【正文】 當(dāng)然，公司流動資產(chǎn)中主要是對泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會的其他應(yīng)收款，短期償債能力受泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會支付效率的影響較大。由于擔(dān)保方主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，項目的前期投入大、建設(shè)周期長。 20xx年末、 20xx年末及 20xx年末在建工程占非流動資產(chǎn)的比例分別為 %、 %和 %。 擔(dān)保企業(yè)財務(wù)狀況分析 本部分財務(wù)數(shù) 據(jù)來源于鑫泰集團(tuán) 20xx20xx年度審計報告（蘇亞誠專審【 20xx】 001 號）。泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)在安置房樓盤驗收合格后的三年內(nèi)向泰州市新泰建設(shè)發(fā)展公司支付回購房款，支付比例分別為：第一年 10%，第二年10%，第三年 80%。考慮到管委會承諾 20xx20xx年內(nèi) 無償劃撥給華誠醫(yī)學(xué)的 1000 畝土地，抵質(zhì)押品價值合計將達(dá)到 億元，抵押率 %， 融資方的母公司另將融資方 100%股權(quán)質(zhì)押至我公司， 本信托計劃的抵質(zhì)押品價值充足，足以覆蓋本信托計劃的全部融資金額，且變現(xiàn)較為容易，第二還款來源有保障。 表 44 償債指標(biāo)表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率 (%) 營運(yùn)資金（萬元） 資產(chǎn)負(fù)債率 (%) 利息保障倍數(shù) （ 1）短期償債能力和流動性 截止 20xx 年，該公司各項短期償債指標(biāo)均較為健康，特別是公司 20xx年增資后持有貨幣資金超 1億元，現(xiàn)金比率得到明顯改善，公司目前的貨幣資金足以滿足公司日常經(jīng)營的需要。 截止 20xx年 6月，華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn) ， 扣除前述抵押物價值后為 6744萬元 。該兩塊土地位于泰高路西側(cè)（ 231 省道）、新陽路南側(cè)，處于 高新區(qū) 核心區(qū)域，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“六通”（即宗地外通上水、下水、電、通訊、通氣、道路），周圍擁有大量的國際大型醫(yī)藥企業(yè)和各類研發(fā)中心，包括葛蘭素史克、阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰、賽默飛世爾、華為制藥等。 根據(jù)高新區(qū) 20xx 年至 20xx 年 還款 計劃， 其 20xx 年至 20xx 年計劃分別償還借款本金 27 億元、 19 億元和 8億元， 即使加上財務(wù)費(fèi)用，高新區(qū) 20xx 和 20xx 年（本信托計劃還款年）的財政償債率 2為 57%和 33%， 償債能力有保障。剔除土地出讓金因素，高新區(qū) 20xx 年至 20xx 年一般預(yù)算支出占 一般預(yù)算收入比例分別為 %、 %和 %， 20xx 年前 9 個月該比例為 %，預(yù)算收入能夠覆蓋支出，財政健康情況良好。 20xx 年全年財政總收入 78億元 ，一般預(yù)算收入 22 億元 （ 均 同比增長 30%） 的目標(biāo)可望實現(xiàn)。借助國家級高新區(qū)的政策優(yōu)勢和省市政府的支持， 高新區(qū) 逐漸成為醫(yī)藥投資的熱土，綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)， 20xx 年 高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破 95億元，增長 11%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破 250億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破 65億元，增長 %。華誠醫(yī)學(xué)及其大股東東方醫(yī)藥城承諾，如該項目建設(shè)資金不足，將通過其他渠道另 行籌措資金彌補(bǔ)缺口，確保本項目按時完工。 （ 6） 預(yù)備費(fèi) 本項目預(yù)備費(fèi)為基本預(yù)備費(fèi)，不考慮漲價預(yù)備費(fèi)。本項目各類主體建筑總建筑面積為 202180 m178。 公司 成立伊始即 負(fù)責(zé) 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)的前期開發(fā)與建設(shè)，目前已落實的合作辦學(xué)項目（包括南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院和本項目，以及未來的南京工業(yè)大學(xué)泰州醫(yī)藥研究院）均由該公司承建。 本項目 主體工程完工 進(jìn)度 表 如下 ： 表 22 主體工程完工進(jìn)度表 序號 建筑工程名稱 工程量（平方米） 20xx 年 7 月 20xx 年6 月 20xx 年 7 月20xx 年 6 月 1 教室實驗室 72215 72215 2 行政辦公樓 13715 13715 3 體育中心 8000 0 8000 4 教師及學(xué)生公寓 53950 26975 26975 5 商業(yè)用房 40000 0 40000 6 其他輔助用房 14300 14300 0 合計 202180 127205 74975 根據(jù)華誠醫(yī)學(xué)與管委會達(dá)成的代建協(xié)議，回購款項由委托人于工程完工交付后分三 期 支付， 20xx年 1月 10 日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（ 億元）的 50%； 20xx 年 1 月 10 日前按經(jīng)審核的竣工決算價扣除 5%的質(zhì)保金以及 20xx 年已付部分后的支付價款余額， 三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū)是 國家級高新區(qū) —— 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū) （ 以下簡稱“ 高新區(qū) ” ） —— 構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研”體系的重要一環(huán)。 