【正文】 機(jī)關(guān)、工廠企業(yè)以及生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和 容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產(chǎn)業(yè)難以壯大。此外，母親河漓江的承載能力已經(jīng)到了極限。 跳出舊城格局和產(chǎn)業(yè)布局，擴(kuò)展新的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間成為桂林的必然選擇。為此，臨桂新區(qū)的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點建設(shè)新城區(qū)之一。桂林臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 11 市委、市政府提出“建設(shè)新區(qū)，疏解老城，組團(tuán)發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依托，建設(shè)現(xiàn)代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地，人口將達(dá)到 100 萬。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新桂林”。 在桂林市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，臨桂新區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設(shè)項目已陸續(xù)開工建設(shè)，臨桂新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進(jìn)住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出桂林市兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，項目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。 國務(wù)院 在 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》 中 專門提出 “ 建設(shè)桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū) ” ，這是中央給予桂林發(fā)展旅游的歷史性機(jī)遇。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶 動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。 桂林市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在 20xx 年的《政府工作報告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅持政策扶持、規(guī)范市場、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品房住房臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 12 消 費，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)向臨桂新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。 臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。在桂林市住房建設(shè) 20xx20xx 年規(guī)劃期內(nèi)，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約 公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應(yīng)總量的 45%；臨桂新區(qū)住房建設(shè)面積總規(guī)模將達(dá)到近 600 萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的%。這充分說明，臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場。 20xx年 5月 13日下午 ,市委書記劉君約請我市部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，召開了桂林房地產(chǎn)做大做強(qiáng)懇談會。對桂林房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析 ,對桂林房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前危機(jī)，如何逆勢做大做強(qiáng)等問題進(jìn)行了深入探討，對房地產(chǎn)企業(yè)抓住國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對寬松和我市新區(qū)建設(shè)、老城疏解提升的大好機(jī)遇 ， 做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位 ,做出 “甲天下 ”的樓盤 ,把桂林的房地產(chǎn)推向全國、全世界等提出了希望和要求。 市委市政府把桂林 “甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導(dǎo)，營造良好氛圍。先后組織桂林 日報社和政府相關(guān)部門，相繼舉辦了 20xx 桂林房 車節(jié)春季交易會、桂林房企十強(qiáng)評選、桂林房地產(chǎn)賀州展、臨桂新區(qū)地產(chǎn)統(tǒng)帥峰會等活動 ,對推介桂林城市價值，引導(dǎo)市民消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。 今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，促進(jìn)了市場臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 13 形勢逐步好轉(zhuǎn)。 從今年 1月 1日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實施 , 新政策征稅的幅度比原來的標(biāo)準(zhǔn)大為降低 ,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅款的負(fù)擔(dān) ,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉(zhuǎn)保障 ， 同時對振興我市房地產(chǎn)市場、有效拉動內(nèi)需意義 重大。 二、市場需求 桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù)《桂林市住房建設(shè)規(guī)劃20xx20xx》預(yù)計，未來幾年桂林市住房需要基本情況如下： （一）城市化住房需求。 20xx 年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約 76 萬人，臨桂縣城人口約 5 萬人，規(guī)劃預(yù)測到 20xx 年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到110 萬人左右，城市人口新增約 29 萬人。規(guī)劃 20xx 年人均住房面積達(dá)到 27 平方米，故由城市化進(jìn)程產(chǎn)生新增的住房需求為 783 萬平方米。未來臨桂新區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人。 （二）改善居住條件 的 住房需求?？紤]桂林市城區(qū)城市職能轉(zhuǎn)換和老城區(qū)更 新改造的需要， 目前 主城區(qū)居住人口為 76 萬人，臨桂縣城居住人口為 5 萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的 22 平方米提高到27 平方米，故規(guī)劃期內(nèi)舊城改造住房需求為 405 萬平方米。 （三）城市拆遷住房需求。根據(jù)桂林市 20xx～ 20xx 年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內(nèi)年均計劃拆遷面積為 27～ 28 萬平方米，臨桂新區(qū)年均計劃拆遷面積為 5～ 6萬平方米。 20xx～ 20xx 年拆遷計劃應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展實際情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。其中拆遷建筑中住宅總量按 80%估算，住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置率按 80%測算， 20xx臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 14 年因住宅拆遷計劃需 要產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的住宅中面積約 ，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內(nèi)城市拆遷住房需求約為 105 萬平方米。 綜合考慮以上需求預(yù)測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)總量將達(dá)到約 1293 萬平方米。 三、建設(shè)的必要性 桂林氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多得 的 自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城” 、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽(yù)。