【正文】 臺(tái)要裝飾LOGO背景墻，藝術(shù) 天花吊頂及燈飾。 a. 面積80—100平米以上。五、項(xiàng)目包裝 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝，可以迅速提升項(xiàng)目的認(rèn)知度和知名度，加快銷售的進(jìn)程。但首期款不能太重，貸款期不能太短。 個(gè)人投資，主要目的是收取租金回報(bào)，這類市場(chǎng)空間較大，但缺乏引導(dǎo)，可通過(guò)投 資炒作及售后回租的銷售政策吸引。 所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 本地市場(chǎng)容量有限，從供應(yīng)總量上來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)基本處于飽和狀態(tài)，可挖掘的 市場(chǎng)空間較小。 本項(xiàng)目已作過(guò)宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績(jī)來(lái)講應(yīng)視為不成功，因此要重新 包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目，需付出雙倍的努力。 銀河商務(wù)寫字樓為現(xiàn)樓，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于租場(chǎng)辦公的企業(yè) 來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。 銀河商務(wù)寫字樓地處清河街與湖濱街交匯口，清河街出入城方便，連接北京路交通 發(fā)達(dá)，緊鄰中山街與湖濱街，餐飲、酒店、娛樂(lè)、金融機(jī)構(gòu)、休閑等商務(wù)配套齊全。寫字樓客戶主要以商業(yè)營(yíng)銷、產(chǎn)品銷售類公司為主，主力戶型在150平米左右，基本為寫字樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。銀河商務(wù)公寓2期：元/平米/年，新樓盤品質(zhì)好，位置一般戶型小，租售率較好。因此，銀河商務(wù)公寓3期面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重 壓力。銀川位于西北交通樞紐交通發(fā)達(dá)，方圓500公里內(nèi)的繁榮中心與物資集散地，現(xiàn)在銀川城市建設(shè)擴(kuò)展快，房地產(chǎn)活躍。銀川寫字樓沒(méi)有主要集中的商務(wù)區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)基本在40006000元/M2之間，租價(jià)基本在2050元/M2月之間，管理費(fèi)基本在36元/M2月之間，入住狀況則兩極分化，有的寫字樓入住率在90％左右，有的寫字樓入住率都在40％以下。金泰大廈：元/平米/年，沒(méi)有足夠的停車位，大堂不寬敞降低了大廈的整體品質(zhì)，樓體陳舊地位處南門嘈雜地，戶型小其出租率一直不理想。 分析結(jié)果：目前城東新寫字樓競(jìng)爭(zhēng)小，戶型面積普遍不大。本案位于城東住宅區(qū)，周邊商業(yè)氣氛不濃加之又是公寓戶型，影響了本案形象與銷售，建議本案應(yīng)投入資金進(jìn)行了豪華裝修與戶型改造，提升寫字樓品質(zhì)的同時(shí)增加自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，給今后的推廣帶來(lái)產(chǎn)品支持。 高檔次裝修與改造后提升了寫字樓本身的品質(zhì)，給入住企業(yè)帶來(lái)了很大的方便，進(jìn) 一步拉近了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤的附加值。 4 項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析 銀河商務(wù)寫字樓為銀河家園組成部分，由于銀河家園作為住宅區(qū)形象入市，整體樓 盤作為住宅形象深入人心，影響本項(xiàng)目商務(wù)形象的塑造。 商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價(jià)格吸引了大部分購(gòu)買者，從而導(dǎo) 致寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群被嚴(yán)重分流。 項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下： 1 市場(chǎng)形象定位 銀河商務(wù)寫字樓從營(yíng)銷的角度看，應(yīng)該從零開(kāi)始把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，建議 首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過(guò)對(duì)銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目分析得出的思考： 項(xiàng)目形象定位為：銀川城東區(qū)標(biāo)志性實(shí)業(yè)商務(wù)大廈 支持點(diǎn)：該項(xiàng)目位于城東區(qū)，商務(wù)配套齊全，背依嶄新的銀河家園樓體群及周邊樓盤的 開(kāi)發(fā)，此地塊正在升溫，街面寬闊樓體臨街面大，強(qiáng)化項(xiàng)目的行政功能，使其 具有標(biāo)志性建筑物業(yè)的獨(dú)特性。 