【正文】 6162 成交、逼定技巧 ?????????????????????????? 6279 客戶心理學(xué) ???????????????????????????? 7880 六、 項(xiàng)目培訓(xùn) ??????????????????????????????? 8087 項(xiàng)目營銷推廣策略及思路 ?????????????????????? 80 答客問 ?????????????????????????????? 8087 項(xiàng)目講解與沙盤講解 ???????????????????????? 8788 產(chǎn)品學(xué)習(xí) 熟悉項(xiàng)目宣傳道具和資料 七、 實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn) —— 本部分不需要文字資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 魯能領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)手冊(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 到 2000年底，科技對(duì)我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，比 “ 八五 ” 末期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1981年 3月 10日，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。從 1950年至 1980年，全國城鎮(zhèn)新建住宅僅 7億平方米，折合 1400萬套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為滿足中高收者和國外的需要，這時(shí)期還興建的部分高檔公寓和獨(dú)立 住。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，構(gòu)建和諧型社區(qū)。商品房屋竣工面積 ，下降%，其中：住宅竣工面積 萬平方米，下降 %。商品房屋竣工面積 ，下降 %，住宅竣工面積 ，下降 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2） 、土地原因是制約濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)增速的主要原因。三是部分企業(yè)是因?yàn)橘Y金問題，雖然手里有土地，但因?yàn)橘Y金短缺故遲遲不能開工。 12 月房屋施工面積為，比去年同期增長 %，新開工面積為 ，同比增長了 %；而銷售方面 12月我市商品房屋銷售建筑面積為 ，其中銷售給個(gè)人 ，同比分別下降 %和 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。今年頭 3個(gè)月，濟(jì)南市二手住房銷售 3101件，與去年同期基本持平；銷售面積 ，同比增長 %；銷售金額 ，同比增長 %。 中國商業(yè)房地產(chǎn)主要類型 商業(yè)房地產(chǎn)類型 代表項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)房地產(chǎn)分類 按照行業(yè)類型劃分 零售功能房地產(chǎn) 娛樂功能房地產(chǎn) 餐飲功能房地產(chǎn) 健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn) 大型購物中心 按照消費(fèi)方式劃分 物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 按照建筑形式劃分 底層商業(yè)房地產(chǎn) 地下層商業(yè)房地產(chǎn) 地上層商業(yè)房地產(chǎn) 按照行業(yè)類型劃分 近鄰型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 按照建筑形式劃分 大型商業(yè)房地查項(xiàng)目 中型商業(yè)房地查項(xiàng)目 小型商業(yè)房地查項(xiàng)目 國內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成 超區(qū)域型 區(qū)域型 社區(qū)型 主題型 鄰里型 36％ 34％ 15％ 9％ 6％ 為什么商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)利潤要高于住宅的開發(fā)利潤呢？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 認(rèn)識(shí)商圈 商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。 依據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》的分類標(biāo)準(zhǔn)，按照選址和商圈的不同，購物中心可以分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)前，中國購物中心的開發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其 開發(fā)的項(xiàng)目占購物中心總量的 56％。近七成的投資者認(rèn)為總價(jià)在 100300萬元之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?，選擇 5099萬元之間的投資者占總量的 ％，選擇 300萬元以上的占 ％。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán) 房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 共同共有房產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 房屋產(chǎn)權(quán) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。 一次性買斷價(jià) 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 。 開間 5米以上，進(jìn)深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級(jí)道路 用地的規(guī)劃控制線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)土地使用權(quán)出讓 第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行、出讓的每幅地塊、用途、所限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金：未按照出讓合同約定支付土地 使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不 實(shí)的申報(bào)。 第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件； （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán) 出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百 分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章房地產(chǎn)交易 第一節(jié)一般規(guī)定 第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押 。 第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要，收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整 土地使用權(quán)出讓金。 第十二條土地使用權(quán)出讓，可以來取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道 路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但 為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定 交付定金的期限。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 中管網(wǎng)