【正文】 年 建成。用良好的工程質量與先進的管理水平為公司樹立良好的信譽，奠定公司持續(xù)發(fā)展的基石。 目前，公司在職員工 32 人 。 “時代楓林一期”住宅（以下內容均指“時代楓林一期”住宅項目） 規(guī)劃 凈用地面積 ,建筑占地面積 16870 平方米， 總建筑面積 219969 平方米，其中計容積率建筑面積 192745平方米，不計容積率地下室 26000平方米， 架空層建 筑面積 1224平方米 。 包括 25F樓 2 棟， 20F 樓 3棟， 18F 樓 1棟， ， 16F樓 1 棟 ， 15F樓 1棟， 12F樓 1棟。桂林臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 11 市委、市政府提出“建設新區(qū)，疏解老城，組團發(fā)展，重點向西，優(yōu)化布局，為產業(yè)發(fā)展拓寬空間，給經濟發(fā)展提供依托，建設現代化的山水宜居城市和國際旅游城市”。 市委市政府把桂林 “甲天下的房子 ”宣傳，作為我市房地產市場健康發(fā)展的一個重要舉措來抓，加大宣傳引導，營造良好氛圍。 綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內住房建設總量將達到約 1293 萬平方米。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 16 第三章 建設場地及建設條件 一、建設場地 項目建設點位于臨桂縣 新 區(qū) 規(guī)劃住宅 區(qū) ， 占地 面積 216220平方米。無霜凍， 可常年施工。 （八）通信條件 桂林市郵電通訊設施發(fā)達，全市已經實現程控電話，電信管網已經覆蓋桂林市每一個角落，普遍采用光纖寬窄帶綜合接入制備，為廣大用戶提供包括語音（固定電話）、寬帶上網（ ADSL、 VDSL）、寬帶局域網互聯(lián)、智能化小區(qū)、語音 /數據 /圖像綜合交換網絡等多方面、多渠道通信服務，可滿足本項目建設期與建成后的電信、通訊要求。 （五）形象標志性 原則 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 22 建筑風格新穎、和諧，具有現代氣息 建筑的特征，強化以人為本的整體特色。 建筑 結構和 面積 見下表： 表 41 名稱 戶型面積 數量 占總住宅面積的比例 % 住宅建筑面積 152785 二廳二 衛(wèi) 90 22918 15% 二廳三 衛(wèi) 110 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 120 38196 25% 二廳三 衛(wèi) 140 38196 25% 二廳四 衛(wèi) 160 7639 5% （ 二 ）商業(yè)用房建設 本小區(qū)是按入住戶數 1223戶，人數 4278口設計的大型商住小區(qū)，再考慮到周邊已建成或正準備建的幾個住宅小區(qū)，因此，商業(yè)用房建設就成為本項目一個重要的配套設施。 環(huán)境類別：地上部分為一類，露天部分為二 b類。 以上關于基礎工程的方案待取得地基勘察資料后再進一步核定。 每戶 裝設水表計量 ，以利管理考核和節(jié)能。 小時變化系數 ；使用時數 3h。小區(qū)生活用水貯水池的調節(jié)容積按小區(qū)最高日生活用水量 15%估算，約為 ； （二）消防給水系統(tǒng)： 1. 本項目居住建筑高度超過 40 m，室內消防消火 栓給水系統(tǒng)難以得到一般消防車的供水支援，為加強供水安全和保證火場滅火用水，宜采用分區(qū)給水系統(tǒng)。 （ 4）一般按小區(qū)內干道的自然分隔劃分供電分區(qū)，避免大量管線穿越馬路、交叉重疊。 4 db 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 38 載噪比 (C／ N)：≥ 4 4 db 交擾調制比 (HM)：≥ 4 7 db 相鄰頻道輸出電頻差：≤ 2 db 系統(tǒng)中所有元器件均用高頻接插件，并有良好的電氣特征，且能互相匹配。 ⑦ 按各場所的需要采取漏電保護措施。 消防控制中心設在一層，消防控制中心內設置火災報警控制器、消防聯(lián)動控制裝置、消防對講主機、消防應急廣播主機及彩色圖形顯示、打印設備。其格局應體現 不同的主題和意趣。 （六）通信 電信在臨 桂新區(qū)設有電話局，可以滿足本項目電話、數據通信的各項要求。 建設項目變電站采用干式變壓器，設置于地下一層，節(jié)省土地占用空間，達到節(jié)約用地。 四 、 節(jié)能措施 （一） 節(jié)地 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 47 節(jié)地包括規(guī)劃節(jié)地和建筑設計節(jié)地兩個方面，通過優(yōu)化設計提高土地使用效率。院內上水管線沿地塊道路鋪設，可根據接口位置和管徑確定上水接口。 