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 BT 項目資金信托計劃 ： 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目 ：泰州 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會 ：泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 新華信托 華誠醫(yī)學(xué) 鑫泰集團(tuán) 信托計劃 監(jiān)管賬戶 醫(yī)學(xué)中心項目 3 . 連帶保證 委托人 / 受益人 11 . 投資 收益 2 . 認(rèn)購 3 . 保管 1 . 設(shè)立 東方醫(yī)學(xué) / 華健投資 3 . 股權(quán)質(zhì)押 華誠醫(yī)學(xué) 3 . 土地抵押 4 . 項目委托 監(jiān)管銀行 保管銀行 監(jiān)管 5 . 受讓項目 收益權(quán) 10 . 項目 收益權(quán) 回購款 監(jiān)管 高新區(qū)管委會 9 . 項目回購款 8 . 項目交付 6 . 信托 資金 7 . 資金撥付 4 . 項目 委托 第 二 章 融資項目 基本 情況 介紹 本項目為委托代建（ BT）項目，由 高新區(qū)管委會 委托華誠醫(yī)學(xué)代建 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學(xué)中心 項目，并在建設(shè)期滿后 按建設(shè)投資額回購。 ： （ 1） 華誠醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于 本 信托計劃指定的項目建設(shè)。抵押物的評估由新華信托指定的評估公司 負(fù)責(zé) ，評估費(fèi)用由華誠醫(yī)學(xué)全額承擔(dān) 。 （ 1）委托人：合格社會投資者 （ 2）受益人：同委托人 （ 3）受托人：新華信托股份有限公司 （ 4）融資人：泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司 %/年。 本信托計劃擬包含兩期，每期期限擬定為 24 個月。本項目為管委會委托華誠醫(yī)學(xué) 代建 的 BT 項目，華誠醫(yī)學(xué)將融資資金用于該項目建設(shè)，管委會按照《委托代建 (BT)合同》 約定 分期支付項目回購款，華誠醫(yī)學(xué)以上述回購款作為第一還款來源，在信托到期時回購項目投資補(bǔ)償收益權(quán)，以保證信托計劃的安全退出 。 本信托計劃的退出方式主要為華誠醫(yī)學(xué)回購新華信托持有的 本項目的投資補(bǔ)償收益權(quán)。 （ 2）華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)質(zhì)押： 華誠醫(yī)學(xué)股東 —— 泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 —— 將其實際擁有的華誠醫(yī)學(xué) 100%股權(quán)全部質(zhì)押至新華信托名下。 （ 2） 為了保證 本 信托計劃本金及預(yù)期收益的按期足額兌付，華誠醫(yī)學(xué)與新華信托、 **銀行 **分行三方簽署《信托資金封閉管理合作 協(xié)議》，對 本 項目資金運(yùn)用以及 本 項目的收益進(jìn)行監(jiān)管 ，新華信托對監(jiān)管 賬戶 內(nèi) 預(yù)期影響信托計劃及時兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán) ； ： 各 方將嚴(yán)格按照銀監(jiān)會規(guī)定要求，控制風(fēng)險，確保信托資金的安全。 本項目總預(yù)算 （含建設(shè)投資總額 萬元和財務(wù)費(fèi)用 17080萬元），其中融資方自籌 ， 信托計劃融資 70000 萬元。 教育教學(xué)區(qū) 總 規(guī)劃用地范圍為 公頃， 擬容納學(xué)生 20xx0人 。 表 23 本信托計劃存續(xù)期內(nèi) 回購 款支付計劃 表 年份 比例 金額 20xx 年 1 月 50% 50, 20xx 年 1 月 45% 45, 合計 項目合規(guī)性 本 項目是教育教學(xué)區(qū)一期工程的組成部分。 至 20xx年底，該公司承建的 高新區(qū) 教育教學(xué)區(qū) 建設(shè)項目合計 萬平方米（包括 宿舍樓 萬平方米、教學(xué) 樓 萬平方米、學(xué)生餐廳 萬平方米、實驗樓 萬平方米 等） ，上述工程均已交付使用，已有 3000 多名學(xué)生就讀。各類建筑的面積和估算指標(biāo)見下表，其中單位建筑面積的工程費(fèi)根據(jù)建筑物特點及泰州市實際情況確定，考慮了主體工程的水、電及簡單裝修，不含專用設(shè)備及器具。基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的 5%提取。 項目實施進(jìn)度 截止 20xx年 8月底，該項目工程前期審批手續(xù)和土地整理拆遷工作已按時完成，符合項目工程進(jìn)度安排。