【正文】 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 1 臨桂縣“時代楓林一期”商住小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 2 第一章 總論 一、項目背景 (一 ) 項目名稱：桂林市臨桂縣“ 時代楓林 一期 ” 商 住小區(qū) （二）項目性質(zhì)：新建 （三）項目建設(shè)單位：桂林 市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 （四）項目單位法人代表： 梁堅 （五）項目單位概況 桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，法人代表為 梁堅 ，公司位于桂林市臨桂縣 臨桂鎮(zhèn) 世紀(jì)大道 。公司成立于 20xx年 3 月 15 日，注冊資本 壹仟 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售 ，開發(fā)資質(zhì)為暫定三級 。 目前，公司在職員工 32 人 。 企業(yè) 經(jīng)營管理人員經(jīng)驗豐富，公司各類專業(yè)技術(shù)人員配置齊全，具有職稱的管理人員 19人，其中高級工程師 3人，工程師 8 人，會計師 1人，助理工程師 7人，是房地產(chǎn)行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司。公司有一支素質(zhì)良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結(jié)協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領(lǐng)導(dǎo)班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。 公司董事長梁堅先生于 20xx 年創(chuàng)立桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其公司先后在桂林市臨桂新區(qū)開發(fā)了“時代花園”（建筑面積 萬平方米）與“時代香耕苑”（建筑面積 21 萬平方米）兩個大型商住小區(qū)，已交付 商品房 35 萬平方米。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 3 為了配合桂林市政府建設(shè)臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入臨桂新區(qū)的建設(shè)者和生活者提供高品質(zhì)的居住條件，滿足人們?nèi)?益提高的物質(zhì)和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè) ， 分期建設(shè) 本 大型商住項目 —— “時代楓林”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)、西城北路西城、濱江路南側(cè)、時代香耕苑南側(cè) 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權(quán) 70 年 （土地證附后） 。 “ 時代楓林 ”是 桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在臨桂新區(qū) 開發(fā)的第 三 個 房地產(chǎn)項目， “時代楓林一期”是整個“ 時代楓林 ”項目的一期工程，其主要功能是為“ 時代楓林 ”項目 地址 原住戶修建安置性住宅，以使 被拆遷住戶 能夠在臨桂新區(qū)建設(shè)中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“ 時代楓林 ”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的。 “時代楓林一期”總 占地 109畝 ，包括村民住宅用地 72畝，預(yù)留集體經(jīng)濟發(fā)展用地 。 本項目 部分商住建筑是為安置“時代楓林”項目用地內(nèi) 需拆遷原場地農(nóng)戶 166戶， 608人 準(zhǔn)備 。 住宅用地 畝是“時代楓林一期”的主體建設(shè)用地 ，其中 56畝土地 ,桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于 20xx年 11月 1日在林桂縣國土資源局舉辦的國有土地使用權(quán)掛牌出讓活動中取得70 年的使用權(quán)（商業(yè) 40 年、住宅 70 年），而 按照《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)村莊農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 4 【 20xx】 57 號） 中 村莊拆遷改造所需用地按應(yīng) 安置人口人均 80 平方米安排的規(guī)定， 56 畝土地尚未達到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市臨桂縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再從本公司已取得土地證的相鄰住宅建設(shè)用地中 劃處 16 畝，共計 72 畝作為“時代楓林一期” 中村民住宅 用地，達到了人均 80 平方米的用地標(biāo)準(zhǔn)。 集體經(jīng)濟發(fā)展用地 ，是為了保障征地農(nóng)民以后生活有保障并不斷提高而預(yù)留的土地，計劃在該塊土地上建設(shè)酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。目前，該塊土地使用權(quán)的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時代楓林一期” ，擬 投資為 120xx 萬元 。 “時代楓林一期”住宅（以下內(nèi)容均指“時代楓林一期”住宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745平方米，不計容積率地下室 26000平方米， 架空層建 筑面積 1224平方米 ?？偩幼魯?shù)1300 戶， 入住人口 4278人， 住宅建筑總面積 192745平方米 。 其中為 安置 “時代楓林”項目 征地拆遷農(nóng)民 166戶， 608 人， 無償提供 36480平方米住宅用房（人均 80平方米）；向社會提供商品房 116350平方米，居住戶 1057 戶 （按戶均 110 平方米計算） ，居住人口 3670 人 （按戶均 ） 。 “ 時代楓林 一期 ”以“中心區(qū)公園里 的家園 ”為開發(fā)方向，以“ 生活時代化、環(huán)境園林化 ”為高尚品質(zhì)社區(qū) 的主題元素 。公司在房地產(chǎn)行業(yè) 投資注重品牌戰(zhàn)略，力爭把 此 樓盤建成具有一定先進性，質(zhì)量可靠的 優(yōu)質(zhì)樓盤。用良好的工程質(zhì)量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 5 （七）可行性研究報告編制依據(jù) 業(yè)主委托書 臨桂縣 國土資源局 37297 平方米國有土地出讓成交確認(rèn)書。 20xx年 市委、市政府《關(guān)于加快臨桂新區(qū)開發(fā)建設(shè)的決定》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》（ 1989） 《中華人民共和國大氣污染防治法》（ 1995） 《中華人民共和國水污染防治法》（ 1996） 《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（ 1996） 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理法》（ 1986） “ 時代楓林 一期 ” 規(guī)劃設(shè)計方案 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 1998 年修正） 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （ GB5018093） 1 國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)》第三版 1 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建標(biāo)[20xx]205 號） 1 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 1 項目單位提供的其他有關(guān)文件和資料及 臨桂縣及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 二、項目概況 （一） 建設(shè)地點： 本項目地 處 桂林市 臨桂縣 商住區(qū) ，距 機場路不足 500米 ， 距 新市臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 6 政中心不足 一 公里，毗鄰西 城 北路、世紀(jì)大道 ， 和周邊 “鳳凰城”、“遠(yuǎn)辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住區(qū)共同構(gòu)成了各種服務(wù)功能完善的居住片區(qū)， 價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿Γ谴蛟旄呱形幕幼∩鐓^(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。