu)買(mǎi)商鋪的消費(fèi)者的心理分析上表明，要成功的銷(xiāo)售該商鋪必須要借助政府對(duì)“城市副中心”的開(kāi)發(fā)力度宣傳和政府對(duì)“城市副中心”的工作、生活等規(guī)模宣傳，加大購(gòu)買(mǎi)者和投資者的消費(fèi)信心。 PEACE、 TEENMIX、BATA、 LESAUNDA、 FORNARINA、 FED、 RIZ、 KUUKI、 HARSON、 EVERY ONE、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩(shī)蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、 Walker Shop、 ECCO、其樂(lè)、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂(lè)、雅樂(lè)士、森達(dá)、華倫天奴db、 EQ： IQ、 JORYA、LMLULU、 BCBG、 ARTIS（高檔） ALLURE、慕詩(shī)、 BIANCO、 FINITY、 ANNAPUCCI、哥弟、 EPISODE、瑪絲菲爾、 PORTS、 CORDIER、CADIDL、 Belle Fare、 MORGAN、 JESSICA、 HAILIVES、 MAXDUDIO、 LUXMAN、 miamia、 EACHWAY、 AXARA（中檔） 淑女裝： GE、 E+、 IVVKY、 OIKOS、 COCOON、 、 ODBO、 LESS、 FEIZI、 SCOFIELD、 X/M、卡斯比亞、OTT、 DECOSTER、 USPOLO、逸飛、鋇萱、 Theme、 EMMA、 AIKERL、蘭絲繪、 ZUCZUG、 CHARFEN、 WANKO、MOX、雅瑩、 VOCOCA、 EIN、欷、菲依尼尼、 少女裝： ESPRIT、 MK+、 AVV、 iiMK、 ELLE、 ONLY、 VEROMODA、巧帛、 ELAND、 TB JOJO、六七八月、COZZI、淑女屋、自然元素、 B艾格、艾格周末、艾格運(yùn)動(dòng)、 WEEKEND WORKSHOP、花木馬、 MISSK、VEEKO、納帕佳、 JPR、佛羅倫、馬天奴 ADA、寶貝雙星、 FRIZZ、 OASIS、 CIRCLE、 macamp。s、 AURORA、 folifoli、 yes or no、海盜船、美伊、艾尚、 ITAL、夢(mèng)特麗、 EVITA、雅天妮、巴斯望、曼陀尼、 Aqua City、 KIWA AWIK、太陽(yáng)城 彩妝區(qū)： 蝶妝、 Maybelline、 Revlon、 ZA、紅地球、 COCOOL、娥佩蘭、 UP2U 內(nèi)衣： Wacoal、 Triumph、安利芳、歐迪芬、曼尼芬、愛(ài)慕、 BAILIAN、古今、桑扶蘭 百富、 COTTON SHOP、 UNDER SHOP、 UNDER WEAR、貓人、沙美娜、麗乃馨、愛(ài)帝、南極人、俞兆林、婷美 3F 男裝 寶姿、思卡圖、 VICUTU、都本、基爾、古杰師、 GIBO、 LEO、 DOCKERS、路易詩(shī)蘭、紳浪、湯尼威爾、 SK、 ARROW、 SEE、 BONI、 GJ、朗維高、凱普迪諾、香港鱷魚(yú)、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、 USPOLO、杉杉、九牧王、羅蒙、勝龍、杜安 戶(hù)外休閑