實體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成為 高新區(qū) 財政收入增長的源泉， 20xx 年至20xx 年， 高新區(qū) 財政總收入分別為 億、 億、 億和， 09 年至 11 年年增長率分別為 160%、 47%和 56%，復(fù)合年增長率超過 80%。 另一方面， 高新區(qū) 的發(fā)展前景也為財政收入可持續(xù)增長奠定了良好的基礎(chǔ)。 表 34 高新區(qū)近 3 年財政支出簡表 單位：萬元 科 目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx年 19 月 財政支出 128295 219217 350424 86527 (一 )一般預(yù)算支出 53773 70771 101151 69782 其中： 城維費(fèi)支出 1353 1386 1166 592 城鄉(xiāng)社區(qū)事 務(wù) 公共設(shè)施 10533 8475 23337 14847 (二 )基金預(yù)算支出 72365 146064 249273 16745 其中： 其中：國有土地使用權(quán)出讓金支出 71561 146821 247090 16735 (三 )預(yù)算外支出 2157 2382 高新區(qū)管委會的融資主體均為其下轄平臺公司。 表 36 高新區(qū)未來 3 年 還款 計劃 （本金） 表 單位：億元 20xx 年還款計劃 20xx 年還款計劃 20xx 年 還款計劃 合計 不含本信托計劃 27 15 5 47 本信托計劃 4 3 7 總 計 27 19 8 54 1 20xx 年建行與浦發(fā)對華誠醫(yī)學(xué)發(fā)放 億元銀團(tuán)貸款即執(zhí)行此利率 2 根據(jù)表 32 預(yù)期財政可支配收入計算 還款能力分析 管委會對本項目的回購款是本信托計劃的第一還款來源。 相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證如圖： 圖 41 抵押物清單 圖 42 7586 地塊土地證 圖 43 7587 土地證 圖 44 google 區(qū)位圖（圖片攝于 20xx 年 10 月） 土地上的附屬房產(chǎn) 包括宿舍樓 7幢，教學(xué)樓 2幢，食堂 1幢，實驗樓 4幢，建成于 20xx年，均為框架結(jié)構(gòu) 。 泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)為泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司出資 36000萬，占 %，泰州華健創(chuàng)業(yè) 投資有限公司出資 5000 萬，占 %。由于其他應(yīng)付款比年初增加約 億元， 導(dǎo)致流動負(fù)債大幅提高， 20xx 年 6 月末該公司 的各項短期償債指標(biāo)出現(xiàn)下滑（流動比率 、速動比率 和現(xiàn)金比率下降至 、 %），但考慮到該公司 其他應(yīng)收款項 （ 億元） 的債務(wù)人主要為政府（管委會） 及開發(fā)區(qū)內(nèi)的其他國企， 賬齡主要在一年以內(nèi)， 按期收回的風(fēng)險較?。?且其他應(yīng)付款的賬齡基本 超過 1 年，公司的翰林學(xué)院項目后續(xù)營運(yùn)收入將逐漸增加，預(yù)計該公司短期償債能力 較 有保證。 第 五 章 擔(dān)保企業(yè)分析 （第三還款來源） 擔(dān)保企業(yè)基本情況 名稱：泰州鑫泰集團(tuán)有限公司 住所：江蘇省泰州市青年南路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綜合樓 法定代表人：張銀寶 注冊資本： 企業(yè)類型：有限公司（國有獨資） 經(jīng)營范圍：經(jīng)營管理授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)；國 有資產(chǎn)投資、租賃、收購；房地產(chǎn)投資；境內(nèi)外招商引資；投資項目招標(biāo)、投標(biāo)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢等。 驗收合格后，泰州市新泰建設(shè)發(fā)展有限公司確認(rèn)等同于回購價格的安置房銷售收入。江蘇蘇亞金誠會計師事務(wù)所有限公司對融資方 20xx20xx 年的財務(wù)報告進(jìn)行了審計，并出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告。20xx 年上述比例下降的原因在于：擔(dān)保方積極調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將持有的泰州市 新濱江開發(fā)有限責(zé)任公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，而泰州市新濱江開發(fā)有限責(zé)任公司不納入合并范圍導(dǎo)致當(dāng)期融資方剝離出 億元的在建工程。為了與主要投資項目的回收周期匹配，擔(dān)保方積極優(yōu)化長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)。 擔(dān)保方 20xx20xx 年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 %、 %和%，資產(chǎn)狀況對長期債務(wù)的到期償還具有比較可靠保證，有較強(qiáng)的長期償債能力。公司積極拓寬融資渠道優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，特別是在 20xx年成功發(fā)行了 12億元公司債，極大的補(bǔ)充了公司的流動資產(chǎn)，流動比率和速動比率都有了顯著改善，達(dá)到 倍和 倍，公司流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的 覆蓋程度進(jìn)一步