場地呈平行 長 四邊形。 基地現(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。 因本建設(shè)區(qū)域內(nèi)存在巖塘村村民農(nóng)房的拆遷、安置問題，因此 ，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城市化進程中結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設(shè)中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農(nóng)民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴(yán)、生活更加有保障。 對于本建設(shè)區(qū)域農(nóng)房 的拆遷補助將按照《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)農(nóng)房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【 20xx】 57 號）和《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)臨桂新區(qū)農(nóng)村集體 號 土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【 20xx】 61號）的規(guī)定解決。 本項目 無城市中的市政特殊的 設(shè)施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。（附項目總平面圖）。 （二） 建設(shè)內(nèi)容： 總體建設(shè)內(nèi)容由 高層住宅、商業(yè) 用房 、 管理用房 等 住宅樓和 公共建 筑 配套設(shè)施建筑形態(tài)構(gòu)成。 住宅樓 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 7 共建帶電梯高層 商住 樓 9棟，建筑面積 1520xx平方米 （另有地下室 26000 平方米） 。 包括 25F樓 2 棟， 20F 樓 3棟， 18F 樓 1棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F樓 1棟， 12F樓 1棟。 商業(yè)房 沿小區(qū) 北面 ，臨商業(yè)街建商業(yè)用房 3F 樓 3 棟 ， 沿小區(qū)其它三面在高層住宅樓下面建 2F裙樓，作為商業(yè)用房，總 建筑面積 39510 平方米。 會所 、管理用房 在 小區(qū) 分別 建設(shè) 市政配套設(shè)施和兒童活動中心、老年活動中心 、物業(yè)管理等用房， 建筑面積 1224平方米。 景觀、運動、休閑場所 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。 （三） 建設(shè)規(guī)模及總投資 總用地面積 72667平方米 ,總建筑面積 219969平方米 ,工程估算總投資 37749萬元人民幣。 （四）建設(shè)期 該項目計劃從 20xx年 8月 開工，至 20xx年 8月竣工， 分期建設(shè)， 3 年 建成。 （五）資金來源 本項目總投資為 33000 萬元，其中： 企業(yè)自有資金 120xx 萬元，銀行貸款 本息 萬元（其中本臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 8 金 5000 萬元， 利息 萬元）， 信用融資（ 銷 售款 再投入 ） 萬元。 （六）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 11， 12， 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 表 11 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項目用地 面 積 ㎡ 72667 二 總建筑面積 ㎡ 216220 其 中 計容積建筑面積 ㎡ 192745 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 39510 框 架結(jié)構(gòu) 會所建筑面積 ㎡ 450 框架結(jié)構(gòu) 住宅 建筑面積 ㎡ 152785 框架結(jié)構(gòu)帶電梯 安置房 ㎡ 36480 商品房 ㎡ 116305 框架結(jié)構(gòu) 不計容積建筑面積 ㎡ 23475 其 中 高層地下車庫建筑面積 ㎡ 22125 框架結(jié)構(gòu) 住宅架空層建筑面積 ㎡ 1350 框架結(jié)構(gòu) 三 建設(shè)期 年 3 四 項目總投資 萬元 37749 五 居住 戶數(shù) 戶 1223 其中安置 166 戶 六 居住人數(shù) 人 4278 其中安置人口 608 人 七 最 大層數(shù) 層 28 八 最大高度 m 60 九 容積率 十 綠化率 % 36 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 9 十一 建筑 密度 % 38 十二 抗震設(shè)防烈度 6度 十三 機動車總泊位 個 750 十四 其中：室內(nèi)泊車位 個 550 十五 室外泊車位 個 200 十六 最高用水量 天 十 七 用電量 年 2652 萬 kWh 用地平衡控制指標(biāo)表 表 12 項 目 單位 數(shù)量 比例（ %） 規(guī)劃總用地 ha 100 其 中 商業(yè)住宅 用地 ha 35 公建用地 ha 10 道路 、廣場 用地 ha 19 公共綠地 ha 36 三、研究結(jié)論 通過對 “ 時代楓林 一期 ” 建設(shè)項目已有資料的研究和建設(shè)地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境影響、風(fēng)險影響等多方位對本建設(shè)項目進行了論證，結(jié)論：本建設(shè)項目可行 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 10 第二章 建設(shè)背景及市場需求 一、建設(shè)背景 桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，北靠湖南，南臨柳州，東可達梧州、廣東沿海發(fā)達地區(qū)，是沿海與內(nèi)陸、東部與西部的結(jié)合部。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂林的經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的條件。 桂林市受自然風(fēng)貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個桂林城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使桂林城市的發(fā)展空間受到極大限制。目前，桂林市僅有 公里的建成區(qū)，卻有 70 多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待 1600萬人次游客和所轄 12個縣的 400 多萬流動人口。由于歷史原因，城區(qū)內(nèi)風(fēng)景名勝、黨政