【正文】 (三)利潤及利潤分配，所得稅按利潤總額的25 %。按項目營業(yè)性質(zhì)，營業(yè) %，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計取，教育費 %計取。高層住宅 m2 X y / m2= 萬元。(二)銷售收入和銷售稅金及附加成本價構(gòu)成成本價=建設(shè)成本費用+銷售建筑面積= 萬元+ 平方米 =成本價=工程總投資+銷售建筑面積= 萬元+ 平方米 =平均銷售價格及銷售收入1) 銷售價格的確定市場價根據(jù)類比法及周邊樓價確定，目前金川開發(fā)區(qū)周邊住 宅小區(qū)平均售價為3200元/平方米，本住宅為3200元/平方米?，F(xiàn)行的財務(wù)和稅務(wù)制度。二、項目評價依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(第三版)。按照本項目實施進度計劃，建設(shè)期為三年，第一年共投入 ，第一年投入主要用于前期工程，第二年投入主要用于建安工程，第三年投入主要用于配套工程。 開發(fā)成本構(gòu)成如下：土地成本費用0萬元，占固定資產(chǎn)投資的0. 00%，%，%建筑工程費用2tl8萬元，% 公共配套費用0萬元，占固定資產(chǎn)投資的0. 00%，%，%，%，% ，% 第二節(jié)資金籌措及使用計劃一、資金籌措，通過以下途徑解決: ，%，%，%該項目采用預(yù)售方式籌集資金，滾動建設(shè)，前期費用需要企 業(yè)自有資金投入，第二年開始銷 售,用房屋預(yù)收或銷售收入回收投資款項進行再投入。建設(shè)期貸款利息，按中國人民銀行2011年2月9日公 %計算。%考慮。臨時水、電、路、場地平整費按0. 00萬元考慮。(二)其它費用確定土地及拆遷費用這部分費用包括拆遷產(chǎn)權(quán)補償，拆遷安置補助，拆遷過程中 發(fā)生的勞務(wù)費用，土地征購費，房屋征購費，土地劃撥管理費， 拆迀管理費等，這部分費用合計為0. 00 萬元，見表2。1基本預(yù)備費依據(jù)建設(shè)部規(guī)定，按工程費用與工程其它費 用之和的6%計算。工程建設(shè)監(jiān)理費依據(jù)國家物價局、建設(shè)部[1992]價費字 479號《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知》，按第一部 %計算。設(shè)備安裝費主要工藝設(shè)備，機械設(shè)備按設(shè)備價格的15% 考慮，自控儀表、變配電設(shè)備等按設(shè)備價格的12%考慮。國家計委計辦投資(2001)1153號文件《投資項目可行研 指南》。國內(nèi)設(shè)備按廠家提供的現(xiàn)行價格，加計8%的運雜費。第十一章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算一、工程概況本工程為某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聚龍灣商 住小區(qū)建設(shè)工程(一期)投資項目，該工程總用地面積為66309平 方米，總建筑面積為189700平方米.二、編制依據(jù)及說明(一)編制依據(jù)內(nèi)建工字[2004]83號《某自治區(qū)市政工程消耗量定 額及基礎(chǔ)價格》、《某自治區(qū)建設(shè)工程消耗量定額及基礎(chǔ)價 格》、《某自治區(qū)安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價格》、內(nèi)建工 字[2004]85《某自治區(qū)建設(shè)工程費用計算規(guī)則》。2011年6月底動工興建，2012年12月底竣工。策劃決策階段包括：立項、可研、征地、 報批等；準備階段包括初步設(shè)計與施工圖設(shè)計、工程招投標、報 建，開工；施工階段包括：土建施工，安裝及配套工程；竣工驗 收階段包括：竣工驗收、工程總結(jié)、交付使用。項目完成階段：包括竣工驗收等。前期準備階段：包括項目建議書、可研報告、可研批復(fù) 立項、前期考察調(diào)研、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。三、對工程監(jiān)理部門的要求為確保項目建設(shè)按期完成，并實現(xiàn)較高的工程質(zhì)量，本項目 應(yīng)按國家有關(guān)要求委托具有相關(guān)監(jiān)理資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司對工 程施工進度全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。然后在投標企業(yè)中優(yōu)中選優(yōu)，確定為施丄單位。