【正文】 商品經(jīng)貿(mào)城、彤新汽車專業(yè)市場、東僑水產(chǎn)品交易批發(fā)市場等。隨著流通領(lǐng)域不斷拓展，借助便捷的交通條件和良好的區(qū)位、港口優(yōu)勢，大力發(fā)展貨運中轉(zhuǎn)、倉儲物流，盛輝物流、名成實業(yè)、金葉物流等省內(nèi)外現(xiàn)代物流企業(yè)入駐東僑。隨著大型連鎖超市、品牌休閑中心等一批服務(wù)設(shè)施的投入使用，中國銀行、海峽銀行等金融行業(yè)及各通訊部門在開發(fā)區(qū)設(shè)立營業(yè)機構(gòu)并開展業(yè)務(wù)，有力地激活了人流、物流、信息流和資金流。也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了無限商機?！窕A(chǔ)設(shè)施日臻完善截止2007年底，建成高標準市政道路24公里，形成建筑面積215萬平方米，建成新區(qū)6平方公里。市政公用配套水平居全省平均水平以上，；，綠地率達32%；，%；用水普及率、燃氣普及率、生活垃圾處理率均達100%；電力、通信以及教育、衛(wèi)生、文化等公共設(shè)施得到不斷完善；交通管理不斷規(guī)范，物業(yè)管理水平有了提升，城市功能日益健全。近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會的良好契機，圍繞宜居要素，扎實推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象。城市路網(wǎng)不斷完善，閩東路蔣澳段、國寶路等項目取得重大進展，福寧南路、塔山路、蘭田西路等基本完工。完善工業(yè)集中區(qū)服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，設(shè)立工業(yè)園區(qū)塔南辦事處，組建漳灣園區(qū)后勤服務(wù)中心，啟動污水處理廠及配套管網(wǎng)工程建設(shè)，完善工業(yè)集中區(qū)通訊、廣電等服務(wù)設(shè)施，加強路燈、雨污排水管網(wǎng)建設(shè)，發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化。基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使東僑越來越成為**市最受青睞的人居環(huán)境?！熬纷≌钡氖袌鲂枨蠹鞍l(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著**市城市居民收入的日益增加，、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活。根據(jù)**市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌敝饕邢铝斜憩F(xiàn)。隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。近幾年，**市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉80％以上，銷售火爆。隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在這幾年**市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因有：●先富者的市場潛力。**，城市居民收入水平有很大提高。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％；今后富裕家庭的比例還會進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力?！?*老城區(qū)如東湖新村、錦福城、萊茵城一帶，是**城區(qū)較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，隨著商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。●商業(yè)消費潛力。**城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是**城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于撤地設(shè)市，特別是海西建設(shè)、“環(huán)三”區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略部署，大大提高了**市在沿海一帶的知名度，為**市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，私營企業(yè)越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺。隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公、可居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“XXXX”商住小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、檔次高，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力?！窠煌ū憬輲淼匿N售潛力。溫福鐵路是**省首條高速鐵路，亦是我省第五條通往省外鐵路。**站是溫福鐵路最大車站，為現(xiàn)代化綜合交通樞紐和城市標志性建筑，日客流量4000人。**火車站就座落在東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，大大縮短了與沿海城市的距離，尤其是福州、溫州這兩地改革開放后先富起來的城市，吸引了其中許多有識、有錢者到東僑興業(yè)購房。●項目區(qū)位市場潛力?！癤XXX”項目環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越。戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排。