【正文】 提高，流動(dòng)性進(jìn)一步充裕，加上泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)對(duì)公司的資金支持以及公司多年在經(jīng)營中與銀行建立的良好合作關(guān)系，可以有效保障融資方短期債務(wù)的按期支付，無法償還到期的負(fù)債而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，短期償債能力較強(qiáng)。 至于負(fù)債構(gòu)成方面，相較于流動(dòng)負(fù)債，擔(dān)保方的非流動(dòng)負(fù)債占比更大。因公司主要采取建設(shè) 移交方式為泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以，在建工程占非流動(dòng)資產(chǎn)的比例一直維持在比較高的水平。公司未來發(fā)展前景好，公司規(guī)模和實(shí)力將不斷增加，但未來仍有較大投資規(guī)模?；刭? 價(jià)格由建安成本、“三通一平”費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用和稅費(fèi)等部分組成，并在此基礎(chǔ)上加收一定比例的回購管理費(fèi)。 結(jié)論 本信托計(jì)劃的抵押品價(jià)值合計(jì) ，擔(dān)保金額 7億元，抵押率 %。 依據(jù) 對(duì) 華誠醫(yī)學(xué)最新的 財(cái)務(wù)報(bào)表 和實(shí)際經(jīng)營情況的分析 ， 本文認(rèn)為該公司資產(chǎn)流動(dòng)性較好，財(cái)政支持下長、短期償債能力均有保證。 質(zhì)押品 簡介和價(jià)值評(píng)估 為保障信托資金按期足額退出， 本信托計(jì)劃 追加 質(zhì)押 泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及 泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 實(shí)際擁有的融資人華誠醫(yī)學(xué)的總計(jì) 100%股權(quán)。 其中，抵押用 地為出讓地，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地（使用年限為 20xx 年 2050 年） 。 表 35 高新區(qū)近三年債務(wù)余額表 單位：億元 地方債務(wù) 20xx 年年末余額 20xx年年末余額 20xx 年年末余額 20xx 年 9月末余額 （一 )直接債務(wù)余額 國家金融組織貸款 國債轉(zhuǎn)貸資金 農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)借款 解決地方金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)借款 國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)借款 債券融資 （ 1）中央代發(fā)地方政府債券 （ 2）由政府承擔(dān)償還責(zé)任的融資平臺(tái)債券借款 28 28 糧食企業(yè)虧損掛賬 其他 （二）擔(dān)保余額 地方政府債券余額 =（一） +（二） *50% 債務(wù)率 =（地方政府債務(wù)余額 /地方綜合財(cái)力） *100% 597% 374% 314% 877% 從財(cái)務(wù)費(fèi)用角度計(jì)算，假設(shè)高新區(qū)銀行貸款余額 80 億元，貸款利率 均 執(zhí)行 5 年期以上基準(zhǔn)利率 1（目前為 %），“ 11 鑫泰債”和“ 11 泰醫(yī)高債”利率為 %和 %， 56 億元信托融資（含 9月末余額 49 億元和本信托計(jì)劃 7億元） 平均 利率 %，則年付息 約 億元，占 20xx 年預(yù)期財(cái)政總收入的 %，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入完全可以承擔(dān)。 20xx年前 9個(gè)月 高新區(qū) 財(cái)政支出 86527萬元，僅占可支配收入的 %，其原因主要是土地出讓金支出大幅減少。隨著土地上市進(jìn)程逐 步加快，土地出讓收入將較前 9個(gè)月大幅提高 。 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 還款能力分析 泰州市對(duì) 高新區(qū) 實(shí)行獨(dú)立的財(cái)政管理體制，除 上繳省級(jí)以上財(cái)政 收入外，市本級(jí)不集中 高新區(qū) 的分成財(cái)力，分成財(cái)力全部用于滾動(dòng)發(fā)展 。華誠醫(yī)學(xué) 計(jì)劃 另 投入 合計(jì) 萬元 以匹配本項(xiàng)目其余 財(cái)務(wù)成本 。合計(jì) 。具體見下表： 表 24 建設(shè)投資明細(xì)表 項(xiàng)目 金額 工程費(fèi)用 55, 50, 2,設(shè)備購置費(fèi) 4, 工程建設(shè)其他費(fèi)用 40, 34, 1, 4, 4, 合計(jì) 100, （ 1） 建筑 安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)主要包括兩部分：主體建筑工程費(fèi)用及其他工程建筑費(fèi)用 ○ 1 主體建筑工程費(fèi)用 本項(xiàng)目主體建筑工程費(fèi)估算按照單位建筑工程投資估算法進(jìn)行。華誠醫(yī)學(xué)是 高新區(qū) 唯一一家教育投資的政府平臺(tái)公司，承擔(dān) 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)的融資、建設(shè)及經(jīng)營任務(wù)，負(fù)責(zé)引進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)類高校入駐教育教學(xué)區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)校區(qū)。 表 21 德克薩斯大學(xué)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心工程綜合技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 規(guī)劃總用地 公頃 學(xué)生人數(shù) 人 5,000 建筑占地面積 平方米 56,056 總建筑面積 平方米 202,180 其中 教室實(shí)驗(yàn)室建筑面積 平方米 72,215 行政辦公建筑面積 平方米 13,715 體育中心 平方米 8,000 教師及學(xué)生公寓 平方米 53,950 商業(yè)用房 平方米 40,000 其他輔助用房 平方米 14,300 容積率 建筑密度 % 綠地面積 萬平方米 綠地率 % 項(xiàng)目建設(shè)期三年 ，其中 20xx 年 1月～ 20xx 年 6月完成工程前期審批手續(xù)以及土地整理拆遷； 20xx 年 7月 20xx 年 6月完成教室實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積 127205平方米； 20xx年 7月 20xx 年 6月完成體育中心、商業(yè)用房以及剩余部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積 74975平方米。