【正文】 :全縣畜牧業(yè)基地按照公司化、大戶化、區(qū)域化的模式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個萬頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)（長新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)），3個3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)（XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)啟盛牧業(yè)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)興旺牧業(yè)養(yǎng)殖小區(qū)），10個“150”和100個50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶。——規(guī)模以上工業(yè)。，“十一五”期間，%。其中，%。，%；，%；水泥、%；，%；，%。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達到64家，以江坪河、淋溪河、占當年工業(yè)固定資投資比重為86%。 行政管轄。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和1個自然保護區(qū)。即鐵爐、五里、燕子、下坪、鄔陽、中營、太平等7個鄉(xiāng)，XX、走馬等2個建制鎮(zhèn)及XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、木林子自然保護區(qū)，205行政村、4個居民委員會，1364個村民小組。人口結(jié)構(gòu)。2010年末。其中，占32%。，占68%。以土家族、苗族、白族、%。道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實現(xiàn)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值11507萬元，%。旅客周轉(zhuǎn)量17261萬人公里，貨物周轉(zhuǎn)量40100萬噸公里， 客貨周轉(zhuǎn)量41826萬噸公里。 郵電通信。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬元，通電話的行政村205個，固定電話裝機29847部，其中農(nóng)村電話裝機17763部，電信、移動基站285處，實現(xiàn)了50戶以上自然村廣播電視村村通。 教育事業(yè)。2010年末，各類學(xué)校68所。其中，普通中學(xué)17所，中等職校1所，小學(xué)50所。年末全縣在校學(xué)生23352人，其中，普通中學(xué)在校學(xué)生10654人，小學(xué)在校學(xué)生11104人，在園幼兒3414人。專任教師1602人，其中，中學(xué)專任教師661人，小學(xué)專任教師824人。 醫(yī)療衛(wèi)生。2010年末，擁有衛(wèi)生機構(gòu)12個，其中，衛(wèi)生院9個；擁有病床564張，其中縣級醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊護士239人。 民族文化。XX古稱容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方公里；土地革命時期，近4000人為革命獻出了生命，木林子20838公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊厚重，文化保護與傳承取得積極成果。（1）文物保護：列入國家級重點文物保護單位的有XX土司遺址、滿山紅革命烈士紀念園、五里坪革命舊址群，列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。列入省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿堂春、XX山民歌等。（2）文化機構(gòu)：XX作家協(xié)會、攝影家協(xié)會、乒乓球協(xié)會等文化協(xié)會組織發(fā)展到5個，XX藝術(shù)團、老年管樂團、老年藝術(shù)團、五里滿堂音藝術(shù)團、夕陽健身隊、長壽健身隊、走馬官鼎村籃球隊等文體團隊發(fā)展到25個。（3）文化創(chuàng)作：《退役軍犬》、《最后一只白虎》、《遠去的詩魂》、《巴國儷歌》等作品分別獲得全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎、全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎。項目業(yè)主情況。XX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到 人，其中大中專以上學(xué)歷 人，工程技術(shù)人員 人，技術(shù)工人 人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍半島前期立項等。 企業(yè)法人代表情況。公司法人代表XX同志，1967年11月生， 文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營 年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗?？毓晒蓶|情況。XX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。XX村在建的五星級酒店位于州城施州大道機場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。XX村置業(yè)有限公司隸屬于XX集團，為其八大子公司之一。華龍集團是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，董事長龍華階是第3屆全國“十大杰出青年農(nóng)民”，曾受到胡錦濤同志親切接見。集團正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地1000畝，建筑面積110萬㎡。2011年，公司總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元。 房地產(chǎn)投資開發(fā)完成情況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%。其中，住宅投資44308億元，%，%。 東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，%。 ，%。其中，%。，%。其中，%。，%，增速比上年提高5個百分點。其中，%。，%，土地成交價款8049億元，%。商品房銷售和待售情況 2011年，%。其中，%，%，%。商品房銷售額59119億元，%。其中，%，%，%。，%；銷售額34628億元，%。，%；銷售額11895億元，%。，%；銷售額12596億元，%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加203萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，%。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，%；自籌資金34093億元，%；其他資金35775億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，%；個人按揭貸款8360億元，%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。2011年12月份。 