第九章項目招投標一、招投標方案該項目主要對項目的土建工程、設(shè)備采購、工程監(jiān)理進行招 投標，并委托具有依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，通 過媒介公開招標，招標活動必須遵循公開、公平、公正和誠信的 原則，并請有關(guān)行政監(jiān)督部門依法對招投標活動實施監(jiān)督。應(yīng)選擇符合資質(zhì)條件、有足夠的設(shè)備及專業(yè)技術(shù)人員和 具備較強的經(jīng)濟實力的工程承包者，按照國家招投標及相關(guān)法 律、法規(guī)和政策，重要設(shè)備、材料、采購等要納入公開招標或政 府采購范圍，編制好招標文件。第三節(jié)項目管理 為確保工程質(zhì)量，控制工程投資和規(guī)模，按期完工，在工程 實施過程中，需進行如下方面的工程管理：提出項目法人組建方案，成立專門管理機構(gòu)。由項目法人籌措建設(shè)資金，組 織項目的招、投標工作，執(zhí)行項目設(shè)備采購合同的履行，并組織 施工及生產(chǎn)。嚴禁下列行為：占用疏散通道；在安全出口或者疏散通 道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；在使用期間將安全出口上 鎖、遮擋或者將消防安全疏散指示標志遮擋、覆蓋；其他影響安 全疏散的行為。動火施工人員應(yīng)當遵守消防安全規(guī)定，并落實相 應(yīng)的消防安全措施。單位應(yīng)當對動用明火實行嚴格的消防安全管理。 消防設(shè)施、器材維護管理；火災(zāi)隱患整改；用火、用電安全管理: 易燃易爆危險物品和場所防火防爆：專職和義務(wù)消防隊的組織管 理；滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練；燃氣和電氣設(shè)備的檢查和管理(包 括防雷、防靜電）；消防安全工作考評和獎懲；其他必要的消防 安全內(nèi)容。六、消防安全風(fēng)險評價單位消防安全制度主要包括以下內(nèi)容：消防安全教育、 培訓(xùn)；防火巡查、檢查；安全疏散設(shè)施管理。五、人防本項目的人防工程建設(shè)應(yīng)貫徹實行《人民防空法》和有關(guān)人 防工程規(guī)定，在建筑設(shè)計和施工中要嚴格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。四、電氣消防戶外箱式變配電站距可燃物不小于有關(guān)規(guī)范的技術(shù)要求， 且配置一定數(shù)量的消防滅火器。三、消防通道小區(qū)內(nèi)設(shè)消防環(huán)形通道，并在兩側(cè)設(shè)置不小于4m的機動車 道連接各功能區(qū)。消防用水量消防用水：室外消防用水量20L/S，室內(nèi)消防用水量30L /S；同時發(fā)生火災(zāi)數(shù)為一次，消火栓滅火延續(xù)時間為2小時。第三節(jié)消防設(shè)施一、設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2006):《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140 2005)。第七章勞動安全衛(wèi)生消防第一節(jié)安全衛(wèi)生一、概述編制依據(jù)(1) 《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》主席令第70號，2002 年1月1日起實施(2) 《中華人民共和國職業(yè)病防治法》主席令第60號，2002 年5月1日起實施(3) 《危險化學(xué)品安全管理條例》國務(wù)院第344號令，2002 年3月門日實施(4) 《安全生產(chǎn)許可證條例》國務(wù)院令第397號(5) 建設(shè)項目職業(yè)病危害分類管理辦法(衛(wèi)生部令第49號）(6) 職業(yè)健康監(jiān)護管理辦法(衛(wèi)生部令第23號，2002年5月 1日起實施）采用標準(1) 《安全標志》(GB289488)(2) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006)(3) 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2001)(4) 《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794) (2000年版）(5) 《電器設(shè)備安全設(shè)計導(dǎo)則》(6) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019—2003)(7) 《建筑采光設(shè)計標準》（GB500332001)(8)《建筑照明設(shè)計標準》（GB500342004)—/ 5 g 2o4t—Ho4 B G/s...