江蘇省教育廳副廳長楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛(wèi)生廳紀(jì)檢組長周政興會(huì)見時(shí)在座。 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 注： ： 新華信托 一般事項(xiàng)包括但不限于： 華誠醫(yī)學(xué)的經(jīng)營情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 （ 1） 土地和房產(chǎn)抵押 ： 華誠醫(yī)學(xué) 將 其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于 高新區(qū) 泰高路西 側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為 7586和 7587 地塊土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為）， 同時(shí)將位于此兩塊地塊上屬華誠所 有的，面積為（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動(dòng)）全部抵押至新華信托名下 （評(píng)估價(jià)值為 萬元） 。 集合、融資。 第一 章 信托計(jì)劃綜述 信托概要 泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“華誠醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）提出融資申請，擬由新華信托設(shè)立集合信托計(jì)劃 ， 融資不超 過人民幣 7 億元，以受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡稱“管委會(huì)”、“ 高新區(qū) 管委會(huì)”）簽訂《委托代建 (BT)合同》而享有的對(duì) 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項(xiàng)目（以下簡稱 “本項(xiàng)目”）的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 本信托計(jì)劃另追加 萬平方米商業(yè)金融用 地 和附屬建筑抵押以及華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押， 并由 AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。 （ 1）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款的計(jì)算公式如下： 回購價(jià)款 =固定價(jià)款 +溢價(jià)款 固定價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 溢價(jià)款 =信托計(jì)劃募集資金規(guī)模 *信托項(xiàng)目綜合融資成本 *信托計(jì)劃存續(xù)天數(shù) /360 （ 2） 華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補(bǔ)償收益權(quán)價(jià)款支付規(guī)則： 華誠醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，按照信托計(jì)劃當(dāng)期募集資金總額 3%的比例，支付第一筆溢價(jià)款至新華信托指定的賬號(hào)中，用以支付渠道費(fèi)、銀行保管費(fèi)以及與信托相關(guān)的審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)等部分信托費(fèi)用。 滿足 下列條件 時(shí) ，新華信托可 選擇 直接實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)： ○ 1 本信托計(jì)劃一期不能按期足額 （含本金及全部溢價(jià)款 ） 退出； ○ 2 本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值首次低于 15億元；或本信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn) （ 股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時(shí)確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值max{該資產(chǎn)賬面價(jià)值，該資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 }＜ 15億元 ） ； ： AA 級(jí)企業(yè) 泰州鑫泰集團(tuán)有限公司為 本 信托計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證 擔(dān)保 ，為本信托計(jì)劃第三還款來源。 信托計(jì)劃的退出方式 ，回購新華信托所持有的本 項(xiàng)目的項(xiàng)目投資補(bǔ)償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。管委會(huì)回購款 萬元，除 5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付 ，分別足額覆蓋兩期信托計(jì)劃 本息 。目前， 一期工程范圍內(nèi) 與本項(xiàng)目毗鄰 的 南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院（含公共圖書館和食堂）已 建成 投入使用， 本 項(xiàng)目所在地 和周邊 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足 本項(xiàng)目 校區(qū)的建設(shè)要求。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。該公司具備 豐富 的建筑施工 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) ，能夠完成該項(xiàng)目建設(shè)。 