【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件前提下，最大限度地做到 “ 安全、適用、環(huán)保、美觀 ” ，應(yīng)該是住宅建設(shè)的基本方針。相當(dāng)于前二十年的綜合。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于全國(guó)金融售的強(qiáng)力支持，同時(shí)它又是金融機(jī)構(gòu)的主要客戶，截止 2002年底僅四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款金額即達(dá) ，每年繳付利息近 400億元。住宅建設(shè)占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例，最高時(shí)期達(dá)到了 ％， “ 八五 ” 時(shí)期為 ％， “ 九五 ” 時(shí)期為 ％。近幾年新的住宅都提高很快，絕大部分是設(shè)施期權(quán)、配套萬(wàn)占的集合住宅。 存在的問(wèn)題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地區(qū)出現(xiàn)了區(qū)域性過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的苗頭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。相當(dāng)于前三十年的 ，平均每年建房數(shù)量為 3億平方米，折合 375萬(wàn)套。改革開(kāi)放我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有 ，農(nóng)尊人均住 房面積 ，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量屬于溫飽型水。 我國(guó)目前物業(yè)管 理仍屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)， 80%以上物業(yè)管理員工來(lái)自城市企事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。未來(lái) 5年，住房制度改革任務(wù)是全面建立住房新體制，同時(shí)保持住房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 “ 十五 ” 期間，要通過(guò)加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，使科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 35%以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)過(guò) 10年推廣，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已廣泛進(jìn)入普通家庭，在住宅信息傳輸方式上，許多新建住宅小區(qū)采用了寬帶網(wǎng)絡(luò)。 1999年 8月，國(guó)務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等八個(gè)部委局提出的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，形成了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施框架。 一、 集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念 （一）集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念介紹 —— 請(qǐng)策劃組準(zhǔn)備發(fā)言稿 （二）魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 —— 楊總 （三）集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí) —— 綜合事物部 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) （一）我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 “ 九五 ” 期間，中國(guó)住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。 目 錄 條 目 頁(yè)碼 一、集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念 ??????????????????????????? 2 集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念介 紹 ?????????????????????? 2 魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 ????????????????????? 2 集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí) ????????????????????? 2 二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) ??????????????????????????? 251 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 25 濟(jì)南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 68 我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 ????????????????????? 812 行業(yè)相 關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋 ????????????????????????? 1220 銷售管理辦法等政策學(xué)習(xí) ????????????????????? 2052 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目可行性研究 ?????????????????? 52 建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) ????????????????????????? 52 三、 房地產(chǎn)營(yíng)銷的基本理論和方法 ?????????????????????? 5253 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?????????????????????????? 52 項(xiàng)目營(yíng)銷的理論與運(yùn)用 ????????????????????? ?? 5253 四、 房地產(chǎn)銷售流程 ???????????????????????????? 5358 銷售體管理制度 ?????????????????????????? 53 銷售現(xiàn)場(chǎng)流程與接待規(guī)范 ?????????????????????? 5357 專用業(yè)務(wù)表格使用 ????????????????????????? 58 五、 房地產(chǎn)銷售技巧 ???????????????????????????? 5781 商務(wù)禮儀 ????????????????????????????? 5861 客戶拜訪規(guī)范 ?????????? ????????????????? 6162 成交、逼定技巧 ?????????????????????????? 6279 客戶心理學(xué) ???????????????????????????? 7880 六、 項(xiàng)目培訓(xùn) ??????????????????????????????? 8087 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略及思路 ?????????????????????? 80 答客問(wèn) ?????????????????????????????? 8087 項(xiàng)目講解與沙盤(pán)講解 ???????????????????????? 8788 產(chǎn)品學(xué)習(xí) 熟悉項(xiàng)目宣傳道具和資料 七、 實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn) —— 本部分不需要文字資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 偉業(yè)顧問(wèn) 二 00 五年九月四日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 魯能領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)手冊(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 “ 九五 ” 期間，城鎮(zhèn)住宅年均建成 ，合 886萬(wàn)套；農(nóng)村住宅年均建成 。 到 2000年底，科技對(duì)我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，比 “ 八五 ” 末期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍處在初級(jí)階段，屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為 15%，施工企業(yè)人均年竣工面積長(zhǎng)期在 20多平方米徘徊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。