銷(xiāo)售部培訓(xùn)資料-wenkub
2023-04-17 00:24:36 本頁(yè)面
【正文】 ，一般通過(guò)登記搖珠方式出售。2毛 坯 房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒(méi)有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。2剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。2七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進(jìn)行土地平整。即： 總套內(nèi)使用面積之和（M2） 使用面積系數(shù) = —————————————— 100% 總建筑面積（M2）1 1平方米＝1裙 樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其它配套設(shè)施。1戶型比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱(chēng)為“戶型比”。iv. 構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池。1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)a) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積247。二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)。土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2）按建筑結(jié)構(gòu)劃分的類(lèi)型： 建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。毛 地 ：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。熟 地 ：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，一般分為： 鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來(lái)劃分，一般分為下列9類(lèi)： 墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。它具有投資大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或出租的市場(chǎng)。套內(nèi)建筑面積總和b) 不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目i. 。1容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或住宅區(qū)中所占的比例多少。架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱、梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。2框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。橫向推力人會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱(chēng)剪力墻。2開(kāi)發(fā)商的五證：（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）國(guó)有土地使用權(quán)證（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4）建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證（5）《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》2取得土地使用權(quán)的途徑（1）通過(guò)行政劃撥方式（2）通過(guò)國(guó)家出讓的方式（3）通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（4）通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得土地使用年限（1）居住用地70年（2）工業(yè)用地50年（3）教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年（5）綜合及其它用地50年3商品房交房?jī)蓵?shū)（1）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》（2）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》※ GB/T17986國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與原來(lái)房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不同之處有：新：封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算 舊：按1/2計(jì)算面積 新：未封閉的陽(yáng)臺(tái)按1/2計(jì)算面積 舊：未封閉的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積二、物業(yè)種類(lèi)商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。高 層（高級(jí)高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高超過(guò)18層）。（7層以上，包括7層帶電梯。服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。1樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比底層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為南向較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格一般較高。此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。（二）、認(rèn)購(gòu)書(shū)：客戶在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。這是一種不付費(fèi)用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料，很難直接用于營(yíng)銷(xiāo)決策中。摘錄法：通過(guò)報(bào)刊、書(shū)籍上刊載的市場(chǎng)信息進(jìn)行摘錄來(lái)搜集信息，信息量大，比較經(jīng)濟(jì)的方法。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的商品房再行銷(xiāo)售給他人。（六）商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)買(mǎi)受人按照法、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值在3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。（十二）、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。（十五）、商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：
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