【正文】 房地產(chǎn)資料近千個。 第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓 合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國 務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。具體亦法由國務(wù)院規(guī)定。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。 第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥 第二十二條土地使用權(quán)劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其 使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使使權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回：在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提出收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。 （五）行業(yè)政策學(xué)習(xí) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （ 1 9 9 4 年 7 月 5 日全國人民代表大會常務(wù)委員會通過 1 9 9 4 年 7 月 5 日中華人民共和國主席令第 2 9 號公布） 第一章總則 第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 平臺 平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。對購房者而言，綠化率高為好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。 開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之 間的實(shí)際距離。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 實(shí)用面積 它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 建 筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成 空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 二手房 二手房即舊房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)調(diào)查，投資者 最為看重商業(yè)氛圍、交通條件和經(jīng)營特色。 域型、超區(qū)域型。從購物中心的規(guī)模和人均 GDP來看，當(dāng)前購物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特征，則只能說達(dá)成了基本的產(chǎn)品平衡。 因?yàn)樽≌瑢儆谝淮涡酝顿Y，住宅的實(shí)用價(jià)值體現(xiàn)為居住的實(shí)用性，其在使用過程中并不能創(chuàng)造新的價(jià)值，其價(jià)值隨著折舊值的增高而減少。 百貨類商業(yè)房地產(chǎn) 各類百貨商場 超市類商業(yè)房地產(chǎn) 好又多、家樂福 家居建材類 /自行組裝類商業(yè)房地產(chǎn) 宜家、百安居 工廠直銷折扣店類商業(yè)房地產(chǎn) 北京燕莎奧特萊斯店 商業(yè)街類商業(yè)房地產(chǎn) 廣州北京路、武漢江漢路 商品批發(fā)類商業(yè)房地產(chǎn) 各類服裝城、電器城等 各 類商品市場商業(yè)房地產(chǎn) 電子市場、家具城等 娛樂類商業(yè)房地產(chǎn) 電影院、民俗村、劇院等 餐飲類商業(yè)房地產(chǎn) 各類餐飲店 購物中心類商業(yè)房地產(chǎn) Shopping Mall 建筑底商商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓底商、公寓底商、住宅底商等 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)房地產(chǎn)的分類比較復(fù)雜，不同的標(biāo)準(zhǔn)就有不同的商業(yè)形態(tài)，國際上主要使用劃分方式有五種：行業(yè)類型的不同、消費(fèi)行為的不同、建筑形式的不同、市場范圍的不同和開發(fā)規(guī)模的不同。從下面兩個圖表中，我們可以清晰地出，雖然住宅仍然占據(jù)主流地位，但商業(yè)物業(yè)在投資者的追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢， 2000年商業(yè)物業(yè)的銷售增幅達(dá)到 ％， 2002年的銷售增幅也在30％。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格同比上漲 %，其中住宅用地上漲 %，在全國居第 14位。今年頭 3個月，濟(jì)南市商品房住房銷售 2287件，同比減少 %；銷售面積 ，同比減少 %；銷售金額 ，同比減少 %。新開工面積、土地開發(fā)面積是反映房地產(chǎn)發(fā)展程度的重要指標(biāo)。 3） 、還有一部分企業(yè)是手中有地而由于種種原因項(xiàng)目沒有開工。 04年 有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)目下降。據(jù)了解，截至 12月末，濟(jì)南市累計(jì)銷售各類房屋面積為 248萬平方米，比上年下降 %，其中，住宅銷售 平方米，下降 %；辦公樓銷售 ，下降 %。 2020 年 1— 12 月， 房地產(chǎn) 新開工面積 為 ，12月新開工面積增長很快，一舉扭轉(zhuǎn) 111月新開工面積同比下降的趨勢，基本追平 2020年同期水平 ；而 商業(yè)用房新開工面積 增長迅速，比 2020年同期上升了 ，成為商品房開工面積增長主力軍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目比重增加。加上房屋更新、舊城改造用相關(guān)的配套設(shè)施用商業(yè)營業(yè)用房，建房總量約 80― 100億平方米，比前 20個高出 60％倍左右；農(nóng)村住房隨著農(nóng)民生活的改善也將保持每年 6億平方米的建設(shè)規(guī)模，近期不會下降。目前每年投資惡已接近 1萬億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)經(jīng)的行業(yè)。 ，城市面貌變化大，但科技含量不高。近幾年每年穩(wěn)定在 ， 2001年為 。 目前全國約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā) 。到 2020年，城鎮(zhèn)住宅達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求。 我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在初級階段，屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為 15%，施工企業(yè)人均年竣工面積長期在 20多平方米徘徊。 “ 九五 ” 期間，城鎮(zhèn)住宅年均建成 ，合 886萬套；農(nóng)村住宅年均建成 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 偉業(yè)顧問 二 00 五年九月四日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、 集團(tuán)、公司經(jīng)營理念 （一）集團(tuán)、公司經(jīng)營理念介紹 —— 請策劃組準(zhǔn)備發(fā)言稿 （二）魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開發(fā)理念 —— 楊總 （三）集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí) —— 綜合事物部 二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一）我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 “ 九五 ” 期間，中國住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。 經(jīng)過 10年推廣，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已廣泛進(jìn)入普通家庭，在住宅信息傳輸方式上，許多新建住宅小區(qū)采用了寬帶網(wǎng)絡(luò)。 “ 十五 ” 期間，要通過加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，使科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)的增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 35%以上。 我國目前物業(yè)管 理仍屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)， 80%以上物業(yè)管理員工來自城市企事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力。相當(dāng)于前三十年的 ，平均每年建房數(shù)量為 3億平方米，折合 375萬套。 存在的問題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地區(qū)出現(xiàn)了區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩的苗頭。住宅建設(shè)占社會固定資產(chǎn)投資的比例，最高時(shí)期達(dá)到了 ％， “ 八五 ” 時(shí)期為 ％， “ 九五 ” 時(shí)期為 ％。相當(dāng)于前二十年的綜合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 投資 、建設(shè)情況 2020年濟(jì)南市 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。 2020年濟(jì)南商品房整體銷售略有下降，但商業(yè)營業(yè)用房銷售增長迅速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在聊城、濰坊、青島等地均有開發(fā)項(xiàng)目。從目前濟(jì)南市在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，多數(shù)是往年的續(xù)建項(xiàng)目，而今年以來由于在經(jīng)營性用地供地方面要求嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目很少。目前全市商品房平均銷售價(jià)格為 2998元 /平方米。 一季度濟(jì)南市土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲，商品房銷售火爆，而二手房銷售價(jià)格漲幅一般，在全國 35個大中城市中列 25 位。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，?一鋪養(yǎng)三代?的投資理念開始廣為傳誦。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購物中心成為開發(fā)熱點(diǎn) 截至 2020年底，國內(nèi)省會以上城市購物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過 300家，其中僅 2020年一年新增的購物中心就達(dá) 94 家，占購物中心總量的 ％，達(dá)到了一個歷史最高點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 全國購物中心發(fā)展商類型劃分 投資商 零售商 地產(chǎn)商 其他 13％ 29％ 56％ 2％ 商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點(diǎn) 雖然購物中心最為開發(fā)商所青睞，但是，從投資者的角度出發(fā)卻非如此。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 公房 公房也稱公有住房， 國 有住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段 購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。定金合同從 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 陽臺 陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。 公共綠地