\范規(guī)計設(shè)置裝口吝滅筑.3一一 一 0\)//V二、設(shè)計原則重視安全衛(wèi)生和勞動保護，使設(shè)計指標符合標準；減少和消除職業(yè)危害，保障職工在生產(chǎn)過程中的安全和 健康；貫徹安全第一、預(yù)防為主、消除隱患、防止傷亡事故、 發(fā)展生產(chǎn)的勞動保護方針；第二節(jié)危害因素及采取的主要措施一、危害因素在運轉(zhuǎn)設(shè)備操作過程中，因操作過程接觸起動設(shè)備，如 操作不慎或違反操作規(guī)程，易造成機械損傷；在有電器設(shè)備或電線的地方可能發(fā)生的觸電事故；在熱水管道地方，可能造成的燙傷；二、主要防范措施施工中嚴格按照安全操作規(guī)程設(shè)立安全網(wǎng)，電力及傳動 設(shè)備應(yīng)設(shè)防護罩，施工及進現(xiàn)場人員須戴安全帽；“三廢”均經(jīng)有效治理(見環(huán)保章），改善了勞動環(huán)境；所有用電設(shè)備的非帶電金屬部分設(shè)可靠的接零保護；采暖管道進行保溫，隔熱。綠化有利于調(diào)節(jié)氣候、凈化空氣、美化環(huán)境、也能防止噪音 擴散，本設(shè)計在新修建道路兩側(cè)及裝置周圍空地種植喬灌木。第五節(jié)綠化小區(qū)內(nèi)的道路以環(huán)狀布置，道路的寬度及布置在滿足使用需 要的同時，還應(yīng)該滿足消防安全的要求，道路采用城市型水泥路 面，道路轉(zhuǎn)彎半徑不小于9米。~N治理措施固體廢棄物治理本工程產(chǎn)生的固體廢棄物由專職清掃人員清掃、收集，定期 用專用的封閉垃圾車輛將其運往城市指定的垃圾點進行存放，處 理后，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生不利影響。第四節(jié)項目運行對環(huán)境的影響及治理措施一、主要污染源分析固體廢棄物：主要固體廢棄物有生活垃圾，這些廢棄物 如長期堆放將成為細菌、病毒、蚊蠅的滋生地及揚塵的塵源，嚴 重地影響到人們的健康和市容、市貌。固體廢物的控制措施對施工過程產(chǎn)生的棄土、磚塊等廢物要及時運輸。噪聲控制施工場地作業(yè)機器均控制在85dB以下。其它污染影響施工場地的其它污染是蒼蠅、蚊子和鼠類等生物活動，嚴重影響了工人和附近居民的生活。噪聲噪聲主要來源是施工區(qū)的作業(yè)機械和設(shè)備的工業(yè)噪聲。本項目建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀良好。該區(qū) 交通運輸條件便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備。48節(jié)水措施—(1) 衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型產(chǎn)品；(2) 采用分區(qū)供水方式，控制各用水點流出水頭。給排水設(shè)計(1) 給水管材采用襯塑復(fù)合鋼管，接口采用絲接；(2) 衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型產(chǎn)品；(3) 排水管道采用離芯鑄造鐵管道，接口采用柔性承插連接。三、節(jié)水措施水是人類賴以生存的重要資源，目前我國80%以上的地區(qū) 都不同程度地出現(xiàn)水資源短缺的現(xiàn)象。因此， 電氣設(shè)計應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下；采用節(jié)能型產(chǎn)品，如節(jié)能變壓器、節(jié)能型空調(diào)；采用并聯(lián)電容器進行無功補償，提高用電設(shè)備的功率因素；照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié) 能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；電纜導(dǎo)線布線時，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當 加大截面，以降低線路阻抗；設(shè)計時考慮穩(wěn)定電壓措施。屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)從樓基到樓頂，形成嚴密的隔熱保溫體系。無論拂塵、 熱浪還是刺骨寒風(fēng)，都無縫可鉆。外墻系統(tǒng)多孔磚墻體和高性能保溫板之間的緊密連接，既能防止室內(nèi) 冷熱外散，也能組織室外熱冷內(nèi)侵。外遮陽系統(tǒng)無需光天化日的侵擾，也不要射燈來提亮，一道金屬卷簾， 就是手中的晨昏線，80%的遮陽率，自如掌控。減少熱脹冷縮對樓板的操作。通過輻射效應(yīng)，調(diào)節(jié)室溫。