【正文】 。 從今年1月1日起，一批房地產(chǎn)稅收新政策開始在我市正式實施, 新政策征稅的幅度比原來的標準大為降低,降低了我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期應納稅款的負擔,為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了資金周轉保障，同時對振興我市房地產(chǎn)市場、有效拉動內需意義重大。 二、市場需求桂林房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求比較明顯。根據(jù)《桂林市住房建設規(guī)劃20082012》預計，未來幾年桂林市住房需要基本情況如下：（一）城市化住房需求。2007年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約76萬人，臨桂縣城人口約5萬人，規(guī)劃預測到2012年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達到110萬人左右，城市人口新增約29萬人。規(guī)劃2012年人均住房面積達到27平方米，故由城市化進程產(chǎn)生新增的住房需求為783萬平方米。未來臨桂新區(qū)人口將達到100萬人?！。ǘ└纳凭幼l件的住房需求?？紤]桂林市城區(qū)城市職能轉換和老城區(qū)更新改造的需要，目前主城區(qū)居住人口為76萬人，臨桂縣城居住人口為5萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的22平方米提高到27平方米，故規(guī)劃期內舊城改造住房需求為405萬平方米?！　。ㄈ┏鞘胁疬w住房需求。根據(jù)桂林市2008～2009年城市房屋拆遷計劃，老城區(qū)內年均計劃拆遷面積為27～28萬平方米，臨桂新區(qū)年均計劃拆遷面積為5～6萬平方米。2010～2012年拆遷計劃應根據(jù)城市建設發(fā)展實際情況和需要有計劃、有步驟逐步落實。其中拆遷建筑中住宅總量按80%估算，住宅產(chǎn)權調換安置率按80%測算，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內城市拆遷住房需求約為105萬平方米。 綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內住房建設總量將達到約1293萬平方米。三、建設的必要性桂林氣候溫和，雨量充沛，光照充足，溫暖濕潤，四季直人，還有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。這是世界少有、不可多得的自然山水旅游資源，擁有國際山水旅游名城和歷史文化名城桂冠。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽。桂林具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及住宅地產(chǎn)的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城區(qū)土地資源的稀少和出于對自然山水的保護，2003年7月，國務院《關于桂林市城市總體規(guī)劃的批復》【國函〔2003〕78號】中明確指出“嚴格控制城市的人口和建設用地規(guī)模，保護耕地、節(jié)約用地。到2005年，主城區(qū)實際居住人口要控制在67萬人以內，建設用地控制在67平方公里以內；到2010年，主城區(qū)實際居住人口要控制在70萬人以內，建設用地控制在80平方公里以內”。 2008年《桂林市城市風貌設計導則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調”?！皢误w建筑長度不宜超過50米；老城核心區(qū)的建筑高度控制更嚴，應在24米以下”。 城市總體規(guī)劃將對桂林房地產(chǎn)發(fā)展有一定限制。 因此，城市向西，發(fā)展臨桂，就成為一種必然的發(fā)展方向。臨桂新區(qū)作為桂林市未來幾年內的建設熱點地區(qū)，住房配套建設應迅速跟進。臨桂新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設將以商品性住房為主，并配合建設一定比例的保障性住房。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，桂林市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從勘探、規(guī)劃設計到開發(fā)建設、流通交易、廣告、中介服務到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中所占比重不斷增大，發(fā)揮的作用日益明顯。本項目應勢所趨，期望促成桂林房地產(chǎn)開發(fā)品質的提升與突破。桂林市臨桂“時代楓林”建設項目區(qū)域位置上風上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開發(fā)建設為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。第三章 建設場地及建設條件一、建設場地項目建設點位于臨桂縣新區(qū)規(guī)劃住宅區(qū)，占地面積216220平方米。本規(guī)劃場地呈平行長四邊形。東側為濱江路，西側為西城大道，北側為項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤—“時代香耕苑”，南側臨“時代楓林”?；噩F(xiàn)狀為臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜地、荒地。根據(jù)臨桂縣城市規(guī)劃，項目建設地塊為居住用地?！皶r代楓林一期”項目的建設符合城市規(guī)劃要求。二、建設條件（一） 地質地貌臨桂縣境內以泥盆系砂巖、石灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質巖系出露，加之經(jīng)歷了數(shù)次地質構造運動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎。