【正文】 目前呼市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，某市土 左旗的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。住宅的價(jià)格普遍偏高， 超過(guò)了居民的實(shí)際購(gòu)買力，本項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)針對(duì)多數(shù)普通城鎮(zhèn) 居民，解決購(gòu)房難的問(wèn)題，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)勢(shì)在必得，造 福一方。第三章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件‘第一節(jié)場(chǎng)址現(xiàn)狀一、地點(diǎn)與地理位置1)某是某自治區(qū)首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。全市土地總面積1. 7萬(wàn)平方公里，其中城區(qū)規(guī)劃面積 2054平方公里，建成區(qū)120平方公里，轄一旗、四縣、四區(qū)和 一個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市常住人口 257. 9萬(wàn)，市區(qū)人口 140多 萬(wàn)，是一個(gè)蒙、漢、回、滿、達(dá)斡爾、鄂溫克等36個(gè)民族聚居 的城市。某地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的西部，地理位置優(yōu)越，東距首 都北京521公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸490公里，西至草原鋼 城包頭150公里，西南480公里是鄂爾多斯天然氣田。周邊500 公里范圍內(nèi)人口在百萬(wàn)以上的城市有10座，某所處的區(qū) 域是某自治區(qū)人口最密集、交通最便利、工業(yè)最發(fā)達(dá)、市場(chǎng) 容量最大、購(gòu)買力最強(qiáng)的黃金地帶。某是我國(guó)北方重要的商貿(mào)中心和向北開(kāi)放的前沿陣 地，是我國(guó)陸上、空中通往蒙古國(guó)、俄羅斯及東歐諸國(guó)的重要橋 梁，是我國(guó)發(fā)展與上述地區(qū)經(jīng)貿(mào)往來(lái)的主要依托。某是西 部省會(huì)城市距北京最近的城市，京包鐵路、京包高速公路、110 國(guó)道、209國(guó)道橫貫全市，成為溝通北京、通往大西北的主要通 道。某以沿線城市、中心城市、資源富集地區(qū)的三大優(yōu)勢(shì) 占據(jù)/西部發(fā)展的有利地位。同時(shí)還是某中西部地區(qū)輻射冀、晉、陜部分地區(qū)、面向全國(guó)和世界市場(chǎng)的重要商業(yè)流通中心。該項(xiàng)目擬建于某某金川開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地面積 66309 nf，東鄰寬城小區(qū)，南挨天宇開(kāi)發(fā)公司待建樓盤(pán)，西依待 建霍寨溝景觀河，北靠110國(guó)道，場(chǎng)區(qū)地形平坦，交通方便。本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于某自治區(qū)金川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。目前該地塊未進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用，且本項(xiàng)目屬新建項(xiàng)目，所有 建、構(gòu)筑物均為新建。項(xiàng)目總用地面積為665309平方米。第二節(jié)場(chǎng)址條件一、地形地貌1) 地理位置土默特左旗地處某自治區(qū)中部、大青山南麓富饒的土默 川平原上，地理坐標(biāo)為北緯40176。 2639。?40。5639。，東經(jīng)110176。 47 1?111176。 4839。