實(shí)業(yè)風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目獨(dú)特定位，倡導(dǎo)實(shí)業(yè)界辦公集群、辦公群居 的模式，對(duì)市場(chǎng)的巨大影響對(duì)行業(yè)的整合作用來(lái)吸引實(shí)業(yè)商貴首選，入住本項(xiàng)目的都 是實(shí)業(yè)商界中的翹楚，這對(duì)于真的翹楚會(huì)獲得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離翹楚尚有 一段距離的中型企業(yè)主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中銀河商務(wù)大廈辦公而自豪。 4 從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位 大多數(shù)實(shí)業(yè)公司的商務(wù)辦公環(huán)境不理想，企業(yè)發(fā)展壯大了需要租一間更能體現(xiàn)身份和檔 次的商務(wù)空間；對(duì)這些租戶需要有一套比較優(yōu)惠的措施。（具體方案在促銷策略里面詳述） 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的租價(jià)定位應(yīng)當(dāng)采取低價(jià)入市的策 略。根據(jù)項(xiàng)目 的定位，我們將進(jìn)行一系列的品牌設(shè)計(jì)、塑造和包裝，包括品牌標(biāo)即LOGO、VI系統(tǒng)、 工作證、樓書、DM宣傳頁(yè)，售樓中心、展板、羅馬旗等，現(xiàn)僅從項(xiàng)目硬件上進(jìn)行說(shuō)明。 b. 內(nèi)部可分為入口、模型展示、洽談區(qū)、展示區(qū)、銀行按揭咨詢處等。 3 電梯間包裝 高級(jí)石材墻面、地面；藝術(shù)天花吊頂及藝術(shù)燈飾。六、推廣策略 1 區(qū)位突破 改變?nèi)藗兊乃季S定式。 3 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的是價(jià)值、升值空間和投資回報(bào)問(wèn)題，再其次才開(kāi)始考慮樓盤 的整體素質(zhì)，因此項(xiàng)目前期導(dǎo)入市場(chǎng)的價(jià)格不能太高，3600元/㎡的低價(jià)比較合適，這 樣可以營(yíng)造出一種項(xiàng)目高質(zhì)低價(jià)的良好形象。 A、羅馬旗： 目的：告知基本信息，起美化本案和地理引導(dǎo)作用，引起客戶對(duì)本案的興趣。 參考案：（略） 時(shí)間：整個(gè)營(yíng)銷期間 數(shù)量：視情況定 C、軟新聞 主題：從不同方面展示項(xiàng)目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動(dòng)信息等，如“首家實(shí)業(yè)商務(wù)樓 現(xiàn)身城東區(qū)”、“實(shí)業(yè)商務(wù)空間就在這里”等 頻率：持續(xù)見(jiàn)報(bào) D、電視廣告 目的：通過(guò)強(qiáng)烈的視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)的沖擊力，給觀眾留下深刻的印象。以盡量銷售略差的寫字間。 3 營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 （3個(gè)月） 項(xiàng)目進(jìn)入改造施工階段，預(yù)訂工作展開(kāi)，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入，以便取得良好的開(kāi)端。引起客戶對(duì)本案的向往。 在樹(shù)立形象的同時(shí)，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的概念進(jìn)行深化，并持續(xù)在報(bào)紙上強(qiáng)勢(shì)推出廣告，圍繞 樓盤的優(yōu)勢(shì)從不同的方面進(jìn)行解析，繼續(xù)宣傳資料的派發(fā)。 為了使銷售計(jì)劃更加明了，現(xiàn)用表格形式表示如下：階段時(shí)間報(bào)紙媒體銷售網(wǎng)點(diǎn)視聽(tīng)廣告公關(guān)活動(dòng)宣傳資科銷售率市場(chǎng)培育期3個(gè)月新消息報(bào)銀川晚報(bào)售樓部有線電視寫字樓led一般派發(fā)發(fā)售期3個(gè)月新消息報(bào)銀川晚報(bào)樣板間寫字樓led有線電視促銷活動(dòng)客戶預(yù)約看房大量派發(fā)展板羅馬旗15%強(qiáng)銷期3個(gè)月新消息報(bào)銀川晚報(bào)樣板間寫字樓led寧夏影視客戶預(yù)約會(huì)產(chǎn)品入場(chǎng)展示大量派發(fā)40%持續(xù)期4個(gè)月新消息報(bào)銀川晚報(bào)售樓部樣板間寫字樓led有線電視業(yè)主開(kāi)發(fā)商對(duì)話業(yè)主冷餐會(huì)大量派發(fā)45% 4 寫字樓出租組合 ◎ 一層為一個(gè)單位租用 租期為五年或十年以上 —。 ◎ 半層租用 租期為五年或五年以上 —。 5 付款方式策略 因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，價(jià)格偏高。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售” 策略，這是對(duì)承租客戶和貴公司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。 直銷人員：敝公司銷售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 DM郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。炫智區(qū)策劃方案第一部分：市場(chǎng)分析一、武漢寫字樓市場(chǎng)概況武漢地處華中要沖，作為湖北省的省會(huì)、連接南北的中樞，自古就有九省通衢之美稱，是華中經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國(guó)中西部地區(qū)的門戶，她位于長(zhǎng)江中游，距北京、上海、廣州、重慶、西安等特大中心城市均在1000公里左右，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心，強(qiáng)大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)極大地增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力；同時(shí)武漢作為長(zhǎng)江流域一個(gè)特大中心城市之一，歷史上就是航運(yùn)中心、貿(mào)易中心和金融中心，在經(jīng)過(guò)建國(guó)以來(lái)和改革開(kāi)發(fā)以來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展迅猛，擁有雄厚的科研教育系統(tǒng)，勢(shì)必會(huì)成為這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、交通、信息、科技和教育中心?，F(xiàn)主要從寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析：寫字樓是以商務(wù)辦公為主要用途物業(yè)，寫字樓市場(chǎng)的興旺和冷清可以側(cè)面的反映出一個(gè)區(qū)域一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)，因此被看成是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的晴雨表，但在武漢，寫字樓市場(chǎng)卻是“少晴多陰”，根據(jù)武漢房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2002年的空置量達(dá)到了38萬(wàn)平方米，伴隨著銷售額逐漸年增長(zhǎng)的同時(shí)，空置量也在逐年增長(zhǎng)；另有資料顯示，僅1998年到2002年見(jiàn)已竣工而位能銷售的寫字樓面積已近138萬(wàn)平方米，市場(chǎng)壓力極大。東沙大廈、福星城市花園、武漢證券大廈、華氏儒商先后推出，現(xiàn)階段市場(chǎng)體量龐大。純寫字樓受到普遍關(guān)注在商住樓得到快速發(fā)展的同時(shí)，純寫字樓也受到了普遍的關(guān)注，光谷科技園的SBI創(chuàng)業(yè)街、武昌CBD世紀(jì)廣場(chǎng)、光谷華樂(lè)商務(wù)中心、湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大樓、福星國(guó)際商務(wù)大樓、武漢數(shù)碼港、兆富國(guó)際等均先后入市，而且開(kāi)發(fā)量也不容小視，它們正扮演著越來(lái)越重要的角色，純寫字樓必將成為市場(chǎng)的主旋律。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地理位置和人文特征本項(xiàng)目位于武漢中國(guó)光谷依山傍水，景色秀麗，區(qū)內(nèi)山巒起伏，湖泊鑲嵌，空間錯(cuò)落有致，融優(yōu)美的自然景觀、現(xiàn)代化的城區(qū)也當(dāng)代高科技產(chǎn)業(yè)基地為一體，強(qiáng)有力的基礎(chǔ)建設(shè)投入和市政府各部門對(duì)光電子信息、能量光電子和軟件等相關(guān)企業(yè)的支持，越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)落戶光谷，使中國(guó)光谷成為了國(guó)際企業(yè)的孵化器。巨大的