【正文】 4****規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5國(guó)家及湖南省，****的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。項(xiàng)目地南邊200米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4萬(wàn)平方米。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價(jià)不斷攀升。推進(jìn)舊城改造，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、%%。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。同時(shí)，****的城市框架正逐步拉開(kāi)，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類(lèi)發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，%，農(nóng)民人均純收入6602元，%?！?152”工程來(lái)勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)達(dá)3家。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表11。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。根據(jù)公司2009年會(huì)計(jì)年報(bào)情況來(lái)看，該公司資產(chǎn)總額546萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)44萬(wàn)元、流動(dòng)資產(chǎn)502萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入500萬(wàn)元，利潤(rùn)42萬(wàn)元?，F(xiàn)有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。第一部分 項(xiàng)目總論1 項(xiàng)目概況： ****商住小區(qū)： ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：本項(xiàng)目選址于****霞陽(yáng)鎮(zhèn)****村。經(jīng)營(yíng)辦公地址：****霞陽(yáng)鎮(zhèn)霞陽(yáng)路。％，％，％。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為14個(gè)月，即2010年7月動(dòng)工，至2011年8月竣工。表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月1）《****城總體規(guī)劃2006－2015》；2）《****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000）；5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；7）《****城市拆遷管理?xiàng)l例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。2 可行性研究結(jié)論****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。全縣累計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通電話村達(dá)201個(gè)，村通電話率達(dá)95%；新建移動(dòng)基站12個(gè)，開(kāi)通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá)96%。小水電開(kāi)發(fā)有新發(fā)展。全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺(tái)階。由此看來(lái)，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長(zhǎng)階段。至2009年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2005年的二倍以上。小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快。2009年底，城區(qū)住房均價(jià)為1507元/平方米，預(yù)計(jì)2010年均價(jià)將達(dá)到1650元/平方米。未來(lái)****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長(zhǎng)的住房需求。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。：1選址概況：本方案用地位于霞陽(yáng)鎮(zhèn)****村，東靠****村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對(duì)解放路。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車(chē)位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。設(shè)計(jì)中考慮到****的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開(kāi)啟以照顧西側(cè)商業(yè)購(gòu)物人流的需求。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。單體設(shè)計(jì)不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合?；?***城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車(chē)庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對(duì)基地周?chē)ㄖo(wú)影響。本項(xiàng)目建筑包括商業(yè)門(mén)面、住宅、車(chē)庫(kù)和雜屋間等四項(xiàng)內(nèi)容。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月，銷(xiāo)售期為18個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期18個(gè)月，%，故該項(xiàng)目可行。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。周邊1KM范圍內(nèi)有汽車(chē)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育文化中心；檢察院等政府機(jī)關(guān)；市政風(fēng)光帶、神農(nóng)福地等公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。城市采用一縣雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方商業(yè)和旅游；西城區(qū)作為開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。低溫寒冷期短，春早回暖快。****地處湘、贛、粵邊界，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使****的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。本項(xiàng)目的發(fā)起人是********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，公司成立于2007年。2 項(xiàng)目發(fā)展概況摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。近年來(lái)，****委、縣政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。一方面，****以一園二點(diǎn)為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)****房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的需要項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國(guó)衛(wèi)生的進(jìn)程。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無(wú)論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來(lái)講，都是很有必要的。全縣累計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通電話村達(dá)201個(gè)，村通電話率達(dá)95%；新建移動(dòng)基站12個(gè)，開(kāi)通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá)96%。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞“又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，%；，%，%；，%；，%。從上表中可以看出，****工業(yè)總產(chǎn)值、GDP增長(zhǎng)都較為迅速，特別是20062009年，%，%，%。2009年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近幾年最好水平，%，%、%、%，∶∶∶∶。新開(kāi)發(fā)住宅小套型比重70%以上。全年城區(qū)開(kāi)發(fā)面積突破14萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá)30%左右?！笆晃濉逼陂g，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車(chē)場(chǎng)、洗車(chē)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。而****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到2025年城市人口增至8萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到40平方米以上。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。4）供求結(jié)論從上述房地產(chǎn)的供需狀況估算表來(lái)看，****整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本平穩(wěn)，供需基本平衡。由此可見(jiàn)，****房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。主要比較樓盤(pán)有濱江御景、****、中天花園小區(qū)、財(cái)富大廈小區(qū)等。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷(xiāo)售潛力。西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東拓造成本區(qū)住房不是很受歡迎，但由于東部?jī)r(jià)格飛漲，與西部?jī)r(jià)格形成極大反差，故而銷(xiāo)售形勢(shì)很好。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。5 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與預(yù)測(cè) 根據(jù)目前****房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以看出：1****房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)23年內(nèi)，價(jià)格依然會(huì)走高，但漲幅會(huì)趨緩；開(kāi)發(fā)量還會(huì)增加，但市場(chǎng)前景依然看好；2中、低價(jià)位住宅在未來(lái)三年內(nèi)供不應(yīng)求；3從區(qū)域上來(lái)看，未來(lái)兩年內(nèi)東部開(kāi)發(fā)面積將會(huì)增加，特別是文化體育中心建設(shè)，行政辦公搬遷，神農(nóng)福地開(kāi)發(fā)，直接刺激了新區(qū)商品房的建設(shè)。該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。4)進(jìn)城戶這部分客源主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。 工程地質(zhì)****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓。 氣候條件****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)。C之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米的大院農(nóng)場(chǎng)，有“小廬山”之稱。全縣長(zhǎng)度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長(zhǎng)782公里，為洣水之源。 交通運(yùn)輸條件****境內(nèi)道路四通八達(dá)，縣城交通四通八達(dá)，城區(qū)交通工具便捷。 通信條件****郵政、電信快速發(fā)展，項(xiàng)目選址在本縣縣城，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。水泥：長(zhǎng)興水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購(gòu)買(mǎi)。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來(lái)越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。第五部分 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，其中，門(mén)面 ㎡，車(chē)庫(kù)及雜屋間 ㎡，住宅樓面積 ㎡。（2）以徽派建筑為風(fēng)格特色，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。2）用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類(lèi)型，原則上6KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型則按8KW／戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按80W/平方米考慮。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開(kāi)相線和中性線的開(kāi)關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。9)弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為350L／人經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時(shí)生活用水量為120m3／小時(shí)。3)給水系統(tǒng)（1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓 40L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓 50L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋 36L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)（2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。3）小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過(guò)區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)道相連。消防給水水源為城市自來(lái)水。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。3）在項(xiàng)目土建施工過(guò)程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周?chē)髿庵校晃锪隙逊牌陂g，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車(chē)輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。2）環(huán)境空氣項(xiàng)目使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無(wú)其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響小。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減少多余的車(chē)輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車(chē)輛出行前的清潔處理，避免對(duì)城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來(lái)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)