城市經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備與土地金融-wenkub
2024-09-20 01 本頁(yè)面
【正文】 用的效益，在完善經(jīng)濟(jì)功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過(guò)程中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府的儲(chǔ)備庫(kù)里，進(jìn)行土地優(yōu)化配置，才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。即要把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營(yíng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來(lái)源。論述了經(jīng)營(yíng)城市的概念與內(nèi)涵，探討了經(jīng)營(yíng)城市與實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的關(guān)系，并從土地金融的角度對(duì)經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制等進(jìn)行了研究、分析，提出了相關(guān)發(fā)展建議。 第 1 頁(yè) 共 16 頁(yè) 城市經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備與土地金融 【專題名稱】 城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)【專題號(hào)】 f107【復(fù)印期號(hào)】 2024 年 01 期【原文出處】 《中國(guó)房地產(chǎn)金融》（京） 2024 年 10 期第 6～ 11 頁(yè)【作者簡(jiǎn)介】 劉維新中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員，北京 100053 張紅清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。 【關(guān)鍵詞】 經(jīng)營(yíng)城市 /土地儲(chǔ)備 /土地金融 中圖分類號(hào)： ： 10067388（ 2024） 10000605文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： a 城市經(jīng)營(yíng)，有的稱 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” ，其核心是以土地資本、基 第 2 頁(yè) 共 16 頁(yè) 礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)營(yíng)對(duì)象。經(jīng)營(yíng)城市的核心是運(yùn)營(yíng)城市空間資源，尤其是土地資本，因此，建立與完善土地儲(chǔ)備制度、合理調(diào)控與配置土地資源是經(jīng)營(yíng)城市的重要環(huán)節(jié)。 近年來(lái)，有許多城市從經(jīng)營(yíng)城市的角度出發(fā)，通過(guò)建立和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，從整體上提高城市土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益，積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新，依靠市場(chǎng)運(yùn)作增加基本建設(shè)投資，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 進(jìn)入了新階段。經(jīng)營(yíng)城市的目標(biāo)是降低投資成本，廣泛吸納生產(chǎn)要素，發(fā)展市場(chǎng)主體，以城市的發(fā)展帶動(dòng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。）。企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，是城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營(yíng)城市的中心。要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用經(jīng)營(yíng)手段運(yùn)作城市建設(shè)：一是盤活土地資本存量和國(guó)有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進(jìn)行開(kāi)源節(jié)流和資本運(yùn)作，推進(jìn)股份 制改造，通過(guò)證券市場(chǎng)籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭(zhēng)取銀行信貸資金，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的有償使用和以經(jīng)營(yíng)收入抵押等方式，把未來(lái)的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實(shí)投入。對(duì)舊住宅小區(qū)、小街道進(jìn)行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個(gè)新的層次。應(yīng)按經(jīng)營(yíng)城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭(zhēng)取以特色創(chuàng)名牌城市。經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面： 運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)的關(guān)系 在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無(wú)償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對(duì)它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營(yíng)。為此，我們要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無(wú)償使用的舊模式，根據(jù) “ 誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益 ” 的原則，努力開(kāi)辟城建資金來(lái)源。廣場(chǎng)建設(shè)開(kāi)工伊始，政府儲(chǔ)備的原來(lái)只有不到 10 萬(wàn)元 1 畝的周邊地價(jià)便節(jié)節(jié)攀升。 運(yùn)營(yíng)與聚財(cái)?shù)年P(guān)系 經(jīng)營(yíng)城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。經(jīng)營(yíng)城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財(cái)源。但同時(shí)應(yīng)該看到，我國(guó)城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下通過(guò)行政手段劃撥給使用者的。面對(duì)這樣的情況，在沒(méi)有雄厚的土地儲(chǔ)備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化耕地保護(hù)的作用 人多地少、人地之間矛盾突出，是我國(guó)的基本國(guó)情。 要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護(hù)之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。要搞活這些企業(yè)，就必須實(shí)施技術(shù)更新、實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制。如浙江 XX 縣區(qū)電
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