桂林具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護(hù)， 20xx 年 7 月，國務(wù)院《關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》【國函〔 20xx〕 78 號】中明確指出“嚴(yán)格控制城市的人口和建設(shè)用地規(guī)模，保護(hù)耕地、節(jié)約用地。到 20xx 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 67萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 67平方公里以內(nèi)；到 20xx 年，主 城區(qū)實際居住人口要控制在 70 萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在 80 平方公里以內(nèi)”。 20xx 年《桂林市城市風(fēng)貌設(shè)計導(dǎo)則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應(yīng)采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應(yīng)與山水環(huán)境景觀及臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 15 歷史文化景觀相協(xié)調(diào)”?！皢误w建筑長度不宜超過 50 米；老城核心區(qū)的建筑高度控制更嚴(yán)，應(yīng)在 24 米以下”。 城市總體規(guī)劃將對桂林房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 因此，城市向西，發(fā)展臨桂，就成為一種必然的發(fā)展方向。 臨桂新區(qū)作為桂林市未來幾年內(nèi)的建設(shè)熱點地區(qū)，住房配套建設(shè)應(yīng)迅速跟進(jìn)。 臨桂新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設(shè)地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設(shè)將以商品性住房為主，并配合建設(shè)一定比例的保障性住房。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)建設(shè)、流通交易、廣告、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。 本項目應(yīng)勢所趨，期望促成桂林房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的提升與突破。桂林市臨桂 “ 時代楓林 ” 建設(shè)項目區(qū)域位置上風(fēng)上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開發(fā)建設(shè)為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 16 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 一、建設(shè)場地 項目建設(shè)點位于臨桂縣 新 區(qū) 規(guī)劃住宅 區(qū) ， 占地 面積 216220平方米。 本規(guī)劃場地呈平行 長 四邊形。東側(cè)為 濱江路 ，西側(cè)為 西城 大道 ，北側(cè)為 項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤 — “時代香耕苑” ，南側(cè) 臨 “ 時代楓林 ” ?；噩F(xiàn)狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民 菜地、荒地。 根據(jù)臨桂縣城市規(guī)劃，項目建設(shè)地塊為居住用地。 “ 時代楓林 一期 ” 項目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。 二、建設(shè)條件 （一） 地 質(zhì) 地貌 臨桂縣境內(nèi)以泥盆系砂巖、石灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質(zhì)灰?guī)r 等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質(zhì)巖系出露，加之經(jīng)歷了數(shù)次地質(zhì)構(gòu)造運動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎(chǔ)?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔 1524m，高山深谷，山嶺險峻；西南屬架橋嶺山地，海拔 800— 1lOOm，多山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在 500m以下。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 17 本項目建設(shè)用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設(shè)要求 ；二是不受洪水威脅； 三 是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進(jìn)行 居住 及良好的環(huán)境營造。 （ 二 ）地震因素 據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)《建筑設(shè)計抗震規(guī)范》 GB5001120xx判 定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為Ⅱ類，地震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，特征周期為 。廣西工程防震研究院按照 GB17741— 20xx《工程場地地震安全性評價》的要求，對近場區(qū)及鄰近地區(qū)開展了野外地貌、新構(gòu)造、地震地質(zhì)調(diào)查，在工程場地進(jìn)行了鉆探取樣和測試， 并進(jìn)行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告》，已獲專家審核同意。 （ 三 ）氣候條件 桂林屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，氣候溫和，雨量充沛，有 “ 三冬少雪，四季?；?” 之說。 四季分明，日照多年平均達(dá) 1595． 6 小時，太陽幅射多年平均為 102． 02 千卡／ cm2，多年平均氣溫為 19． 2℃，歷年平均最高氣溫達(dá) 23． 5℃，歷年平均最低氣溫 15． 9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達(dá) 1862． 7mm。無霜凍， 可常年施工。 （四）水文 因素 境內(nèi)河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 18 大江、黃沙河。 建設(shè)場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補(bǔ)給主要為大氣降水。 本場地地下水類型主要有 孔 隙水、 巖溶裂隙水和巖溶水?？紫端畲嬗谕翆拥目紫吨小５叵滤?、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位 1～ 2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標(biāo)高較一致。巖溶裂隙水 主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及 附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。 根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)勘察資料，場區(qū)地下水對 砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 （五） 社會環(huán)境條件 臨桂的整體建設(shè)被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”，將臨桂 新區(qū) 列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重點建設(shè)新城區(qū)之一。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心，工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。 在桂林市市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，臨桂新區(qū)的建設(shè)呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設(shè) 項目已陸續(xù)開工建設(shè)，臨桂新區(qū)建設(shè)指揮部及相關(guān)部門已進(jìn)住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調(diào)處理建設(shè)中遇到的問題，體現(xiàn)出桂林市兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，項目建設(shè)有良好的社會環(huán)境條件。 （六）交通運輸條件 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 19 縣內(nèi)交通以公路為主，國道 321 線和 322 線、省道 20171線、桂海高速公路、機(jī)場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機(jī)場，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)