【正文】 27’45”，屬嶗山區(qū)中韓鎮(zhèn)，距中韓鎮(zhèn) 公里，距陸地山東頭村 公里。 島區(qū)與陸地連接棧橋岸點(diǎn)選擇海青路方案。春秋和冬季個月受北風(fēng)冷空氣侵襲較多，平均風(fēng)速較大，均在 ，其中 11 月最大，為 最大風(fēng)速的逐月分布區(qū)食欲平均風(fēng)速相似，以為東大、狹小。年平均降水量為 。 辦項(xiàng)目海區(qū)處于山東半島南岸，潮汐主要受南黃海傳來的潮波系統(tǒng)的影響，以半日潮波為主，日潮波嬌弱。分別為設(shè)計高水位 436cm，設(shè)計低水位 60m178。 地形、地貌及工程泥沙 赤島海域平滑海底區(qū)，海底平坦，光滑、形態(tài)單一，底質(zhì)類型為混合型的細(xì)粒沉積物。 上述水文、氣象、地質(zhì)等情況是參照有關(guān)資料得出的結(jié)果。島上全部為赤色巖石，可利用土地有限，另外為保護(hù)赤島海島風(fēng)貌，項(xiàng)目采用人工筑島方式解決建筑用地問題。在沙質(zhì)和淤泥質(zhì)海岸。 24 棧橋示意圖： 岸區(qū) 擬建設(shè)濱海廣場，為市民餐飲、娛樂服務(wù)，同時提供一個觀賞海洋中心的最佳景觀平臺，也為城市提供了一個充沛活力的舞臺。 人工島上酒店造地面積為 10000平方米，游艇泊位占海洋面積 5公頃。） 游艇碼頭防波堤采用鋼筋混凝土沉箱式直立式防波堤，游艇泊位采用 Unifloat 浮橋結(jié)構(gòu)。橋總長： 1580米，總寬： 20 米，其中：車行道 12米，人行道 8 米，橋局部采用拉索式的結(jié)構(gòu)體系，減少插入海底橋墩的個數(shù)，在節(jié)約造價的同時，使其對海流的影響和對海底的擾動減少到最低程度。同時，為青島市民提供了一個休閑海濱廣場，提供了一個觀賞海洋中心的最佳景觀平臺，也為城市提供了一個充滿活力的舞臺。陸域入口設(shè)在青島雕塑園東側(cè)。變壓所主結(jié)線為 35KV，選用干式變壓器。最大日用水量 1420 噸經(jīng)測 算項(xiàng)目生活、空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充用水量為 940 噸 /日。系統(tǒng)采用雙路排水。 污染物影響 項(xiàng)目主要污染物包括：建筑垃圾、施工揚(yáng)塵、生活垃圾、廢氣 、噪聲。 建筑防火 在變配電所、公共場所、展覽廳、庫房、會議室等裝有煙感報警器，在底層設(shè)消防控制中心。 電氣設(shè)備防火 電氣設(shè)備的安裝線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收需按照《電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ23282）執(zhí)行。 設(shè)置室內(nèi)、外消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng) ，室外設(shè)地下水消防水池，消防用水由城市給水管網(wǎng)供給。根據(jù)公司的經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)開展需要，擬設(shè)立辦公室、財務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)部、運(yùn)營部等部門。在此期間，要完成岸區(qū)工程的建設(shè)和岸區(qū)餐飲設(shè)施的銷售工作，完成棧橋和島區(qū)工程建設(shè)工作，開始游艇泊位的銷售工作。其他企業(yè)投資 240000 萬元，占總投資的 %。在綜合分析了青島五星級酒店的供求關(guān)系、競爭程度、青島當(dāng)前五星級酒店房價水平和走勢、與本項(xiàng)目有類比型的中國五星級酒店的經(jīng)營效益、國際飯店管理公司應(yīng)達(dá)到的效益水平的基礎(chǔ)上，客房標(biāo)準(zhǔn)按照 2100 元 /間 /日出租，客房出租率設(shè)為 75%，酒店經(jīng)營利潤設(shè)定為 12%。根據(jù) 使用年限的要求，設(shè)備進(jìn)行了兩次更新。 營業(yè)稅為 5%，所得稅為 33%，土地增值稅在出售物業(yè)的最后一年按照國家規(guī)定的 30%的稅率算清，房產(chǎn)稅按照原值的 70%及 %的稅率計繳。 第二節(jié)、收入支出估算 收入估算 本項(xiàng)目的收入主要由酒店 A座的經(jīng)營收入、游艇設(shè)施的出售收入、 B 座公寓樓和岸區(qū)餐飲區(qū)的出售收入、 B 座公寓的出租收入。 詳見附件一、二 ：建設(shè)工程總投資估算表。 第二階段為工程建設(shè)施工項(xiàng)目和全部設(shè)施的交付使用階段?？