【正文】 要構(gòu)成部分為在建工程和無形資產(chǎn)。 未來公司將按照泰州醫(yī)藥高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的要求，將以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)為目標(biāo)，積極承接城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，努力盤活國有資產(chǎn)，提高盈利水平。雙方合同約定代建工程項(xiàng)目竣工后，由泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)回購。不存在重大訴訟、仲裁、行政或刑事處罰等法律糾紛。泰 州東方中國醫(yī)藥城有限公司后更名為泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司。 抵押土地位于 高新區(qū) 核心區(qū)域，隨著大批醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐 高新 區(qū)， 高新區(qū) 土地大量用于廠房建設(shè)，商業(yè)金融用地相對(duì)較為稀缺，因而 潛在需求較大；另外，該片土地面積大，便于整體開發(fā)，作為抵押的房產(chǎn)在 20xx 年剛剛交付，建設(shè)質(zhì)量 良好，整體規(guī)劃合理，各種服務(wù)設(shè)施齊全， 具備較 強(qiáng) 的變現(xiàn)能力。 第 四 章 抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源） 抵押品 簡介和價(jià)值評(píng)估 依據(jù)信托計(jì)劃，華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于泰州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為 平方米和 平方米（ 7586 地塊和 7587 地塊）的土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下 ，并將抵押的兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為 平方米，目 前正用于南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院教學(xué)活動(dòng)的房產(chǎn)抵押至新華信托名下。由于 20xx年前 9個(gè)月財(cái)政收入完成進(jìn)度不理想，同期債務(wù)率大幅提高至 877%，但 根據(jù)高新區(qū)的財(cái)政收入目標(biāo)計(jì)劃，如果財(cái)政可支配收入實(shí)現(xiàn)增長30%，擔(dān)保余額不變，負(fù)債余額中計(jì)入本信托計(jì)劃 第一期 4 億元 ，則20xx 年末債務(wù)率為 299%，較 20xx年末進(jìn)一步降低。 表 32 高新區(qū) 20xx20xx 年財(cái)政收入預(yù)測表 單位：萬元 項(xiàng)目內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 （一）一般預(yù)算收入 １、稅收收入 其中：增值稅（ 25%） 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅（ 40%） 個(gè)人所得稅（ 40%） 城市維護(hù)建設(shè)稅 ２、非稅收入 （二）基金收入 其中：土地出讓總價(jià)款 （三）地方收入合計(jì) （四）上劃中央收 入 其中：增值稅（ 75%） 消費(fèi)稅 企業(yè)所得稅（ 60%） 個(gè)人所得稅（ 60%） （五）財(cái)政總收入 表 33 20xx2019 年泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地出讓計(jì)劃表 單位：畝 序號(hào) 年份 土地上市計(jì)劃數(shù) 其中 商業(yè)用地 工業(yè)用地 1 20xx 年 1300 520 780 2 20xx 年 1250 500 750 3 20xx 年 1200 480 720 4 20xx 年 1100 440 660 5 20xx 年 1000 400 600 6 2017 年 900 360 540 7 2018 年 800 320 480 8 2019 年 800 320 480 合計(jì) 8350 3340 5010 20xx年至 20xx 年，高新區(qū)財(cái)政支出分別為 128295萬元、 219217萬元和 350424 萬元，分別占當(dāng)年財(cái)政可支配收入的 %、 %和%，占比基本保持穩(wěn)定。 借力于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，高新區(qū)繼續(xù)大力推動(dòng)園區(qū)內(nèi)土地 掛牌出讓工作， 20xx 年 9 月份園區(qū)內(nèi)新增 3 幅國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓地塊，土地面積合計(jì) 417518㎡（約 626 畝），均為商務(wù)金融或城鎮(zhèn)住宅用地，起拍價(jià)合計(jì) 15 億元（泰地儲(chǔ)告 [20xx]10 號(hào) ，[20xx]10 10 103號(hào)地塊 ） ,計(jì)劃 10月 30 日完成競買資格登記和 競買保證金繳納工作 。最新統(tǒng)計(jì)目前已有國內(nèi)外 50 多家知名大學(xué)和醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐 高新區(qū) ，阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰等近 500 家國內(nèi)外知名企業(yè)先后落戶， 400多項(xiàng)國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的醫(yī)藥創(chuàng)新成果落地申報(bào) ，啟動(dòng)開發(fā)面積 。 華誠醫(yī)學(xué)已為本項(xiàng)目先期投入 33013萬元 ， 本信托計(jì)劃融資 7億元，減去劃款后立即收取的第一筆溢價(jià)款（融資額的 3%，即 2100 萬元），基本匹配本項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算。 （ 5） 其他費(fèi)用 其他工程費(fèi)包括：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（按照工程費(fèi)用的 3%估算），工程監(jiān)理費(fèi)按（照工程費(fèi)用的 2%估算），工程保險(xiǎn)費(fèi)（按照工程費(fèi)用的 1%估算），建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（按照工程費(fèi)用的 2%估算）。 本項(xiàng)目建設(shè)投資總額（不含利息費(fèi)用）為 100, 萬元。 圖 21 教育教學(xué)區(qū)一期工程 總體 規(guī)劃圖 圖 22 本 項(xiàng)目在教育教學(xué)區(qū)一期工程的位置 圖 （綠色 區(qū)域 ） 項(xiàng)目實(shí)施方簡介 華誠醫(yī)學(xué)成立于 20xx 年，由泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“東方醫(yī)藥城”） 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 （以下簡稱“華健創(chuàng)投”） 投資組建，是泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬的國有全資公司。華誠醫(yī)學(xué)擬申請(qǐng)建設(shè)投資借款 70000萬元，其他 。克拉瑟多一行，向各方闡明了對(duì)該項(xiàng)目的支持。 具體由新華信托根據(jù)信托計(jì)劃的運(yùn)作情況選擇信托計(jì)劃的退出 方式。 重大事項(xiàng)包括但不限于： （ 1）公司重組并購；修改項(xiàng)目公司章程；重大資產(chǎn)購置及處置等； （ 2）華誠醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過 5000 萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計(jì)劃的用于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計(jì)劃的資金劃付； （ 3）華誠醫(yī)學(xué)貸款、對(duì)外投資、對(duì)外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對(duì)外融資、訴訟等事項(xiàng) 。 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 質(zhì) 押擔(dān)保： 作為第二還款來源，華誠醫(yī)學(xué)為本項(xiàng)目追加評(píng)估價(jià)值 億元的土地和房產(chǎn)抵押，并由華誠醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計(jì)劃足額退出。 24 個(gè)月。泰州醫(yī)藥高新區(qū) 休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目 投資集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 目錄 導(dǎo)言 ............................................. 