東臨某市市區(qū)，西與包頭市土默特右旗毗 鄰，南連和林格爾縣和托克托縣，北依大青山與武川縣接壤。轄 區(qū)總面積2712平方公里，轄5鎮(zhèn)11鄉(xiāng)，321個(gè)行政村，456個(gè) 自然村。察素齊鎮(zhèn)是旗人民政府所在地，東距某市48公 里，西距包頭市98公里。2) 地形地貌土左旗位于陰山南麓與黃河北岸之間，北有大青山天然屏 障，東南則被蠻漢山環(huán)抱，形成一個(gè)沖擊湖積盆地。境內(nèi)三面環(huán) 山，一面開(kāi)口，呈凝箕形狀，地勢(shì)東北高，西南低，坡度在3%。 一 5%。之間。1) 工程地質(zhì) 土左旗地處某高原，地貌類型基本上可分為山地和平原 兩部分。北部大青山區(qū)總面積為1007. 57平方公里，海拔為1300 —2200多米，地貌為剝蝕中、低山和不明顯的丘陵過(guò)渡帶，地 形屬中低山；山前是土默川平原的一部分， 方公里，海拔為1000—1100米之間，地勢(shì)總趨勢(shì)東高西低、北 高南低，東南部為風(fēng)蝕沙化區(qū)。土石山區(qū)、平原區(qū)、風(fēng)沙區(qū)分別 占37. 15%、%、%。年降水量逐漸減少，平均氣溫 逐漸升高。2) 水文地質(zhì)土左旗水資源可分為地表水和地下水兩部分。地表水資源主 要由沿山各溝以及大、小黑河、什拉烏素河和黃河等水組成。這 些河流均為季節(jié)性河流，并多受上游用水控制。年降水總量為1. 112億立方米。地下水資源總量達(dá)2. 2億立方米?？砷_(kāi)采量1. 8 億立方米。按含水層的水力特征和埋藏情況，可分為兩個(gè)含水層 組，即不自流的淺層和能自流的深層水，淺水層包括山前潛水和 淺層承壓水，主要靠降水、山前地潛流和市區(qū)地下水補(bǔ)給，分布 于全旗。據(jù)近代資料記載，在某地區(qū)沒(méi)有發(fā)生過(guò)大的地震。據(jù) 我國(guó)《地震動(dòng)參數(shù)區(qū)域圖》表明，本地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為八度， 設(shè)Vr跑篇分銀總一紹o設(shè)計(jì)基本地震加速度值為o. 20g。所以，續(xù)mvv酬進(jìn)m震設(shè)if o該工程場(chǎng)地土類型為中硬場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別屬II類。三、自然條件土默特左旗深居內(nèi)陸，遠(yuǎn)離海洋，為干旱、半干旱溫帶大陸 性氣候，冬季長(zhǎng)而寒冷，夏季短而炎熱，寒暑變化劇烈，降雨量 少，蒸發(fā)量大，氣候干燥、無(wú)霜期短。1) 氣溫全旗年平均氣溫為7. 20176。C,最冷為一月，平均氣溫為一 11. 3 176。C；極端最底氣溫為35. 6176。C (1971年1月21日）；最熟為七月， 176。C。極端最高氣溫為39. 3176。C(1961年6月10 日）。彡0176。C的平均日數(shù)為243天，期間積溫3403176。C。彡10176。C的 平均日數(shù)為157天，期間積溫2917176。C。無(wú)霜期平均133天，終 霜日一般在5月13日，初霜日一般在9月23日，最大凍結(jié)度為 米。2) 降水，全年降水日約為50天，春季 平均降水量在48. 7毫米，夏季為247. 5毫米，秋季為67. 8毫米， 冬季為15. 4毫米。蒸發(fā)量平均為1851. 7毫米，蒸發(fā)量大于降水 量，約是降水量的5倍。3) 日照與輻射量本地區(qū)日照時(shí)間較長(zhǎng)，年日照總時(shí)數(shù)2952. 1小時(shí)(約為123 天）。年總輻射量為133. 82千卡/厘米2，月平均輻射量為16. 36 千卡/厘米2，其中4一9月份占85. 39%。年輻射量最高是5月本地區(qū)四季分明，春季3月1日一 5月31日，92天；夏季 6月1日一8月31日，為92天；秋季9月1日一 10月31日，o份為61天；冬季11月1日一 2月28日，為120天。四、交通條件某市是某自治區(qū)主要的交通樞紐，京包鐵路、丹 拉高速公路、110國(guó)道、209國(guó)道橫貫全市，己形成由鐵路、公 路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。1) 航空 .