智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量的全面考慮：一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全；二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅；三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等；四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。另外，物業(yè)管理也是消費者購房考慮的重要因素；對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。近幾年，**市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開發(fā)規(guī)模不大；不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠昀居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。從**市近兩年房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、。隨著**市城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，**市居民購房除直接居住或自用外，有近30％是用于投資保值、增值或出租，這與**市市民近幾年生活水平的提高不無關(guān)系。最近幾年，在居民消費支出中恩格爾系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重也將逐年提高。從以上分析可以看出，未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新的趨勢，“XXXX”市場定位在高檔住宅，是有其市場需求為依據(jù)的。本項目將促進東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)社會和經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，很有必要。第三章 建設(shè)條件●項目地理坐標東經(jīng)119176。32′、北緯26176。36′。項目所處的**東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于沿海開放城市溫州與福州的中間地帶，是閩東地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，是**省**市海濱港口城市發(fā)展的主體，東僑開發(fā)區(qū)是**經(jīng)濟三條戰(zhàn)略通道的重要組成部分。處于長江經(jīng)濟區(qū)與珠江經(jīng)濟區(qū)及臺灣省融會中心點，地理位置獨特，自然條件優(yōu)越，海、陸、空交通均方便?！耥椖窟x址在東僑開發(fā)區(qū)東湖北岸，四條城市次干道匯合處；即北湖濱路東北側(cè)，蘭田路南側(cè)，尚德路西側(cè)，華庭路東側(cè)。地理坐標為：沿北湖濱路方向，X=、Y=，X=、Y=， X=、Y=；沿華庭路方向，X=950414390、Y=，X=、Y=，X=、Y=，X=、Y=，X=、Y=；沿蘭田路方向，X=、Y=，X=、Y=；沿尚德路方向，X=、Y=，X=、Y=， X=、Y=。整個項目倚山傍水，背靠571萬平方米的城市森林公園，北面是華庭居住小區(qū)，西北向是**市會展中心，西向緊鄰**市藝術(shù)館和五星級酒店，西南向為新市政中心和東湖景觀區(qū)、市體育中心；周邊有市高級中學(xué)、東僑實驗學(xué)校；市政配套設(shè)施齊全，交通便利，項目地理條件和生態(tài)條件非常優(yōu)越，擁有不可復(fù)制、無法取代的地脈資源。參見：《項目地理位置圖》18項目位置●項目選址交通方便。水路交通：東僑開發(fā)區(qū)外有著名的港口三都澳，8 公里外有5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭，20公里外有對外開放口岸城澳萬噸碼頭，26公里外有3000噸泊位的下白石碼頭。陸路交通：東僑開發(fā)區(qū)距省會福州98公里，距福州長樂國際機場100公里，距在建中的閩東機場80公里；104 國道和黑龍江同江至海南三亞的沿海高速公路從區(qū)邊通過，且設(shè)有開口；福州—溫州鐵路也從區(qū)東邊經(jīng)過，并設(shè)有客、貨站?！耥椖克幍臇|蘭組團區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。用電：**市電網(wǎng)已與省電網(wǎng)并網(wǎng)，省網(wǎng)和閩東電網(wǎng)使該項目用電得到可靠保障；110千伏輸變電站設(shè)在東僑開發(fā)區(qū)。本項目用電有保障。用水：**市**區(qū)現(xiàn)有供水廠兩個，其淡水質(zhì)好，取之便捷，日供水能力 ，完全滿足項目建設(shè)和經(jīng)營用水需要；本項目用水由小區(qū)東側(cè)的尚德路及南側(cè)的北湖濱路市政給水管引進兩路De200進水管。通訊：**市郵電通訊事業(yè)發(fā)展較快，已實現(xiàn)了傳輸網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，光纜通訊、移動通訊、郵政快遞；全區(qū)信息港SDM 高速傳輸網(wǎng)工程已完工；項目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設(shè)完畢，為項目提供了良好的通訊服務(wù)。本項目通訊直接由**市市話通信網(wǎng)接入。周邊規(guī)劃有齊全的教育，文體和生活配套設(shè)施?；刂苓厼檎陂_發(fā)的大型居住區(qū)，2公里范圍內(nèi)分布眾多規(guī)模在建筑面積10萬平方米以上的大型居住區(qū)，所處東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是**目前城市開發(fā)的熱點。