總體上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。西北屬越城嶺余脈，最高峰廣福頂海拔1524m，高山深谷，山嶺險峻；西南屬架橋嶺山地，海拔800—1lOOm，多山間谷地；東南為巖溶峰林平原、峰叢洼地，石山林立，山水秀麗，海拔多在500m以下。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。本項目建設用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設要求；二是不受洪水威脅；三是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進行居住及良好的環(huán)境營造。（二）地震因素據(jù)區(qū)域地質資料，場區(qū)內無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)《建筑設計抗震規(guī)范》GB500112001判定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為Ⅱ類，地震設防烈度為6度。廣西工程防震研究院按照GB17741—2005《工程場地地震安全性評價》的要求，對近場區(qū)及鄰近地區(qū)開展了野外地貌、新構造、地震地質調查，在工程場地進行了鉆探取樣和測試，并進行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。已全面完成桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價工作，編寫出了《桂林市臨桂新區(qū)（臨桂新城和鳳凰新區(qū)）工程場地地震安全性評價報告》，已獲專家審核同意。（三）氣候條件桂林屬中亞熱帶濕潤季風氣候，氣候溫和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之說。四季分明，日照多年平均達1595．6小時，太陽幅射多年平均為102．02千卡／cm2，多年平均氣溫為19．2℃，歷年平均最高氣溫達23．5℃，歷年平均最低氣溫15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達1862．7mm。無霜凍，可常年施工。（四）水文因素境內河流屬西江水系，主要河流有義江、相思江、桃花江、龍江、大江、黃沙河。建設場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農(nóng)業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補給主要為大氣降水。本場地地下水類型主要有孔隙水、巖溶裂隙水和巖溶水。孔隙水蓄存于土層的孔隙中。地下水位、水量變化受氣候影響較大，動態(tài)不穩(wěn)定，水位年變幅位1～2m。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標高較一致。巖溶裂隙水主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。場地地處巖溶峰叢平原地下水排泄區(qū)，大致自東向西排泄，水量較豐富。根據(jù)區(qū)域水文地質勘察資料，場區(qū)地下水對砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結構具弱腐蝕性。（五） 社會環(huán)境條件臨桂的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政治、經(jīng)濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿基地。在桂林市市委、市政府的領導下，臨桂新區(qū)的建設呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設，臨桂新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調處理建設中遇到的問題，體現(xiàn)出桂林市兩個文明建設的協(xié)調發(fā)展，項目建設有良好的社會環(huán)境條件。（六）交通運輸條件縣內交通以公路為主，國道321線和322線、省道20171線、桂海高速公路、機場專用高速公路均交匯于縣城，現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)80％以上的村委都通公路，加上過境的湘桂鐵路和兩江國際機場，交通極為方便，尤其是縣城至桂林市區(qū)僅10分鐘路程，通過航空、鐵路、公路通往全國各地十分方便。項目的建設位置處于臨桂新城區(qū)西城大道路邊，建筑材料運輸方便。（七）供電條件臨桂縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有2萬KVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣農(nóng)村電網(wǎng)改造，電力供應有保障。（八）通信條件桂林市郵電通訊設施發(fā)達，全市已經(jīng)實現(xiàn)程控電話，電信管網(wǎng)已經(jīng)覆蓋桂林市每一個角落，普遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網(wǎng)（ADSL、VDSL）、寬帶局域網(wǎng)互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音/數(shù)據(jù)/圖像綜合交換網(wǎng)絡等多方面、多渠道通信服務，可滿足本項目建設期與建成后的電信、通訊要求。（九）施工條件本項目地處城區(qū)，場地平整。近郊有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價格便宜，運輸距離短且方便，可以大大減少運費。水泥、鋼材、木材等建設材料在桂林及周邊市場均有足量供應，易于采購。