【正文】 米。 （三）城市拆遷住房需求。規(guī)劃 20xx 年人均住房面積達(dá)到 27 平方米，故由城市化進(jìn)程產(chǎn)生新增的住房需求為 783 萬平方米。 從今年 1月 1日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實(shí)施 , 新政策征稅的幅度比原來的標(biāo)準(zhǔn)大為降低 ,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅款的負(fù)擔(dān) ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉(zhuǎn)保障 ， 同時(shí)對(duì)振興我市房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效拉動(dòng)內(nèi)需意義 重大。 市委市政府把桂林 “甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)重要舉措來抓，加大宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好氛圍。在桂林市住房建設(shè) 20xx20xx 年規(guī)劃期內(nèi)，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約 公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應(yīng)總量的 45%；臨桂新區(qū)住房建設(shè)面積總規(guī)模將達(dá)到近 600 萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的%。貫徹中央、自治區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅(jiān)持政策扶持、規(guī)范市場(chǎng)、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)普通商品房住房臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 12 消 費(fèi)，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。 國(guó)務(wù)院 在 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》 中 專門提出 “ 建設(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū) ” ，這是中央給予桂林發(fā)展旅游的歷史性機(jī)遇。桂林臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 11 市委、市政府提出“建設(shè)新區(qū)，疏解老城，組團(tuán)發(fā)展，重點(diǎn)向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國(guó)際旅游城市”。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風(fēng)景名勝、黨政機(jī)關(guān)、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和 容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 10 第二章 建設(shè)背景及市場(chǎng)需求 一、建設(shè)背景 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達(dá)梧州、廣東沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結(jié)合部。 （三） 建設(shè)規(guī)模及總投資 總用地面積 72667平方米 ,總建筑面積 219969平方米 ,工程估算總投資 37749萬元人民幣。 包括 25F樓 2 棟， 20F 樓 3棟， 18F 樓 1棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F樓 1棟， 12F樓 1棟。 本項(xiàng)目 無城市中的市政特殊的 設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。場(chǎng)地呈平行 長(zhǎng) 四邊形。公司在房地產(chǎn)行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭(zhēng)把 此 樓盤建成具有一定先進(jìn)性，質(zhì)量可靠的 優(yōu)質(zhì)樓盤。 “時(shí)代楓林一期”住宅（以下內(nèi)容均指“時(shí)代楓林一期”住宅項(xiàng)目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計(jì)容積率建筑面積 192745平方米，不計(jì)容積率地下室 26000平方米， 架空層建 筑面積 1224平方米 。 本項(xiàng)目 部分商住建筑是為安置“時(shí)代楓林”項(xiàng)目用地內(nèi) 需拆遷原場(chǎng)地農(nóng)戶 166戶， 608人 準(zhǔn)備 。 公司董事長(zhǎng)梁堅(jiān)先生于 20xx 年創(chuàng)立桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在桂林市臨桂新區(qū)開發(fā)了“時(shí)代花園”（建筑面積 萬平方米）與“時(shí)代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米）兩個(gè)大型商住小區(qū)，已交付 商品房 35 萬平方米。公司成立于 20xx年 3 月 15 日，注冊(cè)資本 壹仟 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級(jí) 。 目前，公司在職員工 32 人 。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 3 為了配合桂林市政府建設(shè)臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進(jìn)入臨桂新區(qū)的建設(shè)者和生活者提供高品質(zhì)的居住條件，滿足人們?nèi)?益提高的物質(zhì)和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè) ， 分期建設(shè) 本 大型商住項(xiàng)目 —— “時(shí)代楓林”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)、西城北路西城、濱江路南側(cè)、時(shí)代香耕苑南側(cè) 272（ 328 畝） 畝國(guó)有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權(quán) 70 年 （土地證附后） 。 住宅用地 畝是“時(shí)代楓林一期”的主體建設(shè)用地 ，其中 56畝土地 ,桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于 20xx年 11月 1日在林桂縣國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中取得70 年的使用權(quán)（商業(yè) 40 年、住宅 70 年），而 按照《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 4 【 20xx】 57 號(hào)） 中 村莊拆遷改造所需用地按應(yīng) 安置人口人均 80 平方米安排的規(guī)定， 56 畝土地尚未達(dá)到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再?gòu)谋竟疽讶〉猛恋刈C的相鄰住宅建設(shè)用地中 劃處 16 畝，共計(jì) 72 畝作為“時(shí)代楓林一期” 中村民住宅 用地，達(dá)到了人均 80 平方米的用地標(biāo)準(zhǔn)?？偩幼魯?shù)1300 戶， 入住人口 4278人， 住宅建筑總面積 192745平方米 。用良好的工程質(zhì)量與先進(jìn)的管理水平為公司樹立良好的信譽(yù)，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 基地現(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進(jìn)程中的拆遷改造范圍 。（附項(xiàng)目總平面圖）。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 （四）建設(shè)期 該項(xiàng)目計(jì)劃從 20xx年 8月 開工，至 20xx年 8月竣工， 分期建設(shè)， 3 年 建成。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨(dú)厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂林的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的條件。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達(dá)到 100 萬。