評構(gòu)建城市土地儲備制度的再思考研究與分析-wenkub
2023-04-28 01:52:47 本頁面
【正文】 大部分城市很快就開始了模仿和推行。一．有利于保護耕地？關(guān)于第一點，《再思考》認(rèn)為“…城市周圍可供征用的農(nóng)地已經(jīng)十分有限…必須充分合理利用城市存量土地…實現(xiàn)由‘增量調(diào)節(jié)為主’向‘存量調(diào)節(jié)為主’轉(zhuǎn)變…”。故必須“利用城市存量土地”。明顯的事實是，出讓土地的使用年限最短也是40年。在上述存量土地中，第①種屬于歷史遺留問題，一方面由于缺乏解決問題的明確的法律依據(jù)，另一方面由于關(guān)系復(fù)雜，利益主體眾多，解決成本會相當(dāng)高；至于第②種，現(xiàn)行法律法規(guī)對其將來的結(jié)局已經(jīng)有明確的規(guī)定——依法收回。這似乎可以理解為，如果充分利用了城市閑置土地，就可以不征用農(nóng)業(yè)用地，客觀上具有耕地保護的作用。由此可知，該制度的完善似乎需要考慮解決兩個層面的問題：一是制訂收回土地的具體可操作性措施，二是該措施中應(yīng)體現(xiàn)出對執(zhí)行者的激勵。（這也是《再思考》所充分肯定的第二個有利于）二．（城市）政府取得巨額土地收益的意味：如上所述，促使政府下決心嚴(yán)格執(zhí)法收回閑置土地從而客觀上有利于保護耕地的土地儲備制度，因為有利于政府?dāng)烤劬揞~建設(shè)資金而使其被迅速貫徹并推廣了。當(dāng)然，也許你會說，城市存量土地由于地理位置的優(yōu)勢，可以買個好價錢！是的，不錯，它可能會買個好價錢——但被拆遷居民的安置呢？難道不同樣需要給他們提供安置用房的土地嗎？而且，既然原來的土地具有地理位置的優(yōu)勢，當(dāng)該地塊上的居民被異地安置后，他們當(dāng)然有權(quán)要求比原居住房屋更大的安置房屋以補償失去的地理優(yōu)勢，這將使增量征地不可避免！從這個意義上，筆者認(rèn)為，政府取得巨額土地收益可能成為土地儲備制度得以執(zhí)行（這于原有的閑置土地收回制度形同虛設(shè)相比，確實是一種制度設(shè)計技巧的成熟）的動力，但這一制度無論如何是與耕地保護無關(guān)甚至有害的制度。在三大塊成本中，土地成本和建安成本均屬可變成本，不同的是建安成本發(fā)生于完全競爭的市場領(lǐng)域，由此形成的競爭均衡使建筑企業(yè)極難單方面提高供給價格；稅費由于系外在成本，不會推動開發(fā)成本的上升；只有土地使用費這一房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在可變成本，當(dāng)市場處于只有一個供給主體的壟斷狀態(tài)時，需求主體之間的相互競爭必然使得交易標(biāo)的的價格一定程度上背離價值，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高！另外，土地資源天然的稀缺性以及其對于開發(fā)商來說嚴(yán)重缺乏的可替代性，使政府部門的壟斷行為幾乎能最大限度的發(fā)揮創(chuàng)造超額利潤的效能。兩廂契合，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)高檔房屋建設(shè)和銷售的熱潮，而真正能夠滿足中低收入者的住房市場，將沒有開發(fā)商愿意進(jìn)入！不幸的是，土地資源的壟斷競爭態(tài)勢導(dǎo)致土地向?qū)嵙π酆竦拈_發(fā)商積聚，由此形成的產(chǎn)品市場的壟斷將進(jìn)一步加劇這種情況。因此政府的選擇只有兩種：放棄先前政策或是用新的政策來竭力“糾正”“失靈”。但正因為此，該政策的存在對于土地儲備制度造成的后果將具有更加重大的意義——在土地供應(yīng)源出多頭的情況下，尚且存在低檔房屋的供給不足以至于需要政府干預(yù)，那么在封堵了其他土地供應(yīng)渠道后，低檔房屋的供給當(dāng)然會更加短缺。正如《再思考》所總結(jié)的，政府“通過土地的規(guī)劃權(quán)、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和農(nóng)地征用的審批權(quán)、土地市場游戲規(guī)則的制訂以及制定土地稅費政策等手段來實現(xiàn)”“宏觀調(diào)控作用”。土地發(fā)展權(quán)是什么呢？這種權(quán)利又體現(xiàn)在什么地方呢？第一個問題，《再思考》沒有定義，筆者愚鈍，亦覺難以把握，更不敢妄加猜測；至于第二個問題，根據(jù)《再思考》 “我國土地的發(fā)展權(quán)尚未真正得到體現(xiàn)，土地增值被掩蓋在房地產(chǎn)增值中，其結(jié)果是本應(yīng)由社會公共所有的部分增值收益流入了房地產(chǎn)開發(fā)商的口袋，從而加劇了社會收入的不合理分配” 的說法，可以看出，一
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