年永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣(終稿)99頁(yè)-24m-wenkub
2024-10-25 18 本頁(yè)面
【正文】 從原來(lái)的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽(yáng)等有更好的開發(fā)前景。,（二）政策分析,一個(gè)核心、兩條軸線,永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個(gè)核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。,（二）政策分析,大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來(lái)利好消息 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。,（一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 永 嘉 永嘉縣下轄12鎮(zhèn)26鄉(xiāng)，906個(gè)行政村，總?cè)丝诮?0萬(wàn)人。從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，但住宅市場(chǎng)需求仍將保持剛性的態(tài)勢(shì)而得不到緩解。濱江麗景 整合營(yíng)銷企劃,浙江精銳 2007.7,整合營(yíng)銷的目標(biāo),打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤形象，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。,目 錄,一、市場(chǎng)篇,市場(chǎng)——政策——競(jìng)爭(zhēng),二、產(chǎn)品篇,項(xiàng)目概況——項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì),三、定位篇,產(chǎn)品定位——市場(chǎng)定位——目標(biāo)客戶定位,四、概念篇,五、營(yíng)銷篇,賣點(diǎn)挖掘—核心賣點(diǎn)—概念提練—?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn),營(yíng)銷推廣策略—階段性推廣計(jì)劃—價(jià)格策略—主題活動(dòng)推廣,多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。因此，城區(qū)外擴(kuò)，向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場(chǎng)和滿足住宅需求的必然方展方向?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。 扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距市區(qū)16公里，離楠溪江國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)中心30公里。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。諸永高速沿途的房產(chǎn)開發(fā)很可能會(huì)熱起來(lái)。國(guó)際廣場(chǎng) 地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè) 用地面積：規(guī)劃總用地面積近74967平方米，約和113畝 總建筑面積：約為16萬(wàn)平方米 銷售情況：住宅銷售均價(jià)在6500元/平方米左右，開盤時(shí)曾在二手房市場(chǎng)上炒得非?；馃?，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。明珠花園位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場(chǎng)路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動(dòng)中心（規(guī)劃） 用地面積：小區(qū)占地面積3萬(wàn)多平方米 總建筑面積：近7萬(wàn)平方米 綠化率：35% 物業(yè)構(gòu)成：由9幢小高層和10幢多層組成，約500余戶 銷售情況：目前該小區(qū)尚未開盤。 濱江麗景 工程地點(diǎn)：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè)B地塊 樓盤位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：,（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT）,優(yōu)勢(shì)（ Superority） 劣勢(shì)（Weakness） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity） 威脅點(diǎn)（Threaten）,優(yōu)勢(shì)（ Superority ）,諸永高速和溫州繞城公路的建設(shè)給上塘鎮(zhèn)帶來(lái)良好的契機(jī)，高速路的開通將縮短上塘到溫州市區(qū)的時(shí)間，作為溫州市毆北組團(tuán)的延展，上塘鎮(zhèn)將在實(shí)際意義上納入溫州市經(jīng)濟(jì)圈 永嘉縣“兩條軸線”的發(fā)展規(guī)劃將形成以楠溪江為軸線的發(fā)展軸，給上塘鎮(zhèn)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，一定程度上促進(jìn)旅游房產(chǎn)的開發(fā) 上塘城區(qū)永興路、碼道西街、越江大橋相繼通車,中塘溪濱河公園、永嘉廣場(chǎng)相繼投入使用。 缺乏景觀優(yōu)勢(shì)。 楠溪江畔親水、江景樓盤具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 大戶型非普通住宅設(shè)計(jì)，一定程度上限制了購(gòu)買群體。,SWOT結(jié)論,永嘉、上塘鎮(zhèn)城市建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)前景良好，此時(shí)入市時(shí)機(jī)較好。 全明、空中花園設(shè)計(jì)符合消費(fèi)需求。,這就取決與是否能夠形成正確的指導(dǎo)思想和行動(dòng)計(jì)劃。 現(xiàn)代住宅：以優(yōu)秀的產(chǎn)品和優(yōu)惠的營(yíng)銷措施引導(dǎo)市場(chǎng)，對(duì)本案高層住宅、智能型住宅、節(jié)能型住宅的認(rèn)知形成良好的接收度和美譽(yù)度，認(rèn)清現(xiàn)代物業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，為在當(dāng)?shù)亻_發(fā)其他類似物業(yè)做良好的鋪墊。建議在突出層陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置低矮柵欄和臺(tái)階，增加其防雨功能，防止積水；同時(shí)在銷售中強(qiáng)化其空中花園的功能和作用。 該樓盤是除大自然由于本案的戶型面積較大，限制了一部分購(gòu)買能力有限的購(gòu)買者，而且作為高層，其小區(qū)配套沒有明珠花園完善，因此，在本案的推廣中，要考慮到一部分高端客戶在選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和濱江麗景的時(shí)候會(huì)把哪個(gè)要素作為自己的權(quán)重。有較穩(wěn)定的收入，有一定的社會(huì)地位和身份象征。 家庭構(gòu)成：一般為已婚夫妻，有小孩。,需求心理特征分析：,客戶特征,目標(biāo)客戶希望擁有更高品質(zhì)的生活，需要有更高層次的住房條件來(lái)改善他們的居住條件，并同時(shí)獲得高品質(zhì)住宅的精神附加價(jià)值。,客戶特征,交通：目標(biāo)客戶群的汽車保有量已經(jīng)相當(dāng)高，另外，隨著永嘉以及上塘城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，道路交通體系的不斷完善，本案與周邊地區(qū)的時(shí)間距離大大縮短，地處上塘鎮(zhèn)中心的地段優(yōu)勢(shì)將被不斷提升，對(duì)周邊地區(qū)購(gòu)房群體的吸引力也將與日俱增。本案1～3層的商業(yè)用房投入使用和運(yùn)營(yíng)后也將使本案配套錦上添花。 目標(biāo)客戶對(duì)于戶型朝向必須座北朝南的觀念已根深蒂固，新開發(fā)樓盤除非特殊原因基本朝南，因此本案不具備差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,（一）賣點(diǎn)挖掘,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化的賣點(diǎn),√
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