該項(xiàng)目建設(shè)地距某白塔機(jī)場(chǎng)約20公里，距包頭機(jī)場(chǎng) 約17公里。2) 鐵路該項(xiàng)目建設(shè)地距某車站約13公里，距新建的呼和浩 特東站約18公里。3) 公路該項(xiàng)目建設(shè)地北側(cè)為110國(guó)道、南側(cè)、西側(cè)均與開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃 路相鄰，交通十分便利。五、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件某市作為某自治區(qū)首府所在地，是全市政治、經(jīng) 濟(jì)和文化中心，城市基礎(chǔ)設(shè)施以及城市功能日益完善，極有利于 發(fā)揮中心城市的集聚效應(yīng)。本項(xiàng)目位于某金川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)了 “六通一平”。隨著城市道路改造、污水 治理、廣場(chǎng)建設(shè)、給水?dāng)U建、園林綠化等一系列重大工程的實(shí)施，郵電通訊、金融服務(wù)、文化娛樂(lè)、餐飲服務(wù)、科教文化等現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)的發(fā)展，將以及交通運(yùn)輸為全市集聚資源和承接產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良 好的軟硬環(huán)境。六、其它建設(shè)條件 39。1) 道路道路設(shè)計(jì)采用城市型道路，路面結(jié)構(gòu)為混凝土結(jié)構(gòu)。場(chǎng)區(qū)主 干道寬9m，次干道寬6m，轉(zhuǎn)彎半徑不小于12m。2) 供電本項(xiàng)目所需電力由某金川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)10千伏變 電所變電站供給，可滿足供電需求。3) 供水本項(xiàng)目所需用水由某市市政給水管網(wǎng)供給，可滿足用 水需求。4) 排水本項(xiàng)目排水體制為雨污分流制，雨水自然排出，污水直接排 入糞池中，經(jīng)沉淀后排入市政排水管網(wǎng)。5) 電訊本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域?qū)倌呈谢孛駞^(qū)市話服務(wù)范圍，電話交 換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常 經(jīng)營(yíng)、生活需要。6) 工程建設(shè)中的建材供應(yīng)可于本地區(qū)及周邊地區(qū)購(gòu)置。工程 完工后的基礎(chǔ)設(shè)施銜接增容容易解決。21第四章總體規(guī)劃方案第一節(jié)總體規(guī)劃方案一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目為聚龍灣商住小區(qū)建設(shè)工程。區(qū)域功能主要為住宅房和配套公共設(shè)施以及沿街商業(yè)。劃建筑及各功能建筑比例由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，本項(xiàng) 目以高層住宅為主，周邊臨街以公建和商業(yè)建筑為主，合理布置， 提高容積率，高層建筑面積約占總建筑面積的70%，公共建筑面 積占20%?；緫粜图懊娣e目前呼市市較好的房型面積在80—100平方米和120—130 平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二室房的市場(chǎng)需求度略高于三室房。本項(xiàng)目 建議基本與市場(chǎng)需求相吻合；考慮到本項(xiàng)目主要定位于普通居民 的思路，房型面積略向小房型傾斜，大戶型面積的數(shù)量略少一些?？蛻舳ㄎ煌ㄟ^(guò)對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客 戶定位如下：客戶以金川開(kāi)發(fā)區(qū)周邊居民為主，工薪一族或小業(yè)主，以在 金川開(kāi)發(fā)區(qū)工作的外地人為輔；客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍；客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； 客戶接受的主力總價(jià)在25萬(wàn)40萬(wàn)左右；房屋單戶面積需求在85一120 m2之間居多。