【正文】 更低的進(jìn)入門檻和更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，則更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。 區(qū)域特征依然明顯 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這些項目在建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、戶型設(shè)計、外觀處理，甚至包括案名的 處理，都已經(jīng)有了寫字樓色彩，一方面強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個人化的ＳＯＨＯ居住；另一方面，也加強(qiáng)了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)中心、大型會議室等。進(jìn)而演變成商住兩用模式，其定位模糊，實際上是為擴(kuò)大需求層面。 雖然業(yè)內(nèi)人士對商住物業(yè)的質(zhì)疑還在繼續(xù)，但市場上商住物業(yè)的銷售前景卻看似一片光明，最新統(tǒng)計顯示，北京商住物業(yè)的開發(fā)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓。從產(chǎn)品推廣角 度看，“左岸工社”打出“為另類人建造的寫字樓”，但其提出的三種生活方式下三種物業(yè)模式很有些意思 (如下圖所分析 )，筆者認(rèn)為這種模式下，工作與生活更緊密地聯(lián)系在一起，是由 IT 等新經(jīng)濟(jì)催化的代表著未來商業(yè)、辦公的一種新趨勢。但一般意義上的“住”，包含了休息與娛樂兩種含義。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供了超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。 北京市場目前代表項目 有藍(lán)籌名座與冠城園。從市場實際情況來看，住邦 2020 一期的客戶基本為國 內(nèi)民營中等公司， 195 套基本售罄。 (1)“只商不住”模式 “只商不住”模式成為“后商住概念”的核心，它是商住兩用物業(yè)中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎縮，其市場定位明顯轉(zhuǎn)向成長型企業(yè)中的中上等 —— 既滿足了它們辦公環(huán)境、企業(yè)形象的需要，又提供了優(yōu)惠的價格、靈活的付款方式。在問題和市場需求同時存在的情況下，我們既不能不顧負(fù)面作用，一味強(qiáng)調(diào)發(fā)展；也不可單純強(qiáng)調(diào)問題，將其扼殺，解決問題的關(guān)鍵是如何研究市場，克服短期行為，尋求自身的突破。新加坡、香港等地，政府已明文規(guī)定不允許商住。有統(tǒng)計資料顯示，許多城市的重大火災(zāi)都發(fā)生在商住兩用樓。 (2)存在安全及消防隱患 在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。 (5)在一定程度上具有辦公的物業(yè)服務(wù)條件。 (2)以居住類物業(yè)銷售，不僅相對于寫字樓售價低，而且可以享受居住物業(yè)的貸款條件，且使用成本低。 SOHO打的雖然是居家辦公的概念，但正是它啟動了商住房的“商機(jī)”。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，一方面需要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)立足，接近商圈以獲得商機(jī)，但就資金和面積來講，其負(fù)擔(dān)商務(wù)核心區(qū)的租金或售價都顯得非常吃力。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時間與距離考慮，將這些分散的小房子集中并向高度方向發(fā)展，形成商務(wù)辦公樓，同時商業(yè)、銀行、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、酒店、休閑等服務(wù)業(yè)也隨之聚集。經(jīng)過長時間的發(fā)展過程，形成了寫字樓與商務(wù)中心的概念和地域上的實體，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動的效率。 僅舉北京中關(guān)村地區(qū)為例，中小規(guī)模成長型企業(yè)在 2020年上半年統(tǒng)計的數(shù)量比 2020 年同期增長了 40％，這其中除了中關(guān)村的主力需求群體 —— 成長中的高新技術(shù)企業(yè)，還包括許多涉及外貿(mào)、平面設(shè)計制作、會計師事務(wù)所、技術(shù)設(shè)備銷售、商標(biāo)代理以及旅游等服務(wù)行業(yè)被稱作“新商業(yè)族”的中小 規(guī)模企業(yè)；從企業(yè)規(guī)模看，目前 50 人以下的中小型企業(yè)占到企業(yè)總量的 85％，平均需要的辦公面積為 265 平方米。從此，市場上開始大量流行各種商住概念，各種打著商住旗號的寫字樓、住宅等過渡型物業(yè)也不斷涌現(xiàn)，對傳統(tǒng)的寫字樓市場造成了沖擊。 (3)面積較小、更靈活?？梢詽M足辦公、商業(yè)、居住于一體的服務(wù)需求。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。 (3)引發(fā)政策的不公平性 現(xiàn)行的情況是政府并未對商住兩用樓的“土地使用用途”做出明確的界定，而目前商住兩用樓開發(fā)商的普遍作法是將土地使用用途列為“住宅”，這主要是基于“住宅”與“寫字樓”相比較來說，在土地出讓金，貸款政策，用水用電價格甚至后期銷售上等都占很大的便宜 (注：住宅的土地出讓金為 600 元／平方米，寫字 樓為 1400 元／平方米；普通住宅的貸款最高可達(dá)八成 20 年，商用房貸款最高六成 10 年 )。在以上地區(qū)，如果一個純住宅中的電話通過報紙及其它媒體傳播出是作為商業(yè)用途，不僅電信部門會首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會 進(jìn)行相應(yīng)的處罰。 北京作為首都、全國經(jīng)濟(jì)中心之一，擁有眾多的商圈，既有傳統(tǒng)的金融、貿(mào)易商圈，又有新興的 IT 經(jīng)濟(jì)圈，北京還與上海一樣，是 世界 500 強(qiáng)駐華總部最集中的地方?！昂笊套　蹦Ｊ降牡靡哉Q生和取得突破的關(guān)鍵在于一 種綜合性 —— 綜合了靈活的銷售方式、較低的售價、專業(yè)化 (辦公、商業(yè) )的物業(yè)服務(wù)、便利的商貿(mào)環(huán)境、較齊全的休閑娛樂環(huán)境??的優(yōu)點(diǎn)，也許單獨(dú)提出哪一點(diǎn)，它都不具備優(yōu)勢，但這些點(diǎn)集合在一起，就為新的工作方式提供了大大的方便，既有經(jīng)濟(jì)的合理性，又能滿足現(xiàn)階段、新生活方式的需要。筆者認(rèn)為“后商住”物業(yè)在現(xiàn)階段內(nèi)取得以上商業(yè)成績應(yīng)是不足為奇的，而且可能成為寫字樓和商住樓盤發(fā)展的新取向。這里以冠城園為例，談一些“商”、“住”分離模式的具體做法。從另一個層面來說，許多在冠城園寫字樓辦公的人，很多會選擇冠城園住宅作為居所，不僅增加了項目的賣點(diǎn)，而且工作與居住直線距離的縮短，也提高了人們的生活質(zhì)量。而“商娛合一”方式恰恰將傳統(tǒng)意義上“居住”中的“娛樂”部分剝離，合并到“商”這種功能中來，啟動了商住物業(yè)中的新篇。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 28 頁 市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會針對需求而創(chuàng)造產(chǎn)品，在中國中小企業(yè)起步發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)崛起的階段，商住物業(yè)正在以其可塑性和適應(yīng)性得到迅速的發(fā)展。經(jīng)過短短幾年的進(jìn)化，我們現(xiàn)在甚至很難分清某些商住物業(yè)與高檔寫字樓的區(qū)別了 —— 從“商住兩用” 到“只商不住” 早在現(xiàn)代城推出ＳＯＨＯ（居家辦公）概念之前，商住物業(yè)就已經(jīng)小有市場。 但是，早期的商住兩用樓特別是按住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的公寓樓，在防火、安防、配套等方面均與標(biāo)準(zhǔn)寫字樓相差甚遠(yuǎn)，在使用中暴露很多問題。 正是這一革命性的變化導(dǎo)致了商住物業(yè)的繁榮。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的地段定律對于住宅可能并非絕對真理，但對于商住物業(yè)，幾乎無反例。 如受到投資買家青睞的中關(guān)村“公司公園”長遠(yuǎn)天地，具有在硬件上不低于寫字樓的檔次，高檔次玻璃金屬幕墻的外立面，框架結(jié)構(gòu)可自由組合空間，高標(biāo)準(zhǔn)電梯，消防上有煙感噴淋設(shè)施，每層均有共享會議室、展覽室、高速信息網(wǎng)絡(luò)插口，每兩層享有層高５．６米的共享空間，在商務(wù)會所提供服務(wù)功能，在屋頂設(shè)空中花園，甚至還包括公共衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)。 投資買入還需謹(jǐn)慎 由于商住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)為７０年，又可有８成２０年按揭，因而大受中小企業(yè)和投資買家的歡迎。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌：匯園國際公寓的月租金為每平方米１５美元 — ２０美元，匯園公寓為１０美元，而１９９６年該項目的月租價最高為每平方米３０美元；第一個中外合資項目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米１０美元，而現(xiàn)在只有６美元 。所以投資買家宜選擇那些“商”與“住”徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理的樓盤，此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長久些。據(jù)有關(guān) 方面調(diào)查，中關(guān)村地區(qū)商務(wù)公寓的年投資回報率高達(dá) %，略低于寫字樓，看來，如此眾多的投資者選擇可“商”的公寓自在情理之中。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 28 頁 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，原因在于這些老樓盤無論從地 段、項目品質(zhì)等方面都不足以與新盤相抗衡，以至投資回報遠(yuǎn)不如預(yù)期，從一定程度上預(yù)示著在樓市日新月異的今天，將又有相當(dāng)一部分投資者重蹈覆轍。 