偨?jīng)理對董事長負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會的各項(xiàng)決議。 一切用電設(shè)備均應(yīng)符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范”要求。 變電所、變壓器室、柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)或水噴霧系統(tǒng)。 按規(guī)定項(xiàng)目應(yīng)進(jìn) 行環(huán)境影響評價，作為可行性研究報告批復(fù)依據(jù)。同時應(yīng)考慮對項(xiàng)目海底生物的影響，對環(huán)境的影響等因素。 項(xiàng)目日污水排量約 840 立方米。弱電部分設(shè)計待可行性研究段進(jìn)行。電壓等級為 35KV。從海面上看，建筑的前部微微翹起，似一艘巨輪在安靜的海灣里 正待啟航。充分利用岸邊高差，將整個建筑降到岸邊以下，建筑的屋頂與岸邊連為一體，形成一個半島。/座 7 健身娛樂 游泳池、桑拿中心、康體中心、歌舞廳 、圖書館 8， 000 8 游艇俱樂部 接待、培訓(xùn)中心、展廳、專賣店、維修、辦公 … 6， 000 9 酒店管理用房 行政中心、管家部、工程部、職工用房、洗衣房 … 3， 000 10 機(jī)房 強(qiáng)電、弱電、空調(diào)設(shè)備、水設(shè)備、鍋爐房、電梯機(jī)房 7， 000 27 11 停車庫 汽車庫 45， 000 12 其他 6， 000 13 水街 酒吧、娛樂、商業(yè)街 35， 000 面積總計 300， 000 通過改造島上原有鮑魚池，形成海水泳池，為休閑者提供娛樂好去處。游艇港池內(nèi)設(shè)計游艇泊位 200 個，在港池外側(cè)還 設(shè)有大型郵輪泊位；此外還設(shè)有專用拖船泊位和船支下水去以及船支維修區(qū)，提供國際化高標(biāo)準(zhǔn)游艇服務(wù)和技術(shù)保障。為充分利用這天然的景觀資源，將人工島上核心建筑 A 26 座酒店客房樓設(shè)為 66 層，高 248 米，一 方面可盡覽青島岸線風(fēng)光和 360186。同時，棧橋本身即形成了融合青島海景建筑和現(xiàn)代建筑文化的亮麗景觀，具有視覺沖擊效應(yīng)，提升城市及酒店的美學(xué)價值。因此人工島應(yīng)建于水深較淺的西北 部，考慮赤島作為天然島嶼的擋浪作用，項(xiàng)目人工島選址應(yīng)盡量接近赤島西北一側(cè)。 ?燃?xì)? 采用天然氣氣源。沙灘及礫石灘。較大波浪集中出現(xiàn)在主浪向附 近方向上。 主要全日分潮、主要半日分潮以及其主要噢和分潮的相應(yīng)筆直非常接近，漲潮落歷時也只差 7min，其顯著差異是大港的平均潮差較工程海區(qū)大 26cm。本海區(qū)這種天氣 7 月最多，為 4d 左右。臺風(fēng)影響是，通常為東南風(fēng)，然后逐漸轉(zhuǎn)為東北風(fēng)，影響時間一般為 24~28h。最冷月在 1 月，與內(nèi)陸同步，但明顯偏暖，日平均氣溫低于 — ? C 的天數(shù)平均為 ? d。 岸區(qū)設(shè)在東海東路以東，海青路向東沿線以南。這些設(shè)施與酒店內(nèi)的餐飲設(shè)施根據(jù)位置、環(huán)境、風(fēng)味、客戶等方面的特點(diǎn)，分別組成以海鮮為主的中高檔水上餐廳，以創(chuàng)新性就餐環(huán)境為特點(diǎn)的海底餐廳，以不同風(fēng)味為特色的中西餐廳，以觀景、娛樂、休閑為主的酒吧、咖啡廳等多類型、聚集性的餐飲服務(wù)區(qū)。 突出酒店和游艇俱樂部兩個重點(diǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，提供系列化、高品質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營項(xiàng)目之間優(yōu)勢互補(bǔ)，追求成為中國乃至亞洲聞名的景觀酒店和休閑度假地。 ?達(dá)到國際一流飯店的管理服務(wù)水平。 對策 ?抓住青島快速發(fā)展的機(jī)會，以我代表新青島的理念，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的標(biāo)志性 和青島上升的形象整合，在獨(dú)立性、新穎性、標(biāo)志性建筑景觀的沖擊下占據(jù)人們心目中的位置，吸引客源。目前，國際飯 店業(yè)在發(fā)展高端度假休閑設(shè)施的基礎(chǔ)上，進(jìn)入了第四階段即異化類飯店、餐飲的發(fā)展階段。 二是經(jīng)營走向規(guī)?；?。 未來的海洋休閑設(shè)施 由于看好海洋休閑旅游業(yè)，許多的企業(yè)正在加快有關(guān)設(shè)施的建設(shè)。 