價(jià)格定位本項(xiàng)目米用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比 較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相 對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。本項(xiàng)目多層住宅部分的市場(chǎng)參考價(jià)在3200元/平方米左右， 公建部分的價(jià)格分別為4000元/平方米。小區(qū)周邊的居民居住環(huán)境目前尚處于低水平發(fā)展態(tài)勢(shì)，本項(xiàng) 目要營(yíng)造一個(gè)全新概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目 前的傳統(tǒng)形象，引入一些先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)：總體規(guī)劃上要回避大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別又 相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀 帶，盡量滿足均好性原則；小區(qū)內(nèi)部景觀豐富，水景、樹(shù)景、小 品相互獨(dú)立又緊密聯(lián)系，延續(xù)金川區(qū)的自然生態(tài)、文化主題、運(yùn) 用綠色配以水景設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)部環(huán)境更加統(tǒng)一融洽，與大自然 渾然成一體。以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī) 劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局；借助110國(guó)道的交通優(yōu)勢(shì)，在小 區(qū)外圍布置商業(yè)建筑，充分挖掘地塊的商業(yè)性能，放大了小區(qū)在 該區(qū)域的中心位置，整體上也使小區(qū)的價(jià)值得到了提升。小區(qū)的主入口在西側(cè)。小區(qū)的交通系統(tǒng)由一條主環(huán)路與 每組塊住宅間路相連。小區(qū)景觀由三條景觀軸貫穿整個(gè)地塊，并23在局部設(shè)計(jì)組團(tuán)式觀花園，保證每戶均可觀景。小區(qū)內(nèi)車位全部為地上停車位，將車位布置在樓宇間， 就近停車，讓住戶體會(huì)到私家車位的歸屬感。主要技術(shù)指標(biāo) 用地面積：66309 m2。總建筑面積:189700 m2；其中：高層住宅： m2。多層住宅:61995. 42 m2；綠地面積: m2；容積率：%建筑密度：%綠地率：30%具體住宅、商業(yè)規(guī)劃(本項(xiàng)目）本項(xiàng)目將以住宅為主，商業(yè)為輔。小區(qū)內(nèi)布置多層住宅，臨 街布置公共和商業(yè)建筑，滿足日照及間距要求?？紤]硬質(zhì)鋪地路 面和商業(yè)停車廣場(chǎng)布置。本項(xiàng)目建筑面積為189700 m%其中六層住宅面積61995. 42 m2，二層商業(yè)樓面積為20104. 1 m2。本項(xiàng)目建筑平面位置位于小區(qū)的東部。第二節(jié)建筑方案一、建筑造型與布局本項(xiàng)目建設(shè)工程有商業(yè)、住宅、停車場(chǎng)、綠地及配套公建等。 住宅保證功能齊全、完善、使用方便、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、盡家具的實(shí)際尺寸及使用者對(duì)活動(dòng)空間和視覺(jué)感受的需求。在建筑平面設(shè)計(jì)中須使空間功能滿足各項(xiàng)生活需求，不可一 味依賴室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)。