【正文】 米。 （三）城市拆遷住房需求。規(guī)劃 20xx 年人均住房面積達到 27 平方米，故由城市化進程產生新增的住房需求為 783 萬平方米。 從今年 1月 1日起，一批房地產稅收新政策開始在我市正式實施 , 新政策征稅的幅度比原來的標準大為降低 ,降低了我市房地產開發(fā)企業(yè)當期應納稅款的負擔 ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉保障 ， 同時對振興我市房地產市場、有效拉動內需意義 重大。 市委市政府把桂林 “甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導，營造良好氛圍。在桂林市住房建設 20xx20xx 年規(guī)劃期內，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約 公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應總量的 45%；臨桂新區(qū)住房建設面積總規(guī)模將達到近 600 萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的%。貫徹中央、自治區(qū)促進房地產業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應土地等多措并舉，調整和優(yōu)化住房供應結構，鼓勵普通商品房住房臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 12 消 費，抓好廉租房建設，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。 國務院 在 《關于進一步促進廣西經濟社會發(fā)展的若干意見》 中 專門提出 “ 建設桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū) ” ，這是中央給予桂林發(fā)展旅游的歷史性機遇。桂林臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 11 市委、市政府提出“建設新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經濟發(fā)展提供依托，建設現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。由于歷史原因，城區(qū)內風景名勝、黨政機關、工廠企業(yè)以及生產區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和 容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產業(yè)難以壯大。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 10 第二章 建設背景及市場需求 一、建設背景 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內陸、東部與西部的結合部。 （三） 建設規(guī)模及總投資 總用地面積 72667平方米 ,總建筑面積 219969平方米 ,工程估算總投資 37749萬元人民幣。 包括 25F樓 2 棟， 20F 樓 3棟， 18F 樓 1棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F樓 1棟， 12F樓 1棟。 本項目 無城市中的市政特殊的 設施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。場地呈平行 長 四邊形。公司在房地產行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把 此 樓盤建成具有一定先進性，質量可靠的 優(yōu)質樓盤。 “時代楓林一期”住宅（以下內容均指“時代楓林一期”住宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745平方米，不計容積率地下室 26000平方米， 架空層建 筑面積 1224平方米 。 本項目 部分商住建筑是為安置“時代楓林”項目用地內 需拆遷原場地農戶 166戶， 608人 準備 。 公司董事長梁堅先生于 20xx 年創(chuàng)立桂林市臨桂縣仁橋房地產開發(fā)有限公司，其公司先后在桂林市臨桂新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（建筑面積 萬平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付 商品房 35 萬平方米。公司成立于 20xx年 3 月 15 日，注冊資本 壹仟 萬元，主要從事房地產開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質為暫定三級 。 目前，公司在職員工 32 人 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 3 為了配合桂林市政府建設臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入臨桂新區(qū)的建設者和生活者提供高品質的居住條件，滿足人們日 益提高的物質和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進行房地產開發(fā)項目的建設 ， 分期建設 本 大型商住項目 —— “時代楓林”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀大道北側、西城北路西城、濱江路南側、時代香耕苑南側 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權，用地性質為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權 70 年 （土地證附后） 。 住宅用地 畝是“時代楓林一期”的主體建設用地 ，其中 56畝土地 ,桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司已于 20xx年 11月 1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權掛牌出讓活動中取得70 年的使用權（商業(yè) 40 年、住宅 70 年），而 按照《桂林市人民政府關于印發(fā)臨桂新區(qū)村莊農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 4 【 20xx】 57 號） 中 村莊拆遷改造所需用地按應 安置人口人均 80 平方米安排的規(guī)定， 56 畝土地尚未達到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設用地中 劃處 16 畝，共計 72 畝作為“時代楓林一期” 中村民住宅 用地，達到了人均 80 平方米的用地標準。總居住戶數(shù)1300 戶， 入住人口 4278人， 住宅建筑總面積 192745平方米 。用良好的工程質量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 基地現(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內 ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。（附項目總平面圖）。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 （四）建設期 該項目計劃從 20xx年 8月 開工，至 20xx年 8月竣工， 分期建設， 3 年 建成。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂林的經濟發(fā)展提供了良好的條件。