汽車庫防火分區(qū)進風可利用汽車出入口自然進風，排風利用排煙風機風道 (或設誘導風機 )，車庫按防火分區(qū)設置排煙系統(tǒng)，車庫排風機風量按換氣次數≥ 6次／ H，汽車庫內無直接通向室外的汽車疏散出口的防火分區(qū)，應同時設置進風系統(tǒng)，且進風量不小于排煙量的 5 0％。 ⑦ 火災自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動裝置系統(tǒng) 本工程屬一類高層建筑物，為一級保護對象，采用總體保護方式，設置智能型總線火災自動報警及消防聯(lián)動控制裝置。 ③ 利用建筑物鋼筋混凝土基礎作接地體。 系統(tǒng)采用 7 5 OMHZ 鄰頻傳輸模式。 ③ 變電所設置：由于本小區(qū)規(guī)模較大，用電設備較多，用電負臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 34 荷分布范圍廣，建議本項目變電所分散設置，設置開閉所。 消防用水量不計入正常年用水量。日，本項目商業(yè)建筑最高日生活用水定額 取 qd= L/（ 每 m2營業(yè)廳 消防環(huán)路與景觀路結合形成供小區(qū)業(yè)主的休閑路，寬敞而有趣味。在功能轉換處設置，轉換層以下為框支剪力墻結構 ，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒 (樓梯間 )及一定數量的上部剪力墻落地。 主要建設內容 表 42 序號 工程名稱 建設性質 單位 數量 備注 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 25 一 住宅建筑 新建 棟 13 框架結構 、帶電梯 1 高層（ 20F， 60M） 棟 4 2 高層（ 12F， 36M） 棟 3 3 高層（ 15F， 45M） 棟 3 4 高層（ 16F， 48M） 棟 1 5 高層（ 11F,33M） 棟 1 6 高層（ 18F,54M） 棟 1 二 會所 、管理 ㎡ 450 含社區(qū)居委會、物業(yè)、活動、警務用房 三 商業(yè)建筑 ㎡ 39510 23F 商業(yè)步行街 和三面臨街 2 層商鋪 六 地下停車場 新建 ㎡ 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 給水工程 新建 項 1 九 供電工程 新建 1 電力變壓器及輸配電 新建 項 2 2 路燈 新建 盞 200 3 綜合布線 m 8000 4 其他輔助工程 新建 1 十 小區(qū)大門 新建 項 2 十一 環(huán)境綠化美化工程 新建 1 植草 ㎡ 20xx 2 種樹 棵 500 3 景觀 項 1 水景、亭臺、雕塑、噴泉 十二 安全工程 新建 項 1 滅火器材 購置 個 500 滅火器、消防栓等 2 安全系統(tǒng)工程 新建 項 監(jiān)控設備等 十 三 電梯等設備 購置 項 13 四 、建筑工程方案 （一）主要設計依據 《民用建筑設計通則》 GB 50352— 20xx “ 時代楓林 一期 ” 規(guī)劃用地位置示意圖 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（ GBJ50068— 20xx） 《建筑樁基設計規(guī)范》（ JGJ94— 20xx） 《混凝土結構設計規(guī)范》（ GB500l0— 20xx） 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 26 《建筑抗震設計規(guī)范》 CB50011 一 20xx）（ 20xx版） 《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB 5001520xx 《室外給水設計規(guī)范》 GB 50013－ 20xx 《建筑設計防火規(guī)范》 GB 5001620xx 《室外排水設計規(guī)范》 GB 50014－ 20xx 1《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB 5014020xx 1《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 (GB 3096— 1993) （二）工程設計標準 使用年限：本工程設計使用年限為 50 年。多層建筑項目根據以上分析的目標消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住宅設計分為不同特色的居住組團，同時也構成了不同特色的景觀區(qū)。 （二）主體建筑 符合現代性要求 （ 三）主體建筑應美觀莊重，符合藝術性原則 （四） 生態(tài)的環(huán)境設計原則 環(huán)保與生態(tài)已經是現在公認的一條設計準則。 