A、相鄰的兩戶的戶門之間應(yīng)有一定的距離。B、入戶門口要為衣帽鞋柜及玄關(guān)裝飾留出適宜位置及尺寸 的角位空間。C、客廳要安排足夠的墻面安置成組沙發(fā)、電視機(jī)位。D、兼有餐廳功能的客廳要使會(huì)客及進(jìn)餐兩項(xiàng)功能均有不受 交通干擾的獨(dú)立完整的空間。E、廚房應(yīng)接近入戶門口，并與餐廳或餐廳空間聯(lián)系方便， 廚房?jī)?nèi)除洗、切、燒等坎事流程功能外應(yīng)安排冰箱位置，應(yīng)附設(shè) 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。F、不設(shè)更衣室的臥室內(nèi)要有適宜的衣柜位置。G、更衣室要與主臥室有密切的聯(lián)系，也可是主臥的一部分， 在主臥室中作出示意性空間。H、主衛(wèi)生間的門位不應(yīng)直接開(kāi)向主臥室的臥具位置。I、次衛(wèi)生間內(nèi)的淋浴位的尺寸應(yīng)足夠放置沐浴箱，次衛(wèi)內(nèi) 或附近需隔出單獨(dú)的洗衣機(jī)位。J、大戶型中的主臥室應(yīng)能放置較大尺寸的臥具。K、大戶型中定義為書(shū)房的次臥室要與廚房、客廳、餐廳等 房間有一定的距離，以保證安靜。L、須在適宜的位置安置貯藏空間，.當(dāng)在大戶型中貯藏空間同時(shí)有可能是工人房時(shí)，要考慮房間的位置靠近服務(wù)區(qū)，房間尺 25房間尺寸可以容納單人床。M、主要為晾曬衣物而設(shè)置的陽(yáng)臺(tái)不應(yīng)設(shè)于客廳位置。(3)戶型設(shè)計(jì)A、小三居：建筑面積約120平方米 使用面積約100平方米其中：客廳：成L形布局的一組沙發(fā)(三人+單人)并茶幾、 電視柜長(zhǎng)度夠放置家庭影院）、陳列柜(酒柜）、六人餐臺(tái)、椅、 玄關(guān)空間的衣帽柜、鞋柜。廚房：冰箱、有足夠長(zhǎng)度的操作臺(tái)、洗菜池、洗碗池分設(shè)、 四眼灶、消毒碗柜、微波爐。主臥室：雙人床(2M*1. 5M)、衣柜、床頭柜、電視柜、梳妝臺(tái)。主衛(wèi)生間：洗面臺(tái)、恭桶、較大尺寸的浴缸、洗滌化妝用品 架柜。兒童房：?jiǎn)稳舜?、床頭柜、衣柜、玩具柜、寫(xiě)字桌。書(shū)房：書(shū)柜、寫(xiě)字臺(tái)、雙人沙發(fā)、電腦桌、茶幾。次衛(wèi)生間：洗面臺(tái)、恭桶、沐浴箱、及相對(duì)獨(dú)立的洗衣機(jī)位 (房）、洗滌化妝用品架柜。陽(yáng)臺(tái)：曬臺(tái)及可放置早餐桌椅的服務(wù)陽(yáng)臺(tái)（廚房外）B、兩居：建筑面積約90平方米 使用面積約70平方米其中：客廳：成L形布局的一組沙發(fā)(三人+單人)并茶幾、電視柜(長(zhǎng)度夠放置家庭影院）、四人餐臺(tái)、椅、玄關(guān)空間的衣帽 柜、鞋柜。廚房：冰箱、有足夠長(zhǎng)度的操作臺(tái)、洗菜池、洗碗池分設(shè)、 兩眼灶。主臥室：雙人床(2M*)、衣柜、床頭柜、電視柜、梳妝臺(tái)。主衛(wèi)生間：洗面臺(tái)、恭桶、較大尺寸的浴缸、洗滌化妝用品 架柜。次臥室的空間尺寸應(yīng)滿足在以下功能中空間較大的一項(xiàng)。 兒童房：?jiǎn)稳舜?、床頭柜、衣柜、玩具柜、寫(xiě)字桌。書(shū)房：書(shū)柜、寫(xiě)字臺(tái)、雙人沙發(fā)、電腦桌、茶幾。次衛(wèi)生間：洗面臺(tái)、恭桶、沐浴箱、洗滌化妝用品架柜及相 對(duì)獨(dú)立的洗衣機(jī)位(房）。陽(yáng)臺(tái)：曬臺(tái)及服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。(4)門窗設(shè)計(jì)要點(diǎn)：A、入戶門應(yīng)為雙扇門。B、所有居室的門的開(kāi)啟方向應(yīng)使房間的空間使用效最高。C、所有的窗扇設(shè)計(jì)應(yīng)考慮高層住宅擦窗時(shí)的安全問(wèn)題，可 開(kāi)啟的窗應(yīng)能轉(zhuǎn)入室內(nèi)，不可開(kāi)啟的窗扇寬度要使人在兩邊能夠 到中間部位或在一邊能夠到另一邊。D、客廳及陽(yáng)面均為落地窗，并在窗