此外，母親河漓江的承載能力已經到了極限。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政 治、經濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿基地，人口將達到 100 萬。 房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶 動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。這充分說明，臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產發(fā)展的主戰(zhàn)場。先后組織桂林 日報社和政府相關部門，相繼舉辦了 20xx 桂林房 二、市場需求 桂林房地產行業(yè)剛性需求比較明顯。未來臨桂新區(qū)人口將達到 100 萬人。根據(jù)桂林市 20xx～ 20xx 年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內年均計劃拆遷面積為 27～ 28 萬平方米，臨桂新區(qū)年均計劃拆遷面積為 5～ 6萬平方米。 三、建設的必要性 桂林氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護， 20xx 年 7 月，國務院《關于桂林市城市總體規(guī)劃的批復》【國函〔 20xx〕 78 號】中明確指出“嚴格控制城市的人口和建設用地規(guī)模，保護耕地、節(jié)約用地。 城市總體規(guī)劃將對桂林房地產發(fā)展有一定限制。 隨著市場經濟的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設計到開發(fā)建設、流通交易、廣告、中介服務到物業(yè)管理的產業(yè)鏈，房地產市場相對穩(wěn)定，房地產業(yè)在經濟社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 本規(guī)劃場地呈平行 長 四邊形。 “ 時代楓林 一期 ” 項目的建設符合城市規(guī)劃要求。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告》，已獲專家審核同意。 （四）水文 因素 境內河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 18 大江、黃沙河。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位 1～ 2m。 根據(jù)區(qū)域水文地質勘察資料，場區(qū)地下水對 砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結構具弱腐蝕性。 （六）交通運輸條件 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 19 縣內交通以公路為主，國道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機場，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。 （九）施工條件 本項目地處 城區(qū) ，場地 平整 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 20 （十） 土地 條件 建設用地已落實，手續(xù)合法。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 21 第 四 章 建筑工程方案 一、設計原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照 居住與休閑、運動鍛煉 不同 結構 進行 安排。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經濟運轉至關重要。本建筑的存在將 提高 臨桂 新 區(qū)鮮明的形象特征。總居住戶數(shù) 1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857平方米 。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 高層住宅：以居住為核心構成，同時可以合理的組合與拆分的空間。 總設計商業(yè)用房 39510 平方米。會所具備的軟硬件條件：康體設施包括網球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所； 棋牌室 、 老年活動中心 、閱覽室等其他服務設施。 (四 ) 社區(qū)配套內容 規(guī)劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。 安全等級：本工程結構 安全等級均為二級。 （三）基本設計參數(shù) 設計基本地震加速度為 ,設計地震分組為一組。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。 社區(qū)內規(guī)劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標高 的樓層 差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。 多層建筑、會所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構。 梁、板、墻截面尺寸 由 具體設計 單位確定 。 （三）景觀建設 景觀設計概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。經過不同寬度的道路設置以及組團內地下車庫的設置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 水源 項目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和桂林市市政給水系統(tǒng)銜接，接桂林自臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 29 來水公司臨桂公司供水管網。 給水系統(tǒng) ① 加壓方式：給水由市政接進管線，市政管網壓力為 。本設計為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。 用水量 測算 ： ① 住宅樓： 根據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB50015—20xx，普通住宅 Ⅱ 類臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 30 最高日生活用水定額為 130~300L/人 日 ）； 小時變化系數(shù) ~，取 kh=；使用時數(shù) 12h。 本項目綠化用地面積 17300m2，天數(shù)為 365 天。 本項目道路、廣場面積為 9100m2。 最高日用水量： Q=8 450/1000=最大小時用水量： Qh= 2/8=⑥ 未預見用水量及管網漏水量 居住小區(qū)管網漏水水量和未預見水量之和按照上述年用水量的10%計。 本項目用水標準依據(jù)相關規(guī)范選擇， 項目建成后，最大小時用水量為 ，最大日用水量為 5962m3/d， 各類用水指標及 用水 量臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 32 統(tǒng)計見下表： 表 51 序號 用水類別 用水定額 數(shù)量 使用時間（ h） 時變化系數(shù) 最高日用水量（ m3/d） 最大時用水量（ m3/h） 1 住宅 215L/人 .d 4278 人 24 2 商鋪 3 綠地澆灑 1L/ 17300m2 3