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶 動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。利用我市優(yōu)勢(shì)，適度開發(fā)高中端商品住房。這充分說明，臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。先后組織桂林 日?qǐng)?bào)社和政府相關(guān)部門，相繼舉辦了 20xx 桂林房 二、市場(chǎng)需求 桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。未來臨桂新區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人。根據(jù)桂林市 20xx～ 20xx 年城市房屋拆遷計(jì)劃，老城區(qū)內(nèi)年均計(jì)劃拆遷面積為 27～ 28 萬平方米，臨桂新區(qū)年均計(jì)劃拆遷面積為 5～ 6萬平方米。 三、建設(shè)的必要性 桂林氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤(rùn)，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對(duì)自然山水的保護(hù)， 20xx 年 7 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》【國(guó)函〔 20xx〕 78 號(hào)】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)耕地、節(jié)約用地。 城市總體規(guī)劃將對(duì)桂林房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 本規(guī)劃場(chǎng)地呈平行 長(zhǎng) 四邊形。 “ 時(shí)代楓林 一期 ” 項(xiàng)目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。地形地貌對(duì)于旅游資源的分布有著重要的制約作用。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)工作，編寫出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告》，已獲專家審核同意。 （四）水文 因素 境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 18 大江、黃沙河。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動(dòng)態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位 1～ 2m。 根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場(chǎng)區(qū)地下水對(duì) 砼無腐蝕性，對(duì)裸露鋼筋結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 （六）交通運(yùn)輸條件 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 19 縣內(nèi)交通以公路為主，國(guó)道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)僅 10 分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國(guó)各地十分方便。 （九）施工條件 本項(xiàng)目地處 城區(qū) ，場(chǎng)地 平整 。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 20 （十） 土地 條件 建設(shè)用地已落實(shí)，手續(xù)合法。 臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 21 第 四 章 建筑工程方案 一、設(shè)計(jì)原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個(gè)功能分區(qū)按照 居住與休閑、運(yùn)動(dòng)鍛煉 不同 結(jié)構(gòu) 進(jìn)行 安排。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對(duì)建筑物的長(zhǎng)期高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)至關(guān)重要。本建筑的存在將 提高 臨桂 新 區(qū)鮮明的形象特征?？偩幼魯?shù) 1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857平方米 。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 高層住宅：以居住為核心構(gòu)成，同時(shí)可以合理的組合與拆分的空間。 總設(shè)計(jì)商業(yè)用房 39510 平方米。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施包括網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、健身房等娛樂健身場(chǎng)所； 棋牌室 、 老年活動(dòng)中心 、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 (四 ) 社區(qū)配套內(nèi)容 規(guī)劃充分考慮不同配套設(shè)施的服務(wù)、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設(shè)施。 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu) 安全等級(jí)均為二級(jí)。 （三）基本設(shè)計(jì)參數(shù) 設(shè)計(jì)基本地震加速度為 ,設(shè)計(jì)地震分組為一組。 商業(yè)街區(qū) ，指社區(qū)外規(guī)劃一條由 西 至 東 的特色商業(yè)街。 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構(gòu)成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標(biāo)高 的樓層 差異使得建筑高低錯(cuò)落有致，景觀變化豐富。 多層建筑、會(huì)所、幼兒園采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 梁、板、墻截面尺寸 由 具體設(shè)計(jì) 單位確定 。 （三）景觀建設(shè) 景觀設(shè)計(jì)概念：“依山就勢(shì)”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營(yíng)造豐富的景觀體系。經(jīng)過不同寬度的道路設(shè)置以及組團(tuán)內(nèi)地下車庫(kù)的設(shè)置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 水源 項(xiàng)目區(qū)的給水系統(tǒng)直接和桂林市市政給水系統(tǒng)銜接，接桂林自臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 29 來水公司臨桂公司供水管網(wǎng)。 給水系統(tǒng) ① 加壓方式：給水由市政接進(jìn)管線，市政管網(wǎng)壓力為 。本設(shè)計(jì)為高層給水，采用分區(qū)供水，為保證供水的可靠性，采用環(huán)狀供水。 用水量 測(cè)算 ： ① 住宅樓： 根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015—20xx，普通住宅 Ⅱ 類臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 30 最高日生活用水定額為 130~300L/人 日 ）； 小時(shí)變化系數(shù) ~，取 kh=；使用時(shí)數(shù) 12h。 本項(xiàng)目綠化用地面積 17300m2，天數(shù)為 365 天。 本項(xiàng)目道路、廣場(chǎng)面積為 9100m2。 最高日用水量： Q=8 450/1000=最大小時(shí)用水量： Qh= 2/8=⑥ 未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏水量 居住小區(qū)管網(wǎng)漏水水量和未預(yù)見水量之和按照上述年用水量的10%計(jì)。 本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)相關(guān)規(guī)范選擇， 項(xiàng)目建成后，最大小時(shí)用水量為 ，最大日用水量為 5962m3/d， 各類用水指標(biāo)及 用水 量臨桂縣 “ 時(shí)代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣州市國(guó)際工程咨 詢公司 32 統(tǒng)計(jì)見下表： 表 51 序號(hào) 用水類別 用水定額 數(shù)量 使用時(shí)間（ h） 時(shí)變化系數(shù) 最高日用水量（ m3/d） 最大時(shí)用水量（ m3/h） 1 住宅 215L/人 .d 4278 人 24 2 商鋪 3 綠地澆灑 1L/ 17300m2 3