【正文】 ※ 宜商宜居高尚公寓典范 ※ 引領(lǐng)時(shí)尚生活步伐 封 面 ________________________________________________________________ 0 目 錄 ________________________________________________________________ 1 前 言 ________________________________________________________________ 2 ______________________________________________________________ 3 1． 1．區(qū)域市場分析 ___________________________________________________________ 3 1． 2．定向市場分析 ____________________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。走進(jìn)春天花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 3．項(xiàng)目分析 ________________________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全市轄18 個(gè)鎮(zhèn)， 309 個(gè)村委會(huì)。 有 南北貫穿全市的 多條 省道 ， 陽春火車站至陽江港口一級公路已通車，市內(nèi)干道正逐步實(shí)現(xiàn)硬底化，全市交通運(yùn)輸十分便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 77 個(gè)和409 個(gè)醫(yī)療保健網(wǎng)點(diǎn)。 1994 年春灣 凌霄巖風(fēng)景區(qū)被廣東省定為省級旅游度假區(qū)， 成為國內(nèi)特別是港臺(tái)影視拍攝重要基地。 定向市場分析 春天花園地處市中心消費(fèi)區(qū)，坐落于行政辦公中心輻射區(qū)，與中心廣場和諧交融，地理位置優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制度不完善的原因，致使不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，區(qū)域市場競爭十分激烈。 項(xiàng)目分析 ：春天花園 ：由 3 幢 29 層組成 ：現(xiàn)推 6～ 28 層 ：走進(jìn)陽春 走進(jìn)春天花園 格 ： 2680 元 —— 3200 元 /m2，均價(jià) 2880 元 /m2 ：一級一類裝修 /毛坯房 ⑴優(yōu)勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目由安芬娜（陽春）房地產(chǎn)公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。 （ 2）劣勢分析 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。 競爭對手資料分析 對手一 ：中興最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、發(fā)展商知名度在本土十分高，能夠給買家很大的信心支持； D、樓盤周圍環(huán)境風(fēng)景秀麗，提升樓盤檔次 ； E、有大型購物停車場，物業(yè)收費(fèi)合理； F、有大型購物、娛樂、休閑集一體消費(fèi)中心； G、地處交通主干道東湖路，直交陽春大道、南新大道，交通也有一定的便利性； H、戶型設(shè)計(jì)舒適，選擇多戶型設(shè)在 111 ㎡～ 173 ㎡之間； ⑵劣勢分析 A、周邊人口密集度一般，對經(jīng)營投資不利； B、周邊公共配套設(shè)施欠缺，學(xué)校、醫(yī)院、市場、較低星級酒店、銀行、郵政局、政府各職能部門、商業(yè)步行街、體育中心、江邊風(fēng)景線、地質(zhì)公園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 等距離都較遠(yuǎn)； C、公共交通不到位，出門辦事不便； 對手二 ：盛世廣場 ：由 2 幢連 體 18 層 ：現(xiàn)推 A 棟 A1～ A8 的 5~18 層， B 棟 B1~B8 的 5~18 層 ：都市香格里拉主義 為您大開生活眼界 格： 2480～ 2680 元 /m2，均價(jià) 2750 元 /m2 （復(fù)式） 2580～ 2780 元 /m2，均價(jià) 2670 元 /m2 ：一級一類裝修 /毛坯房 ⑴優(yōu)勢分析 A、該樓盤在已提前開始發(fā)售，鎖定買家入購； B、價(jià)格比本樓盤低，比其它樓盤又較高，有一定競爭實(shí)力； C、與東湖公園鄰近，與中心區(qū)較遠(yuǎn)，地處主干道驅(qū)車亦可方便出入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對手三 ： 卓信新城 ：由美景軒 3 幢、麗景軒 3 幢、福景軒 5 幢 ：現(xiàn)推 層 ： 格： 元 /m2，均價(jià) 元 /m2 ：一級一類裝修 /毛坯房 ⑴優(yōu)勢分析 ①該樓盤是一帶為數(shù)不多的較規(guī)?；淖≌瑯潜P，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買； ②鄰近交通主干道，交通異常便利； ③建筑設(shè)計(jì)為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對買家有極大的吸引力； ④戶型設(shè)計(jì)舒適，可選性較高； ⑤周邊公共配套設(shè)施有一定便利性； ⑵劣勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ①該樓盤 部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售； ②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心； ③該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為店鋪，影響樓盤檔次； ④周邊舊住宅較多，小商鋪較多，影響樓盤檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以下是本樓盤與相對較有競爭的樓盤便利性對比，見表： 項(xiàng)目企劃思路 由于項(xiàng)目為陽春市內(nèi)成熟生活、消費(fèi)中心區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求（例如我們的便利選擇、居住選擇、質(zhì)量要求、費(fèi)用收取等參數(shù)）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。更重要一點(diǎn)是宣傳中心區(qū)域唯一高層高尚生活標(biāo)志概念，是目前陽春最欠缺的選擇 ,這也是項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是公園新改建等，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，需要在宣傳及銷售上重點(diǎn)把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點(diǎn)加強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “個(gè)性化”的形象 客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒有個(gè)性的商品品牌極易在市場中流失。 2． 項(xiàng)目市場定位 市場定位 春天花園附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但隨著陽春城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多方位熱點(diǎn)，如山景熱、江景熱、市政配套熱、旅游風(fēng)景熱等，因此 06 年以前上馬的項(xiàng)目已沒有了現(xiàn)時(shí)的風(fēng)光，區(qū)域市場熱點(diǎn)已被淡化，再加上環(huán)境的直接影響，許多設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場的樓盤，改革不了的樓盤銷售都有一定的放緩。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目形象定位可從高尚住宅、園林綠化、財(cái)富的擁有，生活便利質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。由于春天花園建筑是陽春的最高建筑，更是陽春的中心區(qū)域標(biāo)志，居住人口多以本地或外區(qū)移民等為主，人口集居地，而且市區(qū)周邊分布了較多的工廠，珠三角轉(zhuǎn)型企業(yè)也較近陽春市區(qū)，春天花園毗鄰商業(yè)步行街，各種的中、小型商鋪群較多，營造了一大批工薪階層及個(gè)體商戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下 ，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。 分析：市區(qū)繁榮的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及城市郊區(qū)工廠聚集，外地轉(zhuǎn)型企業(yè)陽春造 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 就了一批在陽春工作的工薪一族，此類階層人士對置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)在，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。 ，已購樓宇的投資者 分析：這部分人也許在其它區(qū)域購過樓，隨著近年來購樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求大回報(bào)。 3)換屋計(jì)劃： 不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改的原居者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少 ，出入人員較單純，有安全感。 目標(biāo)客戶 市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就根據(jù)陽春樓市的調(diào)查分析，大部份的消費(fèi)者，最可接受的房價(jià)是 20 萬到 45 萬元之間，而另一部份人可接受的房價(jià)為 45 萬到 60 萬，能夠接受 60 萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為 15~60 萬元這一階段，如圖示： 60 萬以上 45 萬 ~60 萬 30~45 萬 15~30 萬 10~15 萬 10 萬以下 本案目標(biāo)客戶層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 略建議 市場氣氛培養(yǎng) 建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括： ⑴告知性工地展示 應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。 ⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房 通過對示范單位和樣板房的 包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 促銷手段建議 利用敝司原有廣闊的一手及二手 客戶資料，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。 ⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi) 針對消費(fèi)者的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信 心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交。