在桂林市市委、市政府的領導下，臨桂新區(qū)的建設呈現出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設 項目已陸續(xù)開工建設，臨桂新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現場，協(xié)調處理建設中遇到的問題，體現出桂林市兩個文明建設的協(xié)調發(fā)展，項目建設有良好的社會環(huán)境條件。廣西工程防震研究院按照 GB17741— 20xx《工程場地地震安全性評價》的要求，對近場區(qū)及鄰近地區(qū)開展了野外地貌、新構造、地震地質調查，在工程場地進行了鉆探取樣和測試， 并進行了資料整理、分析研究、作圖、計算等工作。 臨桂新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設將以商品性住房為主，并配合建設一定比例的保障性住房。 （三）城市拆遷住房需求。在桂林市住房建設 20xx20xx 年規(guī)劃期內，臨桂新區(qū)新增各類居住用地約 公頃，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房用地供應總量的 45%；臨桂新區(qū)住房建設面積總規(guī)模將達到近 600 萬平方米，占全市規(guī)劃區(qū)新增住房面積的%。由于歷史原因，城區(qū)內風景名勝、黨政機關、工廠企業(yè)以及生產區(qū)、生活區(qū)、游覽區(qū)間雜而處，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面積和 容積率都比較低，人口擁擠、交通阻塞、產業(yè)難以壯大。 本項目 無城市中的市政特殊的 設施限制，不涉及城市總體規(guī)劃確定的特殊控制區(qū)域。 本項目 部分商住建筑是為安置“時代楓林”項目用地內 需拆遷原場地農戶 166戶， 608人 準備 。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 3 為了配合桂林市政府建設臨桂新區(qū)的戰(zhàn)略部署，為了給大量進入臨桂新區(qū)的建設者和生活者提供高品質的居住條件，滿足人們日 益提高的物質和文化生活需求，公司 再次 決定在臨桂投資進行房地產開發(fā)項目的建設 ， 分期建設 本 大型商住項目 —— “時代楓林”， 并 已通過政府招拍掛的形式取得了位于臨桂新區(qū)世紀大道北側、西城北路西城、濱江路南側、時代香耕苑南側 272（ 328 畝） 畝國有土地使用權，用地性質為商業(yè)、住宅用地， 土地使用權 70 年 （土地證附后） 。 基地現狀為 臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜園 用地， 有一處低丘林地，本地塊處于桂林市臨桂新區(qū)商住規(guī)劃區(qū)域內 ， 屬于臨桂新區(qū)城市化進程中的拆遷改造范圍 。其地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的旅游資源和歷史人文景觀，給桂林的經濟發(fā)展提供了良好的條件。利用我市優(yōu)勢，適度開發(fā)高中端商品住房。未來臨桂新區(qū)人口將達到 100 萬人。 城市總體規(guī)劃將對桂林房地產發(fā)展有一定限制。地形地貌對于旅游資源的分布有著重要的制約作用。 根據區(qū)域水文地質勘察資料，場區(qū)地下水對 砼無腐蝕性，對裸露鋼筋結構具弱腐蝕性。 臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 21 第 四 章 建筑工程方案 一、設計原則 （一） 功能分區(qū)的合理布局原則 本規(guī)劃的各個功能分區(qū)按照 居住與休閑、運動鍛煉 不同 結構 進行 安排。定位為“高尚的生態(tài)居住社區(qū) ”。 (四 ) 社區(qū)配套內容 規(guī)劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。 社區(qū)內規(guī)劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標高 的樓層 差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。經過不同寬度的道路設置以及組團內地下車庫的設置，巧妙地將人行和車行分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 用水量 測算 ： ① 住宅樓： 根據《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB50015—20xx，普通住宅 Ⅱ 類臨桂縣 “ 時代楓林一期 ” 商住小區(qū)建設項目可行性研究報告 廣州市國際工程咨 詢公司 30 最高日生活用水定額為 130~300L/人 最高日用水量： Q=8 450/1000=最大小時用水量： Qh= 2/8=⑥ 未預見用水量及管網漏水量 居住小區(qū)管網漏水水量和未預見水量之和按