海上休閑運(yùn)動發(fā)展趨勢 13 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國家和地區(qū)，游艇是富裕人士喜愛的高品味休閑運(yùn)動項(xiàng)目。同時田橫島度假區(qū)、靈山島開辦海上、海島旅游成為熱點(diǎn)。 與中國全國的形勢一樣，隨著民營和國際著名飯店管理集團(tuán)大規(guī)模的進(jìn)入青島等“二線”城市，青島飯店投資建設(shè)也進(jìn)入前所未有的高潮期。近年青島香格里拉、海天等五星級飯店的客房平均出租率一般在 80%左右，青島市高檔酒店不足。其中 ， 中高檔收入水平的人群已占有一定比重，數(shù)量在逐年增加，有 消費(fèi)中高檔項(xiàng)目的市場潛力。這些企業(yè)在商務(wù)活動中需要高品質(zhì)的會展、接待設(shè)施和高水平的服務(wù)，消費(fèi)能力很強(qiáng)。見下圖中與迪拜酒店的對比。青島是中國兼具旅游、商務(wù)等多項(xiàng)功能的城市，擁有良好的會展設(shè)施和城市形象，一直是中國展覽、 商務(wù)會議、培訓(xùn)等會展活動的舉辦地， 2021 年，青島市成功舉辦了亞洲合作對話第三次外長會議、第三屆 APEC 中小企業(yè)技術(shù)交流暨展覽會、青島國際啤酒節(jié)、青島海洋節(jié)、中國國際電子家電博覽會、第二屆中國國際航海博覽會等，既提高了城市美譽(yù)度和知名度，又為青島市帶來大量客源和收入。 在旅游人員的結(jié)構(gòu)上，運(yùn)動員、商務(wù)人員的旅游休閑需要增長較多。 在分析青島旅游發(fā)展和旅游者的需求狀況時，必須充分重視 2021 年奧運(yùn)會對青島的影響。 2021 年，青島全市共接待游客 萬人次，旅游總收入 億元。 青島市“一灣、兩翼、三極”及“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的城市規(guī)劃政策。因此，旅游休閑成為東部地區(qū)城市人群的新時尚，其中的高收入人群更是趨之若騖。但是，該項(xiàng)目的前期工作沒有繼續(xù)進(jìn)行下去（因所用海域權(quán)屬的問題）。為了響應(yīng)政府的號召，作為青島市著名民營企業(yè)的鑫基房地產(chǎn)集團(tuán)，把進(jìn)軍旅游業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向之一，決定投資開發(fā)建設(shè)酒店、旅游碼頭等提高青島旅游檔次的旅游設(shè)施，不僅符合青島市旅游發(fā)展的總體思路，而且，發(fā)揮民營企業(yè)勇于開拓的精神，通過吸收國際先進(jìn)的旅游業(yè)經(jīng)營理念，有利于推動青島市旅游業(yè)大發(fā)展。 4 青島作為 2021 北京奧運(yùn)會的伙伴城市，承擔(dān)了北京奧運(yùn)的帆船比賽項(xiàng)目，給青島市旅游 業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的契機(jī)。 建設(shè)周期 建設(shè)期為五年又七個月，設(shè)計于 2021 年開始施工設(shè)計等前期工作， 2021 年開工建設(shè)， 2021 年 8 月全面投入經(jīng)營。主要包括： 3 白金五星級酒店的客房、套房、總統(tǒng)套房等 1280 套。 在社會經(jīng)濟(jì)效果的評價上，按照兼顧經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相結(jié)合的標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行，關(guān)注本項(xiàng)目的社會效益。 本公司是由青島鑫基房地產(chǎn)集團(tuán)公司控股的公司，專門從事海洋中心的建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理等 項(xiàng) 業(yè)務(wù)，注冊地點(diǎn)在青島市。在 二十一 世紀(jì)，中國青島也將第一次把超豪華酒店和娛樂設(shè)施 —— 青島海洋中心，矗立在中國黃海之濱的海中礁島上。再加上頻繁的國際國內(nèi)商務(wù)往來和較高的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使青 島成為休閑設(shè)施投資的理想場所。 初步可行性研究報告的編制依據(jù) 《青島海洋中心概念設(shè)計方案》 業(yè)主提供的有關(guān)資料 投資項(xiàng)目可行性研究指南（中國電力出版社） 2 政府的規(guī)劃：《青島市城市 總規(guī)劃（ 19952021 年 ）》、 《青島市旅游業(yè)發(fā)展“九五”規(guī)劃及到 2021 年長遠(yuǎn)規(guī)劃綱要》、《“海上山東”建設(shè) “ 十五 ” 實(shí)施計劃》、《青島 2021 奧運(yùn)行動規(guī)劃》 青島市工程結(jié)算資料匯編，青島市建筑管理信息網(wǎng)提供的造價指標(biāo) 國家關(guān)于勘察設(shè)計監(jiān)理招標(biāo)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容包括白金五星酒店、游艇俱樂部和高檔餐飲三類設(shè)施。 