另外，隨著 2~3 年后寫字樓項目的大規(guī)模交付使用，新增的供應(yīng)量必然降低寫字樓的租價，一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶，因為即使再小的公司也希望能在寫字樓辦公以顯檔次，因此種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。 商住樓，想說愛你真的很難 我這壓抑的房子的走廊是在一個積木塊里的二樓，樓下是無聊人和有聊人廝混閑泡的餐館，樓上的公寓里住著大量的有特別無恥的突出的動物性征的男人和女人，３５層還開著酒吧，小姐們、客戶們、抱著孩子和鮮菜的小阿姨們一起上上下下出出進(jìn)進(jìn)。該樓０１０８室一位劉姓業(yè)主，打穿了一層大堂的承重墻，要在這面 墻上安上玻璃門，從而把一層大堂變成他家的門臉。且不說專家的責(zé)難，商用戶的人來人往，讓住戶心煩；而住戶拎著肉菜進(jìn)進(jìn)出出，也讓商用戶眉心緊鎖。比如，最先來北京的一批跨國集團(tuán)開始是在北京飯店里辦公，為什幺？因為那時還沒有寫字樓。你是其它公司的人來這里，面對 的是穿著大褲衩、大拖鞋的人，你會相信這個公司的實力嗎？面對進(jìn)進(jìn)出出的人流，你會有在家的安全感嗎？你住在這里還會覺得舒服嗎？這樣的環(huán)境你覺得你的房子會升值嗎？ 但是市場上還是有“商住”的需求，顯然在市場上，“商住”顯得非常被動。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 28 頁 摘自 ０２／０６／０５ 經(jīng)濟(jì)觀察報《商住兩用：螳螂捕蟬黃雀在后 腹背受敵》 面對居民投訴的不斷上升，廣州市工商局在2020年底下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營場所登記有關(guān)問題的通知》。同樣，在京城樓市中絕大部分呼吁“商住分開”聲音之外，也有一些人對亦商亦住的形式表示贊許。例如：香港有些樓在出售時即聲明允許 商住兩用 ，即全部房屋既可以用來居住，也可以用來開公司，這種樓不同于國內(nèi)的 商住兩用 樓，國內(nèi)的 商住兩用 是指底下一、二層屬于商業(yè)用途，樓上是住宅，同樓層不得混用。當(dāng)然，哪里都會有特殊情況， 貧民窟 和無人管理的住宅會出現(xiàn)一些混亂，但總沒有人自愿在這種環(huán)境下生活吧！ 誤區(qū)三： 有人提出質(zhì)問 ： 住宅是公司買的，為什幺不能用來開公司？ 這些人大多是受了房地產(chǎn)商的騙。 誤區(qū)五： 有人認(rèn)為禁止住宅開公司，損害了群眾利益。像現(xiàn)代城的ＳＯＨＯ不就是這個概念嗎？價格接近寫字樓的價格，比附近用于純居住的房子又高出一大截，我不知道它的投資價值在哪里？商住兩用的概念是在某一特定時期產(chǎn)生的，隨著時間的推移，社會的進(jìn)步，這個概念就會落后。 《也說ＳＯＨＯ》 過客評論０２／０６／２５ 發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市ＢＢＳ業(yè)內(nèi)論壇 慎買商住樓 筆者在此提醒買房人，買房子是百年大計，千萬不能有僥幸心理，為開公司買住宅，暫時是比買商業(yè)樓便宜，但除非您準(zhǔn)備隨時改為居住，不然您就相當(dāng)于買了無證的商品房，發(fā)展 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 28 頁 商的任何承諾都無濟(jì)于事。 摘自《無知者畏》 過客評論０２／０７／１１發(fā)表于焦點(diǎn)談房論市ＢＢＳ鄧智仁論壇 我們原本打算買東邊的商住樓，聽售樓小姐介紹又能商又能住，可現(xiàn)在想想這個樓既然整體是住宅，如果加一部分商住，無疑會打破現(xiàn)在寧靜安逸的居住環(huán)境，如果建，也必須與住宅分開，不要讓一心想遠(yuǎn)離鬧市的人們回到家后仍有喧囂的感覺，我們來也是選中這里寧靜的環(huán)境，如果環(huán)境沒了我們也不決定買了?。。?！你們能幫忙推薦團(tuán)結(jié)湖附近的純住宅項目嗎 ？ 程先生（購房人）０２／０７／１９通過讀者熱線同本編輯部聯(lián)系 讓我們引用《商住兩用：螳螂捕蟬黃雀在后 腹背受敵》中的一段話作為結(jié)尾： “商住兩用”正在面臨著腹背受敵的尷尬境地，“存在就是合理”，我們也不對它的存在置若可否。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量偏少或租金價格較高，這些中小公司由于受其經(jīng) 濟(jì)承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。據(jù)了解，現(xiàn)代城一套 180平米的房子目前的市場租金為每月 16000 元左右，即 元 /平方米 /天， 而相距百米之遙的國貿(mào)寫字樓的租金價格約為 36 美元 /平方米 /月（大約合 /平方米 /天），如此懸殊的市場差價，使那些有心在 CBD發(fā)展，而無力租住高檔寫字樓的中小公司將目光更多地關(guān)注于商住兩用樓。而目前商住兩用樓開發(fā)商的普遍作法是將土地使用用途列為“住宅”，這主要是基于“住宅”相比較“寫字樓”來說，在土地出讓金，貸款政策，用水用電價格甚至后期銷售上都占很大的便宜。 第三，商住兩用樓存在安全及消防隱患。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。而我們由于缺乏必要的監(jiān)督與執(zhí)法機(jī)構(gòu)，商住兩用樓還會在相當(dāng)?shù)囊欢螘r期內(nèi)存在下去。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者