項目所在地東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地處東南沿海，屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點，春夏雨熱同期，秋冬光溫互利，光能充足，熱量豐富，雨水充沛，四季分明，海洋性季風(fēng)氣候顯著，沿海和內(nèi)陸溫差懸殊，氣候類型呈多樣性。氣象基本情況如下：●℃；●℃；●℃；●降水日數(shù)160天；●多年平均降水量：；●；●無霜日354天；●年平均相對濕度：82%。 水文,其10年、20年、30年、 m， m， m， m。本項目場地屬山前沖洪積平原。地質(zhì)尚未鉆探，需待勘探后確定。●項目建設(shè)地位于政和——大浦新華廈深大斷裂帶東側(cè)，地質(zhì)構(gòu)造十分發(fā)育。北西向的三都——松溪構(gòu)造帶與斜灘——黛溪、福安——九都——大甲新華廈斷裂帶交匯復(fù)合于本區(qū)中西部，奠定本區(qū)構(gòu)造基本輪廓。主要構(gòu)造線方向以北北東和北西北最為發(fā)育，次之有北東東、南北和近東西向等。它們大致控制了境內(nèi)山脈水系、地形地貌及海岸線的展布。構(gòu)造形跡以斷裂、斷層、褶皺和節(jié)理裂隙等形式出現(xiàn)。第三紀末的喜山運動，表現(xiàn)為繼承性的斷裂活動，強度規(guī)模都較小。第四紀以來的新構(gòu)造運動，仍然為繼承性的垂直升降運動，直至現(xiàn)在依然在活動。項目區(qū)屬山前沖洪積平原，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單?！癖卷椖拷ㄔO(shè)場地不在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，且不會誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害?！癖卷椖扛鶕?jù)地區(qū)劃分，設(shè)置6度抗震。擬建項目沒有壓覆礦床和文物，也不會對防洪等產(chǎn)生不利影響。、用地性質(zhì)與獲取方式●本項目場址土地權(quán)屬商住用地，（）。該地塊使用權(quán)原屬**市東湖塘華僑農(nóng)場，土地分類為水田、旱地畝及農(nóng)田水利用地等。已由東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)統(tǒng)一辦理了建設(shè)用地審批手續(xù)。項目第一期建設(shè)用地87畝（）。因此，本項目不再有征地拆遷安置、占用耕地復(fù)耕等諸多問題。●由于場地東側(cè)為尚德路, 南側(cè)為北湖濱路，西側(cè)為華庭路，北側(cè)為蘭田路；根據(jù)城市道路規(guī)劃退足后，178。（折87畝）。㎡（其中計容積率建筑面積158685㎡）；㎡，%，；綠化面積17450㎡，％?！裾麄€小區(qū)規(guī)劃將根據(jù)用地特點，分成南、北兩部，規(guī)劃主體結(jié)構(gòu)為“一橫、一縱”從而形成鮮明的規(guī)劃骨架組織空間特征。主體結(jié)構(gòu)由高層，多層花園洋房、會所、商業(yè)及配套設(shè)施合理分布，形成鮮明的多物業(yè)類型特征。重在營造內(nèi)外景觀最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)。結(jié)合曲線形人行步道、景觀綠化等要素，一起形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。巧妙地安排建筑物，組織人流、車流。詳見：《項目平面布置圖》?！窠ㄔO(shè)項目用地符合《**市城市總體規(guī)劃（20052020）》；，從**市目前的社會經(jīng)濟發(fā)展情況看，占地規(guī)模是合理的。**市區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、水泥、磚、鋼材、木材等均由當?shù)亟ú膹S商提供，項目的建筑材料來源充足。本項目選址和用地方案可充分利用優(yōu)越的項目區(qū)位條件、建設(shè)條件。第四章 建設(shè)方案本建筑方案設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、燃氣、電氣、智能化等各種專業(yè)，設(shè)計時采用新工藝、新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，執(zhí)行國家關(guān)于消防、環(huán)保、安全、節(jié)能減排等標準及規(guī)范。單體設(shè)計應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。本地塊的規(guī)劃設(shè)計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)。本項目建設(shè)應(yīng)對**的房地產(chǎn)開發(fā)、城市景觀有著積極的推動作用，并以古典的建筑造型成為未來新城市中心的建筑亮點。●《民用建筑設(shè)計通則》 （GB5035822005）；●《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 （GB503682005）；●《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 5019699（2003版）；●《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 500162006；●《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 5004595（2005版）；●《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797；●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 5018093（2002版）；等?！癤XXX”以高檔樓盤標準設(shè)計，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