表 25 主體建筑工程費(fèi)用明細(xì)表 序號(hào) 建筑工程名稱 工程量 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 金額 （萬元） 1 教室實(shí)驗(yàn) 室 72, 2, 15, 2 行政辦公樓 13, 2, 2, 3 體育中心 8, 2, 1, 4 教師及學(xué)生公寓 53, 1, 9, 5 商業(yè)用房 40, 1, 6, 6 其他輔助用房 14, 1, 2, * 合計(jì) 202, 11, 38, ○ 2 其他工程建設(shè)費(fèi)用 本項(xiàng)目其他工程包括綠化工程、景觀工程、道路、廣場等，綠化工程、道路、廣場按單位建筑工程投資估算法估算，景觀工程按類比法估算?？傤~為 。華誠醫(yī)學(xué)并承諾將繼續(xù)嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施，確保該項(xiàng)目如期完工。從收入結(jié)構(gòu)上看，稅收收入和土地出讓收入是 高新區(qū)最主要的兩項(xiàng)財(cái)政收入來源（ 20xx年分別占地方收入的 34%和 58%），近年來一直保持較快的增長勢頭， 20xx年至 20xx年的年復(fù)合增長率分別為 68%和 131%。 20xx 年 6月 10 日，總投資額 102 億元的中海油氣（泰州）項(xiàng)目于高新區(qū)濱江工業(yè)園區(qū)內(nèi)奠基動(dòng)工，預(yù)計(jì)建成后年銷售額300 億元，增加稅收收入約 45 億元， 相當(dāng)于泰州全市規(guī)模以上工業(yè)上繳稅金的 1/6，帶動(dòng)高新區(qū)稅收收入成倍增長 。由于平臺(tái)公司承擔(dān)高新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)責(zé)任，建設(shè)周期較長，普遍采用委托代建模式（例如本項(xiàng)目即為 此 模式，而管委會(huì)另一家 主要的平臺(tái)公司鑫泰集團(tuán)的在建工程中 99%為代建），因而 主要通過 長期借款優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)， 實(shí)現(xiàn)還款計(jì)劃與項(xiàng)目現(xiàn)金流的匹配。根據(jù)《委托代建（ BT）合同》，管委會(huì)將于 20xx 年和 20xx 年分兩期向華誠醫(yī)學(xué)支付合計(jì) 萬元的回購款，其中 20xx 年支付 萬元，占預(yù)期財(cái)政總收入的 %，覆蓋第一期信托資金（本息合計(jì)47920 萬元）的 105%； 20xx 年支付 45273 萬元，占預(yù)期財(cái)政總收入的 %，覆蓋第二期信托資金（本息 合計(jì) 37920萬元）的 119%；兩期回購款合計(jì)占預(yù)期財(cái)政總收入的 %，覆蓋兩期信托資金（本息合計(jì) 89850萬元）的 108%。 圖 45 抵押建筑物房產(chǎn)證 依據(jù) 江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 對(duì)抵押物的評(píng)估報(bào)告，7586 地塊和 7587 地塊 面積分別為 平方米和 平方米 ， 采用市場比較法和剩余法計(jì)算 土地單價(jià)為 2932 元 /平方米，總價(jià)為 ；抵押的兩塊地塊上房產(chǎn)建筑面積為 平方米， 采用成本法計(jì)算總價(jià)為 萬元。以下是股東結(jié)構(gòu)表 和歷史變更 ： 表 42 股東結(jié)構(gòu)表 股東名稱 證件名稱及號(hào)碼 認(rèn)繳出資額（萬） 持股比例 實(shí)繳出資 出資方式 出資時(shí)間 泰州東方中國醫(yī)藥城集團(tuán)控股有限公司 32120xx00021238 36000 % 36000 萬 貨幣 20xx 年 泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 32120xx00003313 5000 % 5000 萬 貨幣 20xx 年 表 43 股權(quán)變更表 時(shí)間 股權(quán) /注冊資本變更 備注 泰州華信藥業(yè)投資有 限公司與泰州華 分兩次出資，華信首次出資 健創(chuàng)業(yè)投資有限公司設(shè)立，注冊總資本 35000萬（華信首次出資 15000萬）。 （ 2）長期償債能力 該公司長期負(fù)債為 20xx年向建行及浦發(fā)銀行借入 8年期銀團(tuán)貸款 億元（無其它銀行借款），導(dǎo)致該公司資產(chǎn)負(fù)債率 較高 。 泰州鑫泰集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫泰集團(tuán)”）是經(jīng)泰州市人民政府批準(zhǔn)組建的國有獨(dú)資公司， 由泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)履行出資職責(zé)， 是泰州國家醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資主體，承擔(dān)了高新區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國有資產(chǎn)投資和管理等職能。 20xx 年融資方的安置房銷售收入為 億，同比增長 %，同期該項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率為 %。 20xx年年末，擔(dān)保方總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 121億，較 20xx年年末增長了 31%。擔(dān)保方對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的積極調(diào)整，再加上泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)無償將土地使用權(quán)劃撥給融資方，讓擔(dān)保方無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)占 99%以上）從 20xx 年末的 億元激增至 20xx年末的 億元，占非流動(dòng)資產(chǎn)的比例相應(yīng)地從 %升至%。 20xx年末、 20xx年末及 20xx年末，非流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的比例分別為 %、 %和 %。 總體 來看，擔(dān)保方財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及負(fù)債水平較為合理，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)，償債能力較強(qiáng)。 由于擔(dān)保方的主要業(yè)務(wù)均為建設(shè)周期較長的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，長 期借款與公司資金需求的配比度將更高。因其他應(yīng)收款主要是應(yīng)收泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 的基礎(chǔ)設(shè)施代建、拆遷安置房等款項(xiàng)，產(chǎn)生不良賬款的概率較小。擔(dān)保方非流動(dòng)資產(chǎn)的主