【正文】 4****規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5國家及湖南省，****的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。項目地南邊200米為縣城沿河風光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4萬平方米。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來水普及率達到100%。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價不斷攀升。推進舊城改造，房地產(chǎn)開發(fā)面積、%%。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開發(fā)房地產(chǎn)。同時，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，%，農(nóng)民人均純收入6602元，%?！?152”工程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達3家。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。項目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期目標；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進城缺房要求。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表11。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。根據(jù)公司2009年會計年報情況來看，該公司資產(chǎn)總額546萬元，其中：固定資產(chǎn)44萬元、流動資產(chǎn)502萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入500萬元，利潤42萬元?，F(xiàn)有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。第一部分 項目總論1 項目概況： ****商住小區(qū)： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本項目選址于****霞陽鎮(zhèn)****村。經(jīng)營辦公地址：****霞陽鎮(zhèn)霞陽路。％，％，％。本項目預(yù)計開發(fā)周期為14個月，即2010年7月動工，至2011年8月竣工。表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預(yù)計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月1）《****城總體規(guī)劃2006－2015》；2）《****國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；3）《投資項目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000）；5）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；7）《****城市拆遷管理條例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計標準》；11）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。2 可行性研究結(jié)論****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通電話村達201個，村通電話率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通廣播電視率達96%。小水電開發(fā)有新發(fā)展。全縣綜合實力和人民生活邁上新的臺階。由此看來，****正處在經(jīng)濟起飛的關(guān)鍵節(jié)點，并將進入一個持續(xù)高速增長階段。至2009年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2005年的二倍以上。小區(qū)物業(yè)管理市場化進程加快。2009年底，城區(qū)住房均價為1507元/平方米，預(yù)計2010年均價將達到1650元/平方米。未來****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。同時，推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。：1選址概況：本方案用地位于霞陽鎮(zhèn)****村，東靠****村農(nóng)貿(mào)市場，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對解放路。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。設(shè)計理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。設(shè)計中考慮到****的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。單體設(shè)計不僅考慮其本身的風格面貌，亦兼顧到群體的風格，以便能互相融合?；?***城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。人防設(shè)計采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對基地周圍建筑無影響。本項目建筑包括商業(yè)門面、住宅、車庫和雜屋間等四項內(nèi)容。 項目經(jīng)濟評價該項目建設(shè)期14個月，銷售期為18個月（包括建設(shè)期），投資回收期18個月，%，故該項目可行。在建設(shè)期要加強對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。周邊1KM范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場、體育文化中心；檢察院等政府機關(guān)；市政風光帶、神農(nóng)福地等公共休閑娛樂廣場。城市采用一縣雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟、文化中心，集中發(fā)展地方商業(yè)和旅游；西城區(qū)作為開發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。低溫寒冷期短，春早回暖快。****地處湘、贛、粵邊界，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使****的經(jīng)濟迅速發(fā)展。本項目的發(fā)起人是********房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，公司成立于2007年。2 項目發(fā)展概況摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對項目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準備。近年來，****委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴容工作，取得了巨大成效。一方面，****以一園二點為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟總量、財政收入穩(wěn)定增長，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進展，旅游活動和商貿(mào)往來進一步活躍。項目建設(shè)是促進****房地產(chǎn)市場建設(shè)的需要項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國衛(wèi)生的進程。該項目的開發(fā)建設(shè)，是****進行新城區(qū)城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。全縣累計通公路村202個，村通公路率達99%；累計通電話村達201個，村通電話率達95%；新建移動基站12個，開通15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通廣播電視率達96%。啟動中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。全縣深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞“又好又快、進位爭先”戰(zhàn)略目標，堅持“目標更明、速度更快、標準更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅破難，銳意進取，%；，%，%；，%；，%。從上表中可以看出，****工業(yè)總產(chǎn)值、GDP增長都較為迅速，特別是20062009年，%，%，%。2009年，經(jīng)濟增長創(chuàng)近幾年最好水平，%，%、%、%，∶∶∶∶。新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。全年城區(qū)開發(fā)面積突破14萬平方米，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達30%左右?！笆晃濉逼陂g，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車場、洗車場等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。而****城城市化進程的發(fā)展目標是到2025年城市人口增至8萬人，人均居住面積達到40平方米以上。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。還應(yīng)增強項目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。4）供求結(jié)論從上述房地產(chǎn)的供需狀況估算表來看，****整個房地產(chǎn)市場發(fā)展基本平穩(wěn)，供需基本平衡。由此可見，****房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，市場發(fā)展?jié)摿薮?。主要比較樓盤有濱江御景、****、中天花園小區(qū)、財富大廈小區(qū)等。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東拓造成本區(qū)住房不是很受歡迎，但由于東部價格飛漲，與西部價格形成極大反差，故而銷售形勢很好。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導(dǎo)向和東部市場的帶動。5 房地產(chǎn)市場競爭狀況分析與預(yù)測 根據(jù)目前****房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，可以看出：1****房地產(chǎn)市場在未來23年內(nèi)，價格依然會走高，但漲幅會趨緩；開發(fā)量還會增加，但市場前景依然看好；2中、低價位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求；3從區(qū)域上來看，未來兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會增加，特別是文化體育中心建設(shè)，行政辦公搬遷，神農(nóng)福地開發(fā)，直接刺激了新區(qū)商品房的建設(shè)。該部分客源對價格因素考慮較多。4)進城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟購買能力。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。 工程地質(zhì)****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓。 氣候條件****屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)。C之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米的大院農(nóng)場，有“小廬山”之稱。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長782公里，為洣水之源。 交通運輸條件****境內(nèi)道路四通八達，縣城交通四通八達，城區(qū)交通工具便捷。 通信條件****郵政、電信快速發(fā)展，項目選址在本縣縣城，移動、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。水泥：長興水泥廠相距不遠，可直接購買。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強勁的投資和消費需求。第五部分 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃用地面積 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，其中，門面 ㎡，車庫及雜屋間 ㎡，住宅樓面積 ㎡。（2）以徽派建筑為風格特色，將整個小區(qū)設(shè)計成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。2）用電負荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上6KW／戶的設(shè)計功率考慮，大戶型則按8KW／戶的設(shè)計功率考慮，公建按80W/平方米考慮。每套住宅單相進線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時斷開相線和中性線的開關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。9)弱電住宅的智能設(shè)計和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進性、設(shè)備的標準化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴性。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目日綜合生活用水定額為350L／人經(jīng)估算，項目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時生活用水量為120m3／小時。3)給水系統(tǒng)（1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓 40L／s 火災(zāi)延續(xù)時間2小時室內(nèi)消火栓 50L／s 火災(zāi)延續(xù)時間2小時自動噴淋 36L／s 火災(zāi)延續(xù)時間1小時（2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。3）小區(qū)共設(shè)置二個應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機動車道相連。消防給水水源為城市自來水。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對優(yōu)勢。3）在項目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風吹等引起的揚塵污染，尤其是風速較大時或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。2）環(huán)境空氣項目使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無其它集中式廢氣排放源，對空氣影響小。環(huán)境保護的一個重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減少多余的車輛出行次數(shù)，集中進行車輛出行前的清潔處理，避免對城市景觀的破壞，并將分散的運輸集中起來，實現(xiàn)運