建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻都應(yīng)采用符合節(jié)能保 溫的新型建筑材料，以利節(jié)能；門窗是耗能的薄弱環(huán)節(jié)，使用雙層玻璃、塑鋼窗戶和保 溫門。根據(jù)國務(wù)院頒布的《節(jié)約能源管理條例》及相關(guān)的技術(shù)規(guī)范 和標準，參照1996年起實施的新的節(jié)能50%的《民用建筑節(jié)能 設(shè)計標準》（JGJ2695)的規(guī)定，應(yīng)在建筑通用設(shè)計能耗水平的基 礎(chǔ)上，建筑物節(jié)能率指標降低35%,供熱系統(tǒng)的節(jié)能率降低23. 6 %,但節(jié)能投資不超過土建工程造價的10%，節(jié)能回收期不超 過10年。一、建筑節(jié)能系統(tǒng)發(fā)達國家從上個世紀70年代初能源危機時開始關(guān)注建筑節(jié) 能，之后，由于減排溫室氣體、緩解地球變暖的需要，更加重視 建筑節(jié)能，而我國無論從建筑技術(shù)，還是從設(shè)備、材料方面都落 后于歐洲發(fā)達國家20年以上。本項目作為一個大型現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體的配套安置區(qū)， 能源需求量大，我們特意從節(jié)能減排方面對節(jié)能進行優(yōu)化設(shè)計， 屋面頂部造型設(shè)計布置矩陣光伏太陽能板，利用北方夏季日照強 度高的特點，減少空調(diào)能源的損耗，還采用地源熱泵系統(tǒng)，整體 幕墻節(jié)能系統(tǒng)，雙層LOWE玻璃幕墻系統(tǒng)、混減土頂棚福射冷制 熱系統(tǒng)，智能新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)等，力求項目能源低損耗。因此在能源方針上，我國采取開發(fā)與節(jié)約并重的方針， 把節(jié)約放在十分重要的位置加以考慮。目前，我國能源生產(chǎn)增長率僅為國民 經(jīng)濟總增長率的一半左右，即我國國民生產(chǎn)總值增長所需能源的 一半要靠節(jié)能來解決。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，對能源的需求日益增加，如果能 源的供應(yīng)趕不上經(jīng)濟發(fā)展的需求，將影響我國經(jīng)濟建設(shè)的步伐。除注明外，平常全部為常明燈。對于消防 風(fēng)機、水泵等重要設(shè)備，除就地手動、自動控制外，還在消防控 制室設(shè)置了緊急啟動按鈕。在每個消火栓內(nèi)設(shè)置了破玻按鈕，在火 災(zāi)情況下，可直接啟動消防泵，并向消防控制室發(fā)出報警信號?；馂?zāi)時發(fā)出報警信號，火災(zāi)自動報警控制 器顯示火災(zāi)位置，經(jīng)確認后，由聯(lián)動控制系統(tǒng)發(fā)出指令。在發(fā)生緊急 狀態(tài)時，可強制切入進行緊急廣播。并將網(wǎng)絡(luò)與小區(qū)內(nèi)商務(wù)機物 業(yè)系統(tǒng)相連形成局域網(wǎng)管理，以真正實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)商務(wù)及服務(wù)。(4) 本設(shè)計采用防雷接地、配電保護接地、電子設(shè)備接地三 者聯(lián)合接地，利用建筑物的基礎(chǔ)作為自然接地體。每層各電源箱、互投箱、控制箱及各弱電 分線箱的金屬外殼及每層附近的板筋、水、暖金屬管道等外露金 屬外殼均作可靠連接。接地及防觸電保護(1) 本工程配電采用INS系統(tǒng)，變壓器中性點直接接地，低 壓配電柜的饋出線均按五線制配出。(5) 防雷電感應(yīng)：建筑物內(nèi)的設(shè)備、管道、構(gòu)架每主要金屬物，應(yīng)就近連至防直擊雷接地裝置或電氣設(shè)備的保護接地裝置 上，變壓器高低側(cè)各相安裝避雷器。(3) 防側(cè)擊雷：將30m及以上部分外墻的欄桿，金屬門窗等 較大的金屬物直接或通過金屬門窗埋鐵與防雷裝置相連；將建筑 物內(nèi)的各種豎向金屬管道每層與圈梁的鋼筋連接一次。利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和地梁 內(nèi)的鋼筋網(wǎng)作為自然接地體。突出屋面的所有金屬構(gòu)件 均采用巾10圓鋼就近與避雷網(wǎng)焊接。六、防雷接地及防觸電保護防雷(1) 本工程按二類防雷建筑物設(shè)防。道路照明選用高壓鈉燈，路燈控制在低壓配電室內(nèi)。由各配電箱至用電設(shè)備線路采用BV型電線穿保護管暗敷。五、電力外線及照明10KV電源引入采用YJV22—10KV型電力電纜直埋敷設(shè)引入。正