桂林市內的土建、裝修施工單位在質量、技術和進度上均可滿足本項目要求。（十）土地條件建設用地已落實，手續(xù)合法。于2010年11月1日以竟拍的形式取得了位于臨桂縣城世紀大道北側的56畝（37297平方米）國有土地的使用權（其中商業(yè)40年，住宅70年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。另從該公司已取得的土地中劃16畝并入本項目。同時，臨桂縣建設局已下發(fā)了《關于時代楓林項目一期用地定點的通知》（臨城規(guī)【2010】605號）確定規(guī)劃用地容積率≤，建筑密度≤38%，綠地率≥30%，建筑高度≤60m。第四章 建筑工程方案一、設計原則 （一）功能分區(qū)的合理布局原則本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照居住與休閑、運動鍛煉不同結構進行安排。這種安排模式滿足了住戶對于各種設施使用的便利性的需求。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應不同工作職能的需求。 （二）主體建筑符合現(xiàn)代性要求 （三）主體建筑應美觀莊重，符合藝術性原則（四）生態(tài)的環(huán)境設計原則 環(huán)保與生態(tài)已經(jīng)是現(xiàn)在公認的一條設計準則。帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節(jié)能環(huán)保的措施對建筑物的長期高效、經(jīng)濟運轉至關重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。建筑注重外圍結構節(jié)能、最大化的利用自然通風采光、達到節(jié)能照明，節(jié)能空調系統(tǒng)的環(huán)保目的，同時采用隔聲減噪等一系列的技術措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。（五）形象標志性原則 建筑風格新穎、和諧，具有現(xiàn)代氣息建筑的特征，強化以人為本的整體特色。本建筑的存在將提高臨桂新區(qū)鮮明的形象特征。（六）造價經(jīng)濟合理性原則設計方案在滿足使用、確保使用功能的前提下，應力求降低造價，做到經(jīng)濟合理。（七）使用安全性原則方案設計必須滿足國家標準、規(guī)范要求，確保其使用的安全性。二、建設規(guī)模 本項目共占地216220m2，計劃總投資約37749萬元，總建筑面積216220平方米，其中計容積率建筑面積192745平方米，不計容積率地下室22125平方米，架空層建筑面積1350平方米?？偩幼魯?shù)1223戶，入住人口4278人，住宅建筑總面積152857平方米。其中安置征地拆遷農(nóng)民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計算），居住人口3670人（）。商務及小區(qū)服務管理人員400人，整體建筑為13棟帶電梯的高層和23層環(huán)小區(qū)周邊的臨街商業(yè)用房所構成的建筑群，融商業(yè)、居住、休閑、會所為一體的大型高檔商住小區(qū)。，小區(qū)建設以打造生活便利，配套完善的新型社區(qū)為目標。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū)”。 三、建設內容 （一）住宅建設內容本項目充分考慮了社會上不同職業(yè)、不同愛好、不同收入的人對居住環(huán)境、面積、風格的不同要求，在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)2l世紀高品質住宅區(qū)的風貌。多層建筑項目根據(jù)以上分析的目標消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住宅設計分為不同特色的居住組團，同時也構成了不同特色的景觀區(qū)。高層住宅：以居住為核心構成，同時可以合理的組合與拆分的空間。該小區(qū)共設置了13棟高層住宅，其中20層4棟， 12層3棟，15層3棟，16層1棟，11層1棟，18層1棟，戶型均設落地凸窗，均明櫥明衛(wèi)明廳明臥。比例分配合理，空間層次豐富，與公共環(huán)境一起營造一個舒適的居住大環(huán)境。建筑結構和面積見下表： 表41名稱戶型面積數(shù)量占總住宅面積的比例%住宅建筑面積152785二廳二衛(wèi)902291815%二廳三衛(wèi)1103819625%二廳三衛(wèi)1203819625%二廳三衛(wèi)1403819625%二廳四衛(wèi)16076395%（二）商業(yè)用房建設本小區(qū)是按入住戶數(shù)1223戶，人數(shù)4278口設計的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設就成為本項目一個重要的配套設施?？傇O計商業(yè)用房39510平方米。小區(qū)商業(yè)分二部分：A部分：在小區(qū)的北面設計一條商業(yè)步行街區(qū)，步行街兩邊分別建設2F、3F的商業(yè)用房，以滿足不同商業(yè)功能的需要和形成錯落有致的風格；B部分：在小區(qū)的其它三面臨街建設相連的2F商業(yè)用房，形成三個特色商業(yè)街面?？傊?，社區(qū)內的特色商業(yè)街將展現(xiàn)人們一種生活的情調與音符。（三）會所、管理用房會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施包括網(wǎng)球或羽毛球場、健身房等娛樂健身場所；棋牌室、老年活動中心、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。小區(qū)的管理用房包括保安、物業(yè)等用房。本項目會所、管理用房450 m2，位置設在小區(qū)中部，以方便為住戶服務。 (四) 社區(qū)配套內容規(guī)劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。并將社區(qū)中心公建作為社區(qū)的重要節(jié)點和重要景觀。