【正文】 公共綠地是指滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算 ：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四條國(guó)家根據(jù)社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和 豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式：沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以來(lái)取雙方協(xié)議的方式。 第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第三十二條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)? （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土 地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，末經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。 第十條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī) 定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 本法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。 隔斷 隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到 頂?shù)陌虢亓⒚?. 過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各 單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售 合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià) 銷(xiāo)售 ，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中 心和組團(tuán)中心等。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工 階段的房屋。 期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 （四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價(jià)不宜超過(guò) 300萬(wàn)元。 商圈的構(gòu)成 類(lèi)型 覆蓋范圍 到達(dá)時(shí)間 鄰里型 15公里， 1萬(wàn) 10萬(wàn)人 10分鐘以?xún)?nèi) 社區(qū)型 58公里， 10萬(wàn) 30萬(wàn)人 15分鐘以?xún)?nèi) 7萬(wàn)人 區(qū)域型 816公里， 30萬(wàn) 50萬(wàn)人 20分鐘以?xún)?nèi) 20萬(wàn)人 超區(qū)域型 16公里， 50萬(wàn)人以上 20分鐘以上 50萬(wàn)人 從購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的構(gòu)成來(lái)看，這是一種商業(yè)與地產(chǎn)相融合的產(chǎn)業(yè)。據(jù)此看，國(guó)內(nèi)大型城市的購(gòu)物中心應(yīng)適當(dāng)加以控制，而部分二級(jí)城市的購(gòu)物中心還有一定的成長(zhǎng)空間和發(fā)展?jié)摿?。特別是以集合式的大型綜合購(gòu)物中心成為目前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，其以城市的商圈為主要的計(jì)算半徑。由于發(fā)展迅猛，市場(chǎng)上的商業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)還帶有盲目性，沒(méi)有如住宅一樣進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)期，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量才能面對(duì)各色物業(yè)有選擇的進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 20世紀(jì) 90年代末期，一些以 Shopping Mall為雛形的大型超級(jí)購(gòu)物中心在一級(jí)城市登陸，從規(guī)模、形式、購(gòu)買(mǎi)力等等各方面試探國(guó)內(nèi)的消費(fèi)能力。 2020年 第一季度 ，濟(jì)南市二手房 (含住房、非住房 )銷(xiāo)售 13212件，同比減少 %；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售金額 ，同比增長(zhǎng) %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020年一季度地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) ? 供應(yīng)量和需求量 2020 年 濟(jì)南市 12 月份 ,濟(jì)南市住宅等新開(kāi)工面積正大幅度增長(zhǎng)。還有的土地是原國(guó)有土地協(xié)議出讓?zhuān)F(xiàn)已凍結(jié)，正等待批準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降的主要原因： 1） 、有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目基本完工，正處于項(xiàng)目決算階段，所以完成投資很小。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度 （前 3季度） 比 03年同期有所下降 。其中：住宅投資完成 ，增長(zhǎng) %，占房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的 %。其中：住 宅投資完成，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的 %。 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件前提下，最大限度地做到 “ 安全、適用、環(huán)保、美觀 ” ，應(yīng)該是住宅建設(shè)的基本方針。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于全國(guó)金融售的強(qiáng)力支持，同時(shí)它又是金融機(jī)構(gòu)的主要客戶(hù)，截止 2002年底僅四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款金額即達(dá) ，每年繳付利息近 400億元。近幾年新的住宅都提高很快，絕大部分是設(shè)施期權(quán)、配套萬(wàn)占的集合住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。改革開(kāi)放我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有 ，農(nóng)尊人均住 房面積 ，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量屬于溫飽型水。未來(lái) 5年，住房制度改革任務(wù)是全面建立住房新體制，同時(shí)保持住房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1999年 8月，國(guó)務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等八個(gè)部委局提出的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，形成了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施框架。 目 錄 條 目 頁(yè)碼 一、集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念 ??????????????????????????? 2 集團(tuán)、公司經(jīng)營(yíng)理念介 紹 ?????????????????????? 2 魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 ????????????????????? 2 集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí) ????????????????????? 2 二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) ??????????????????????????? 251 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 25 濟(jì)南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ??????????????????????? 68 我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 ????????????????????? 812 行業(yè)相 關(guān)術(shù)語(yǔ)解釋 ????????????????????????? 1220 銷(xiāo)售管理辦法等政策學(xué)習(xí) ????????????????????? 2052 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目可行性研究 ?????????????????? 52 建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) ????????????????????????? 52 三、 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基本理論和方法 ?????????????????????? 5253 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 ?????????????????????????? 52 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的理論與運(yùn)用 ????????????????????? ?? 5253 四、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程 ???????????????????????????? 5358 銷(xiāo)售體管理制度 ?????????????????????????? 53 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)流程與接待規(guī)范 ?????????????????????? 5357 專(zhuān)用業(yè)務(wù)表格使用 ????????????????????????? 58 五、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧 ???????????????????????????? 5781 商務(wù)禮儀 ????????????????????????????? 5861 客戶(hù)拜訪(fǎng)規(guī)范 ?????????? ?????????????????