【正文】 22日，市政府批準(zhǔn)市水利投資有限公司更名為市水利投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “水投集團(tuán) ”）。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模 ，人口規(guī)模 。 項(xiàng)目任務(wù) 完成上述土地的征地、拆遷、整理，達(dá)到 “六通一平 ”，并完成其中經(jīng)營(yíng)性用地的出讓。主要職責(zé)是：履行大中型水利工程國(guó)有資產(chǎn)出資人職責(zé)，承擔(dān)新建大中型水利工程、供排水工程及中小水電站的建設(shè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)；實(shí)施水資源的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，推進(jìn)水務(wù)一體化。 為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺 口，經(jīng)過(guò)反復(fù)踏勘比選，擬儲(chǔ)備土地 1520畝位于雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域。 五、特殊說(shuō)明事項(xiàng) 本可行性研究根據(jù)地塊周邊環(huán)境狀況，按照當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)情況作出，對(duì)于未來(lái)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的社會(huì)重大變動(dòng)，本報(bào)告所得結(jié)論可能會(huì)產(chǎn)生誤差。本報(bào)告僅供中介機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目論證參考，不得用于其他用途。防震級(jí)別為 6。 四、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件 在小江片區(qū)的雙洞子組團(tuán)中結(jié)合中央綠化公園，兩側(cè)應(yīng)主要集中布置金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢(xún)等用地，形成縣級(jí)商服、文化中心區(qū)，集中布置圖書(shū)館、科技館、會(huì)展中心、影劇院、文化宮，布置 350床醫(yī)院一座，新建 30班小學(xué) 1所。土地儲(chǔ)備相關(guān)稅費(fèi)除上繳中央財(cái)政和中央規(guī)定不得減免的部分外，其余部分免繳。24180。35180。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程 公里。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共 3500 余人，占 %。年平均氣溫 176。年平均日照 小時(shí)，年平均降雨量 ，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。農(nóng)民人均純收入 2223 元，年均增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。梅峰水利工程、小江大灌區(qū)項(xiàng)目、小水電代燃料項(xiàng)目、農(nóng)村小水電脫貧解困工程和新縣城堤防工程的前期工作基本完成。農(nóng)網(wǎng)改造完成投資 ， 249個(gè)村全面完成村網(wǎng)改造。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。全縣通車(chē)?yán)锍?1480公里。 交通建設(shè)突飛猛進(jìn)。相繼完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段相繼開(kāi)口。新建二級(jí)車(chē)站 1個(gè)，三級(jí)車(chē)站 4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建 11 處。長(zhǎng)江片區(qū)位于龍脊山脈以南，以現(xiàn)狀建成區(qū)為主體，并向薛家溝和張家灣延伸，形成以居住、行政、商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)為主體的城市綜合區(qū)，包括現(xiàn)狀中心區(qū)、張家壩組團(tuán)、薛家溝組團(tuán)、張家灣組團(tuán)、復(fù)興場(chǎng)組團(tuán)。 云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。 新縣城 “五篇大文章 ”的建設(shè)及 “三大工程 ”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò) “中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū) ”、 “市級(jí)衛(wèi)生縣城 ”和 “市級(jí)山水園林城市 ”驗(yàn)收。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。 表 3 待儲(chǔ)備地塊用地平衡表 用地名稱(chēng) 規(guī)劃 面積（畝） 占總用地（ %） 1．可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地 1520 % 居住用地 999 % 商業(yè)服務(wù)用地 493 % 文化娛樂(lè)設(shè)施用地 28 % 2．可回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地 147 % 消防用地 % 公交用地 % 教育科研用地 127 % 3．不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地 463． 00 % 高投司儲(chǔ)備用地 200 % 鹽廠儲(chǔ)備 50 % 不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓用地 213 % 4．待儲(chǔ)備地塊總面積 2130 100 根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向?yàn)榫幼∮玫亍? 第六章 市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為 “一城四區(qū) ”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園 200畝左右。 （二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀 沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下 200 畝左右， 2020 年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。商業(yè)部分平均售價(jià)為 6600元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 1500元 /平方米 ，最高價(jià)達(dá)到 2200元 /平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。商業(yè)部分平均售價(jià)為 5280 元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 1050元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 1750元 /平方米； 2020年，三期工程樓盤(pán)占地 26680平方米（ 50畝），建筑面積 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 萬(wàn)平方米。住宅部分起售價(jià)為 1750元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 3000元 /平方米。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全， 07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀； 外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全， 07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀； 福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為 145平方米、 183平方米面積各占 10%。 表 4 云陽(yáng)縣 2020—2020年土地出讓交易情況 年度 價(jià) 格 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 最高價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 70． 47 15． 18 70． 72 63． 91 22． 72 44． 13 75． 50 最低價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 2． 00 1． 64 4． 40 6． 98 5． 68 4． 40 35． 50 平均價(jià)（萬(wàn)元 /4． 50 5． 44 23． 22 28． 94 14． 20 24． 27 55． 50 畝） 可以看到，云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了 0 03年的狂熱之后逐漸回歸理性， 2020年穩(wěn)定，2020 年呈上升勢(shì)頭。 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。 第三部分 成本收益與財(cái)務(wù)分析 第七章 成本分析 待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分 。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（ 20202020）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，云陽(yáng)縣城目前人均純耕地在 — 畝之間 ,在實(shí)際中 1畝土地安置人口在 — ,本報(bào)告按照 /畝計(jì)算 ,待儲(chǔ)備地塊 1520畝需安置人員 3800人 ,1267戶(hù)。 土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) =156003800=59280000 元 青苗補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第 55號(hào)）（ 1999年 1月 1日起施行）中規(guī)定 “青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。 ”在此按照 3000元 /戶(hù)進(jìn)行估算。 住房安置費(fèi) =（ 1000204） 203800=60496000元 搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定， “在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶(hù)，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶(hù)一次性計(jì)發(fā)： 3人及 3人以下每戶(hù) 300元， 3人以上戶(hù)按每戶(hù) 500元計(jì)發(fā)。水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=11001267=1393700元 紅磚廠補(bǔ)償 綜上所述 ,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為 。 征地管理費(fèi) =(67202000元 + + )%= 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局（渝財(cái) [2020]28號(hào)）《轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知〉（財(cái)綜 [2020]93號(hào)）》規(guī)定，云陽(yáng)屬于十四等，其新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)按 7 元 /平方米計(jì)收。 水土保持費(fèi) 根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 勘界費(fèi) =1520= 環(huán)評(píng)費(fèi) 按照每宗地 20200元計(jì)算 . 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 按照每宗地 202000元計(jì)算。云陽(yáng)縣為 10000元 /畝計(jì)收。 二、土地整治成本 土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平時(shí)所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)狻㈦娦排涮捉ㄔO(shè)。 2．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備整治工程管理費(fèi)按比例提取。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用之和為基數(shù) 計(jì)算。 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià) 1．出讓地價(jià)預(yù)估 待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為 ,商業(yè)用地 (包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地 )容各率為 。 表 8 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 雙洞子城市副中心地塊 居住 商業(yè) 合計(jì) 土地面積（畝） 1200 320 1520 容積率 建筑