【正文】 休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 投資集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 目錄 導(dǎo)言 ............................................. 4 ........................................... 4 ....................................... 4 第一章 信托計(jì)劃綜述 ................................ 5 信托概要 ....................................... 5 信托產(chǎn)品要素 ................................... 5 信托資金的運(yùn)用 ................................. 7 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 .......................... 7 信托計(jì)劃的退出方式 ............................ 10 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 .............................. 11 第二章 融資項(xiàng)目基本情況介紹 ......................... 12 項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介 .................................. 12 項(xiàng)目整體情況 .................................. 13 項(xiàng)目合規(guī)性 .................................... 15 項(xiàng)目實(shí)施方簡(jiǎn)介 ................................ 16 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 .............................. 17 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................................. 21 第三章 高新區(qū)管委會(huì)還款能力分析（第一還款來(lái)源） ........ 22 泰州醫(yī)藥 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 ............. 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 .......... 22 結(jié)論 ......................................... 30 第四章 抵押品與質(zhì)押 品分析（第二還款來(lái)源） ............. 31 抵押品簡(jiǎn)介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 31 質(zhì)押品簡(jiǎn)介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 35 結(jié)論 ......................................... 37 第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來(lái)源） .................. 39 擔(dān)保企業(yè)基本情況 .............................. 39 擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 .......................... 40 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 ..................... 48 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 .............................. 49 信用風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 49 融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ......................... 49 管委會(huì)回購(gòu)款支付風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ..................... 50 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .......................... 51 管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 53 其他風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 53 第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論 .......................... 54 盡職調(diào)查情況 .................................. 54 結(jié)論 ......................................... 55 第八章 信托經(jīng)理 ................................... 57 導(dǎo)言 ●國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 委托代建 的 BT 項(xiàng)目 ， 開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體 的重要工程，項(xiàng)目得到省市各級(jí)政府大力支持 ● 開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，管委會(huì)財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng) （ 20xx年財(cái)政總收入超 60 億元） ，承諾按期足額回購(gòu) ●融資人泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 具有較強(qiáng)的 再融資能力 ，開發(fā)區(qū)管委會(huì)承諾未來(lái) 3年內(nèi)再注入至少 1000畝土地 ● 附加 充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 ● AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ●融資人綜合成本暫定 %，成功實(shí)施后預(yù)計(jì)我司年收益率不低于%，總利潤(rùn)不少于 2240萬(wàn)元 本文第一章為信托計(jì) 劃概述，介紹信托計(jì)劃基本框架和要素；第二章介紹融資項(xiàng)目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計(jì)劃的三個(gè)還款來(lái)源：高新區(qū)管委會(huì)、項(xiàng)目抵質(zhì)押品和項(xiàng)目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計(jì)劃可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)對(duì)策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論； 第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的 附件 列明 項(xiàng)目的重要待查文本文件和項(xiàng)目設(shè)立需簽訂的主要合同。 第一 章 信托計(jì)劃綜述 信托概要 泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華誠(chéng)醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華信托”）提出融資申請(qǐng)，擬由新華信托設(shè)立集合信托計(jì)劃 ， 融資不超 過人民幣 7 億元，以受讓華誠(chéng)醫(yī)學(xué)基于與 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)”、“ 高新區(qū) 管委會(huì)”）簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的對(duì) 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 “本項(xiàng)目”）的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 信托產(chǎn)品要素 新華信托 集合、融資。其他部分的溢價(jià)款按季等額支付，直至全額回購(gòu)?fù)戤?；華誠(chéng)醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購(gòu)收益權(quán)價(jià)款之固定價(jià)款，當(dāng)期溢價(jià)款于回購(gòu)日之前一并支付。 （ 1） 土地和房產(chǎn)抵押 ： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 將 其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于 高新區(qū) 泰高路西 側(cè)、新陽(yáng)路南側(cè)，面積分別為 7586和 7587 地塊土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為）， 同時(shí)將位于此兩塊地塊上屬華誠(chéng)所 有的，面積為（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動(dòng)）全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為 萬(wàn)元） 。 ： 涉及華誠(chéng)醫(yī)學(xué)重大事項(xiàng)的決策需取得新華信托的同意，一般事 項(xiàng)需按季度向新華信托通報(bào)。 一般事項(xiàng)包括但不限于： 華誠(chéng)醫(yī)學(xué)的經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 ：本信托計(jì)劃將其擁有的項(xiàng)目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款向受益人分配信托本金及收益。 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 注： ： 新華信托 項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目為 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)一期工程的重要組成部分，建成后擬 提供給德克薩斯大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心、 高新區(qū) 和南京醫(yī)科大學(xué)三方合作辦學(xué)項(xiàng)目作為學(xué)生宿舍和教學(xué)科研樓 等 。江蘇省教育廳副廳長(zhǎng)楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛(wèi)生廳紀(jì)檢組長(zhǎng)周政興會(huì)見時(shí)在座。 項(xiàng)目整體情況 本項(xiàng)目占地面積 ， 建筑面積 20萬(wàn)平方米， 建設(shè)內(nèi)容包括：教室及實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、體育中心、老師及學(xué)生公寓、商業(yè)用房、其他輔助用房 等 。 表 21 德克薩斯大學(xué)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心工程綜合技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 規(guī)劃總用地 公頃 學(xué)生人數(shù) 人 5,000 建筑占地面積 平方米 56,056 總建筑面積 平方米 202,180 其中 教室實(shí)驗(yàn)室建筑面積 平方米 72,215 行政辦公建筑面積 平方米 13,715 體育中心 平方米 8,000 教師及學(xué)生公寓 平方米 53,950 商業(yè)用房 平方米 40,000 其他輔助用房 平方米 14,300 容積率 建筑密度 % 綠地面積 萬(wàn)平方米 綠地率 % 項(xiàng)目建設(shè)期三年 ，其中 20xx 年 1月～ 20xx 年 6月完成工程前期審批手續(xù)以及土地整理拆遷； 20xx 年 7月 20xx 年 6月完成教室實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積 127205平方米； 20xx年 7月 20xx 年 6月完成體育中心、商業(yè)用房以及剩余部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積 74975平方米。本項(xiàng)目的土地證的審批發(fā)放現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入 最后階段。華誠(chéng)醫(yī)學(xué)是 高新區(qū) 唯一一家教育投資的政府平臺(tái)公司，承擔(dān) 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)的融資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)任務(wù)，負(fù)責(zé)引進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)類高校入駐教育教學(xué)區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)校區(qū)。 表 41 融資企業(yè)基本情況 中文名稱 泰州華誠(chéng)醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 法定代表人 吳躍（身份證號(hào)： 321082196102070018） 注冊(cè)號(hào) 32120xx000018081 組織機(jī)構(gòu)代碼 693354425 注冊(cè)資本 35000 萬(wàn)人民幣 公司類型 注冊(cè)地址 泰州市藥城大道 1 號(hào) 經(jīng)營(yíng)范圍 實(shí)業(yè)投資，土地前期開發(fā)及整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體見下表： 表 24 建設(shè)投資明細(xì)表 項(xiàng)目 金額 工程費(fèi)用 55, 50, 2,設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 4, 工程建設(shè)其他費(fèi)用 40, 34, 1, 4, 4, 合計(jì) 100, （ 1） 建筑 安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)主要包括兩部分：主體建筑工程費(fèi)用及其他工程建筑費(fèi)用 ○ 1 主體建筑工程費(fèi)用 本項(xiàng)目主體建筑工程費(fèi)估算按照單位建筑工程投資估算法進(jìn)行。 表 26 其他工程費(fèi)用明細(xì)表 序號(hào) 建筑工程名稱 工程量 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 金額 （萬(wàn)元） 1 綠化工程 126, 4, 2 景觀工程 1, 3 其他工程（道路、廣場(chǎng)等 ） 136, 5, 4 合計(jì) 11, （ 2） 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 根據(jù)《普通高等學(xué)校基本辦學(xué)條件指標(biāo)（試行）》的指標(biāo)，教學(xué)科研儀器按照 3500 元 /人 ；其它辦公用設(shè)備、桌椅、后勤服務(wù)設(shè)施、體育設(shè)施按照當(dāng)?shù)仡愃聘咝y(cè)算。合計(jì) 。 綜上，本項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算總額為 。華誠(chéng)醫(yī)學(xué) 計(jì)劃 另 投入 合計(jì) 萬(wàn)元 以匹配本項(xiàng)目其余 財(cái)務(wù)成本 。 第三章 高新區(qū)管委會(huì) 還款能力分析 （第一還款來(lái)源） 管委會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的回購(gòu)款是本信托計(jì)劃第一還款來(lái)源。 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 還款能力分析 泰州市對(duì) 高新區(qū) 實(shí)行獨(dú)立的財(cái)政管理體制，除 上繳省級(jí)以上財(cái)政 收入外，市本級(jí)不集中 高新區(qū) 的分成財(cái)力，分成財(cái)力全部用于滾動(dòng)發(fā)展 。 表 31 高新區(qū) 20xx20xx 年財(cái)政收入情況表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （一）一般預(yù)算收入 34072 86225 120598 169240 30393 77810 114051 144557 增值稅（ 25%） 11063 17600 23991 30313 其中：成品油價(jià)格和稅費(fèi)改革增值稅劃出 827 513 1429 營(yíng)業(yè)稅 4917 18229 26874 32036 企業(yè)所得稅（ 40%） 3926 13413 17771 25058 個(gè)人所得稅（ 40%） 1322 2531 3429 4286 城市維護(hù)建設(shè)稅 3230 5135 6974 11102 其中：成品油價(jià)格和稅費(fèi)改革城維稅劃出 1585 983 2738 房產(chǎn)稅 692 986 1156 2239 印花稅 565 923 1442 2512 城鎮(zhèn)土地使用稅 2079 2975 3417 6829 土地增值稅 385 2397 4324 6397 車船使用稅 1 4 4 3 耕地占用稅 2213 7121 11241 10713 契稅 6496 13428 13071 3679 8415 6547 24683 專項(xiàng)收入 —— 教育費(fèi)附加 812 2177 3009 4768 其中：成 品油價(jià)格和稅費(fèi)改革教育費(fèi)附加收入劃出 689 428 1191 行政性收費(fèi)收入 1191 1080 451 1862 罰沒收入 47 99 29 56 國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收入 1620 5050 3050 17700 國(guó)有資源（資產(chǎn)）有償使用收入 9 9 8 297 （二）基金收入 20171 72858 146821 253968 散裝水泥專項(xiàng)資金收入 15 墻體材料專項(xiàng)基金收入 478 文化事業(yè)費(fèi)收入