赤島上設(shè)有天然海水泳池一個。特別是近十年來，青島市旅游業(yè)發(fā)展較快，年接待游客量旅游收入平均以 15%以上的速度增長，使旅游業(yè)在青島市國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，是 21 世紀(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膰窠?jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。本項(xiàng)目符合旅游規(guī)劃和奧運(yùn)行動規(guī)劃，對于提升青島市奧運(yùn)城市的形象具有一定作用。本項(xiàng)目的建設(shè)室十分必要的。在青島城市定位中， 有以下幾個特征尤其令人矚目，將極大地促進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展；青島是中國重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市， 國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地；中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市和中國十 佳商務(wù)城市；國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市 ， 獲得“中國人居環(huán)境獎”： 2021 年第 29 屆奧運(yùn)會帆船比賽舉辦城市，中國的“帆船之都”；中國 14 個沿海開放城市和 8 個國際會議城市之一；中國重要的外貿(mào)口岸之一；中國重要的海洋科研基地。據(jù)統(tǒng)計 2021年青島人均 GDP36381元，折合 4415 美元；固定資產(chǎn)投資 1456億元，是中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一 。青島的自然景色兼山、海、灘、林、泉之勝；人工建筑集歐、亞、美和中國民族風(fēng)格之美。 統(tǒng) 計顯示，近年來青島的接待游客數(shù)量、旅游總收入的增長速度均高于中國平均速度 10%的水平，也高于北京、上海的發(fā)展速度。像澳大利亞悉尼、西班牙巴塞羅那等奧運(yùn)城市一樣，奧運(yùn)會將成為青島市永久 的遺產(chǎn)。依照目前青島可同時接待國際國內(nèi)客人 10 萬人最高住宿接待能力，如果按境內(nèi) 境 外各 50%的接待量比例，境外客人人均花費(fèi) 1000 美元（ 2021 年是 600 美元），國內(nèi)客人人均花費(fèi) 1000 元人民幣測算，帆船賽進(jìn)行一天將為青島旅游帶來5000 萬美元的外匯收入，加上國內(nèi)旅游收入， 17 天 的奧運(yùn)會為青島旅游長生的經(jīng)濟(jì)效益最少也有 78 億元人民幣。 受標(biāo)志性景觀吸引的人群 世界各地區(qū)的旅游發(fā)展情況表明，凡以國家、大洲和世界水平的人文建筑景觀作為旅游吸引物的 城市，會極大地促進(jìn)城市特別是旅游吸引物附近旅游區(qū)或飯店的旅游收入。 青島海洋中心的概念設(shè)計凝聚當(dāng)代建筑文化，是能夠帶來高品質(zhì)享受、綜合青 島人文景觀全部要素的地質(zhì)性建筑，將成為亞洲著名的景觀標(biāo)志之一，再通過引入世界一流的酒店管理服務(wù)，使 景區(qū)具有吸引高消費(fèi)商戶和游客的能力，并為賓客 塑造出高品位和身份的形象，使景區(qū)成為一個滿足重要商 務(wù)活動、海洋運(yùn)動和游覽參觀的氣勢宏大、巧奪天工的海洋景觀環(huán)境，使 游客得到感觀上的震撼，從建筑藝術(shù)和技術(shù)完美結(jié)合的作品中獲得心理的、心智的和內(nèi)在的啟迪和滿足。青島每年都舉辦日本周、韓國周，開展對日韓的經(jīng)濟(jì)、文化會展、演出等活動，其中韓國人更具購買力強(qiáng)、人數(shù)眾多和活動區(qū)域集中、積極性高的特點(diǎn)，目前常住青島的韓國人達(dá) 5 萬多人，成為在青島置業(yè)、旅游休閑的重要國際人士。飯店、游艇等行業(yè)的供應(yīng)能力都對本項(xiàng)目運(yùn)營具有直接的影響。 為此，青島市政府制定了規(guī)劃設(shè)想。 未來幾年，投入使用的五星級飯店見下表： 名稱