4 ........................................... 4 ....................................... 4 第一章 信托計(jì)劃綜述 ................................ 5 信托概要 ....................................... 5 信托產(chǎn)品要素 ................................... 5 信托資金的運(yùn)用 ................................. 7 信用增級(jí)及后續(xù)管理措施 .......................... 7 信托計(jì)劃的退出方式 ............................ 10 交易結(jié)構(gòu)及流程圖 .............................. 11 第二章 融資項(xiàng)目基本情況介紹 ......................... 12 項(xiàng)目背景簡介 .................................. 12 項(xiàng)目整體情況 .................................. 13 項(xiàng)目合規(guī)性 .................................... 15 項(xiàng)目實(shí)施方簡介 ................................ 16 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 .............................. 17 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................................. 21 第三章 高新區(qū)管委會(huì)還款能力分析（第一還款來源） ........ 22 泰州醫(yī)藥 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 ............. 22 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析 .......... 22 結(jié)論 ......................................... 30 第四章 抵押品與質(zhì)押 品分析（第二還款來源） ............. 31 抵押品簡介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 31 質(zhì)押品簡介和價(jià)值評(píng)估 .......................... 35 結(jié)論 ......................................... 37 第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來源） .................. 39 擔(dān)保企業(yè)基本情況 .............................. 39 擔(dān)保企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析 .......................... 40 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力 ..................... 48 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范 .............................. 49 信用風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 49 融資項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ......................... 49 管委會(huì)回購款支付風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ..................... 50 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 .......................... 51 管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 ................................ 53 其他風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 53 第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論 .......................... 54 盡職調(diào)查情況 .................................. 54 結(jié)論 ......................................... 55 第八章 信托經(jīng)理 ................................... 57 導(dǎo)言 ●國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 委托代建 的 BT 項(xiàng)目 ， 開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體 的重要工程，項(xiàng)目得到省市各級(jí)政府大力支持 ● 開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，管委會(huì)財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng) （ 20xx年財(cái)政總收入超 60 億元） ，承諾按期足額回購 ●融資人泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 具有較強(qiáng)的 再融資能力 ，開發(fā)區(qū)管委會(huì)承諾未來 3年內(nèi)再注入至少 1000畝土地 ● 附加 充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 ● AA級(jí)企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ●融資人綜合成本暫定 %，成功實(shí)施后預(yù)計(jì)我司年收益率不低于%，總利潤不少于 2240萬元 本文第一章為信托計(jì) 劃概述，介紹信托計(jì)劃基本框架和要素；第二章介紹融資項(xiàng)目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計(jì)劃的三個(gè)還款來源：高新區(qū)管委會(huì)、項(xiàng)目抵質(zhì)押品和項(xiàng)目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計(jì)劃可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)對(duì)策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論； 第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的 附件 列明 項(xiàng)目的重要待查文本文件和項(xiàng)目設(shè)立需簽訂的主要合同。 信托產(chǎn)品要素 新華信托其他部分的溢價(jià)款按季等額支付，直至全額回購?fù)戤叄蝗A誠醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購收益權(quán)價(jià)款之固定價(jià)款，當(dāng)期溢價(jià)款于回購日之前一并支付。 ： 涉及華誠醫(yī)學(xué)重大事項(xiàng)的決策需取得新華信托的同意，一般事 項(xiàng)需按季度向新華信托通報(bào)。 ：本信托計(jì)劃將其擁有的項(xiàng)目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款向受益人分配信托本金及收益。 項(xiàng)目背景簡介 本項(xiàng)目為 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)一期工程的重要組成部分，建成后擬 提供給德克薩斯大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心、 高新區(qū) 和南京醫(yī)科大學(xué)三方合作辦學(xué)項(xiàng)目作為學(xué)生宿舍和教學(xué)科研樓 等 。 項(xiàng)目整體情況 本項(xiàng)目占地面積 ， 建筑面積 20萬平方米， 建設(shè)內(nèi)容包括：教室及實(shí)驗(yàn)室、行政辦公樓、體育中心、老師及學(xué)生公寓、商業(yè)用房、其他輔助用房 等 。本項(xiàng)目的土地證的審批發(fā)放現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入 最后階段。 表 41 融資企業(yè)基本情況 中文名稱 泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 法定代表人 吳躍（身份證號(hào)： 321082196102070018） 注冊號(hào) 32120xx000018081 組織機(jī)構(gòu)代碼 693354425 注冊資本 35000 萬人民幣 公司類型 注冊地址 泰州市藥城大道 1 號(hào) 經(jīng)營范圍 實(shí)業(yè)投資，土地前期