2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況指標絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）61740 其中：住宅44308 辦公樓2544 商業(yè)營業(yè)用房7370 房屋施工面積（萬平方米）507959 其中：住宅388439 辦公樓15950 商業(yè)營業(yè)用房56278 房屋新開工面積（萬平方米）190083 其中：住宅146035 辦公樓5361 商業(yè)營業(yè)用房20671 土地購置面積（萬平方米）40973 土地成交價款（億元）8049 房屋竣工面積（萬平方米）89244 其中：住宅71692 辦公樓2179 商業(yè)營業(yè)用房9045 商品房銷售面積（萬平方米）109946 其中：住宅97030 辦公樓2008 商業(yè)營業(yè)用房7878 商品房銷售額（億元）59119 其中：住宅48619 辦公樓2502 商業(yè)營業(yè)用房6702 商品房待售面積（萬平方米）27194 其中：住宅16904 辦公樓1230 商業(yè)營業(yè)用房5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）83246 其中：國內(nèi)貸款12564 利用外資814 自籌資金34093 其他資金35775 其中：定金及預(yù)收款21610 個人按揭貸款8360 XXXX鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。XX縣自2005年以來，已建成有XX廣場、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城3期、恒海觀天下等1819套?，F(xiàn)有各類房屋總量10345套。20052011XX建成商品房情況項目名稱住房套數(shù)住房面積XX廣場21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計1026170990XXXX鎮(zhèn)商住用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。XX未來一年內(nèi)商住房供給來源共1696套。其中：保通新城C棟100套。恒海觀天下1400套。容陽半島196套。 XXXX鎮(zhèn)其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查。XX商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。 XXXX鎮(zhèn)住房市場價格情況調(diào)查。（1）商住房：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，%。（2）租賃房：2006年XX租賃房2200元/套年（60平方米），2011年XX租賃房3000元/套年（60平方米），%。（3）商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，%。第三章 市場分析 2010年，各類住房套數(shù)10345套，隨著城鎮(zhèn)化進程的速度不斷加快，人們進城意愿不斷增強，在XX武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展實施規(guī)劃中，2020年達到7萬人。人口增加與住房套數(shù)之間存在線性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y，人口增加作為自變量x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之間關(guān)系的系數(shù)，a為回歸常數(shù)，b為回歸系數(shù)。在本項目中：a為現(xiàn)有各類住房套數(shù)，數(shù)值為10345套；b為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為1/3。一元回歸預(yù)測結(jié)果：2015年住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。2020年住房套數(shù)需求量為19011套，需新增商品住房供應(yīng)8666套。 價格彈性是商品需求的價格彈性。某個商品需求的價格彈性是指當收入水平保持不變時，該商品購買量變化比例與價格變化比例之比。 價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例； 當價格彈性為負數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的不一致性。價格上升，需求量就下降；價格下降，需求量就上升。當價格彈性為正數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的一致性。價格上升，需求量就上升；價格下降，需求量就下降。 2010年，房地產(chǎn)銷售價格為1700元/平方米，消費量為500套；2011年，商品房銷售價格為2200元/平方米，消費量660套。商品房 價格彈性為： 價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例= ，2015年商品房銷售價格為3867元/平方米；2020年商品房銷售價格為5348元/平方米。年份價格（元/平方米）價格較上年增長（%）消費量（套）消費量較上年增長（%）價格彈性系數(shù)2010170050020112200660201224127302013292490020143396106015201538671220202053481740項目優(yōu)勢分析。（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。XX置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬元，全為企業(yè)自有資金，負債率為零。XX村置業(yè)有限公司2011年總資產(chǎn) 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，負債率為 %。XX集團2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，%。（2）經(jīng)營管理先進。XX村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級酒店規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。華龍集團是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，集團正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地1000畝，建筑面積110萬㎡，具有從事房地產(chǎn)開發(fā)5年經(jīng)驗，擁有專業(yè)技術(shù)人員 人，占 %，在全州處于龍頭地位。華龍集團董事長龍華階同志從上世紀90年代開始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來在恩施州城進行的房地產(chǎn)項目開發(fā)，其經(jīng)濟、社會效益均十分顯著，個人在房地產(chǎn)項目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、決策、建設(shè)經(jīng)驗非常豐富。 （3）項目產(chǎn)品優(yōu)勢。XX半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強，遠離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是XX縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。項目劣勢分析。 （1）項目建設(shè)資金儲備不足。 ，企業(yè)自籌8040萬元，通過商業(yè)銀行融資10009萬元。（2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗不夠。優(yōu) 勢劣 勢內(nèi)部條件資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負債率低。經(jīng)營管理先進，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