到 2020年，城鎮(zhèn)住宅達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長(zhǎng)期居住需求。 1981年 3月 10日，我國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。 目前全國(guó)約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 。從 1950年至 1980年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅僅 7億平方米，折合 1400萬(wàn)套。近幾年每年穩(wěn)定在 ， 2001年為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ，城市面貌變化大，但科技含量不高。為滿足中高收者和國(guó)外的需要，這時(shí)期還興建的部分高檔公寓和獨(dú)立 住。目前每年投資惡已接近 1萬(wàn)億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)經(jīng)的行業(yè)。 。加上房屋更新、舊城改造用相關(guān)的配套設(shè)施用商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，建房總量約 80― 100億平方米，比前 20個(gè)高出 60％倍左右；農(nóng)村住房隨著農(nóng)民生活的改善也將保持每年 6億平方米的建設(shè)規(guī)模，近期不會(huì)下降。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目比重增加。 ，構(gòu)建和諧型社區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。商品房屋竣工面積 ，下降%，其中：住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。 2020 年 1— 12 月， 房地產(chǎn) 新開(kāi)工面積 為 ，12月新開(kāi)工面積增長(zhǎng)很快，一舉扭轉(zhuǎn) 111月新開(kāi)工面積同比下降的趨勢(shì)，基本追平 2020年同期水平 ；而 商業(yè)用房新開(kāi)工面積 增長(zhǎng)迅速，比 2020年同期上升了 ，成為商品房開(kāi)工面積增長(zhǎng)主力軍。商品房屋竣工面積 ，下降 %，住宅竣工面積 ，下降 %。據(jù)了解，截至 12月末，濟(jì)南市累計(jì)銷售各類房屋面積為 248萬(wàn)平方米，比上年下降 %，其中，住宅銷售 平方米，下降 %；辦公樓銷售 ，下降 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 04年 有開(kāi)發(fā)工作量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)目下降。 2） 、土地原因是制約濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速的主要原因。 3） 、還有一部分企業(yè)是手中有地而由于種種原因項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)工。三是部分企業(yè)是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，雖然手里有土地，但因?yàn)橘Y金短缺故遲遲不能開(kāi)工。新開(kāi)工面積、土地開(kāi)發(fā)面積是反映房地產(chǎn)發(fā)展程度的重要指標(biāo)。 12 月房屋施工面積為，比去年同期增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積為 ，同比增長(zhǎng)了 %；而銷售方面 12月我市商品房屋銷售建筑面積為 ，其中銷售給個(gè)人 ，同比分別下降 %和 %。今年頭 3個(gè)月，濟(jì)南市商品房住房銷售 2287件，同比減少 %；銷售面積 ，同比減少 %；銷售金額 ，同比減少 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格同比上漲 %，其中住宅用地上漲 %，在全國(guó)居第 14位。今年頭 3個(gè)月，濟(jì)南市二手住房銷售 3101件，與去年同期基本持平；銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %；銷售金額 ，同比增長(zhǎng) %。從下面兩個(gè)圖表中，我們可以清晰地出，雖然住宅仍然占據(jù)主流地位，但商業(yè)物業(yè)在投資者的追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)， 2000年商業(yè)物業(yè)的銷售增幅達(dá)到 ％， 2002年的銷售增幅也在30％。 中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要類型 商業(yè)房地產(chǎn)類型 代表項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 百貨類商業(yè)房地產(chǎn) 各類百貨商場(chǎng) 超市類商業(yè)房地產(chǎn) 好又多、家樂(lè)福 家居建材類 /自行組裝類商業(yè)房地產(chǎn) 宜家、百安居 工廠直銷折扣店類商業(yè)房地產(chǎn) 北京燕莎奧特萊斯店 商業(yè)街類商業(yè)房地產(chǎn) 廣州北京路、武漢江漢路 商品批發(fā)類商業(yè)房地產(chǎn) 各類服裝城、電器城等 各 類商品市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn) 電子市場(chǎng)、家具城等 娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn) 電影院、民俗村、劇院等 餐飲類商業(yè)房地產(chǎn) 各類餐飲店 購(gòu)物中心類商業(yè)房地產(chǎn) Shopping Mall 建筑底商商業(yè)房地產(chǎn) 寫(xiě)字樓底商、公寓底商、住宅底商等 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)房地產(chǎn)的分類比較復(fù)雜，不同的標(biāo)準(zhǔn)就有不同的商業(yè)形態(tài)，國(guó)際上主要使用劃分方式有五種：行業(yè)類型的不同、消費(fèi)行為的不同、建筑形式的不同、市場(chǎng)范圍的不同和開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同。 商業(yè)房地產(chǎn)分類 按照行業(yè)類型劃分 零售功能房地產(chǎn) 娛樂(lè)功能房地產(chǎn) 餐飲功能房地產(chǎn) 健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn) 大型購(gòu)物中心 按照消費(fèi)方式劃分 物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 按照建筑形式劃分 底層商業(yè)房地產(chǎn) 地下層商業(yè)房地產(chǎn) 地上層商業(yè)房地產(chǎn) 按照行業(yè)類型劃分 近鄰型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 按照建筑形式劃分 大型商業(yè)房地查項(xiàng)目 中型商業(yè)房地查項(xiàng)目 小型商業(yè)房地查項(xiàng)目 國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 主題型 鄰里型 36％ 34％ 15％ 9％ 6％ 為什么商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)要高于住宅的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)呢？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因?yàn)樽≌瑢儆谝淮涡酝顿Y，住宅的實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)為居住的實(shí)用性，其在使用過(guò)程中并不能創(chuàng)造新的價(jià)值，其價(jià)值隨著折舊值的增高而減少。 認(rèn)識(shí)商圈 商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。從購(gòu)物中心的規(guī)模和人均 GDP來(lái)看，當(dāng)前購(gòu)物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特征，則只能說(shuō)達(dá)成了基本的產(chǎn)品平衡。 依據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》的分類標(biāo)準(zhǔn)，按照選址和商圈的不同，購(gòu)物中心可以分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 域型、超區(qū)域型。當(dāng)前，中國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占購(gòu)物中心總量的 56％。