某地區(qū)房地產(chǎn)管理知識及市場分析-wenkub
2023-04-25 12:55:11 本頁面
【正文】 71% 75% 15% 16% 16% 10% 11% 8% 3% 1% 12% 5% 3% 1997 1998 1999 2023 +% . 其它 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 住宅 11 東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速 資料來源： 東莞市建委，中國人民銀行，羅蘭 ?貝格分析 東莞市商品住宅銷售收入 [億元 ] 東莞市商品住宅銷售面積 [萬平方米 ] 1997 1998 1999 2023 +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . 2023E 2023E 12 32%21%14%8%8%17% 商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分 [1998 2023年 ] 描述 資料來源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 城區(qū) 常平 樟木頭 篁村 東城 其它 ? 商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 1998年至 2023年底，商品房實(shí)際投入資金 23億元 ? 共推出樓盤 231個(gè)，建筑面積 ? 樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平 1998年至 2023年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) 13 29%19%8%7%5%4%4%24%在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū) 資料來源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 多層和小高層 別墅 高層 1998 2023 2023E 12% 84% 6% 8% 91% 1% 東城 篁村 城區(qū) 塘夏 其它 1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布 虎門 商品房立項(xiàng)開發(fā)類型比例 [按開發(fā)建筑面積 ] 樟木頭 常平 14 預(yù)計(jì)到 2023年 , 每平方價(jià)格在 2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場 86%的份額 描述 ? 東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高 ? 東莞市政府對城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量 ? 由于政府嚴(yán)格控制土地批租 ,土地價(jià)格上升較快 ? 居民住宅消費(fèi)觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ,需求品位提高 ? 金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場的增長 ? 東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入 2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭 , 如 :新世紀(jì)豪園 , 新石竹 , 雍華庭 ,七寶一居等 13% 50% 20% 10% 2023 別墅 3500元以上 * 25003500元 * 2500元以下 * 總額 8% 60% 26% 6% 2023E 資料來源：東莞市建委， 羅蘭 ?貝格分析 * 除別墅外 商品住宅銷售總面積 [萬平方米 ] +% . 15 東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個(gè)方面分析 消費(fèi)者 潛在的進(jìn)入者 房地產(chǎn)開發(fā) 專業(yè)服務(wù)提供者 替代品 ? 政策壁壘強(qiáng) – 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) ? 經(jīng)濟(jì)壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本 優(yōu)勢和先進(jìn)的商品房差異化概念 ? 大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀念尚處于商品住宅理念的接受者 ? 主力消費(fèi)群不明顯 ? 商品住宅 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者 , 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量 ? 聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量 ? 商品房替代品幾乎不存在，安居房只占 1%的市場份額 內(nèi)部競爭狀況 ? 城區(qū)、常平和樟木頭集中了 70%的房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由 1998年的 45%上升為 2023年的 67% 16 消費(fèi)者購買商品房考慮的因素 價(jià)格 房型 地理位置和交通 開發(fā)商品牌 建筑物質(zhì)量 建筑物外觀 環(huán)境 配套設(shè)施 保安和物業(yè)服務(wù) 重要性 考慮因素 1 2 3 4 5 本地消費(fèi)者 外地消費(fèi)者 描述 ? 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者， 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺(tái)消費(fèi)者占 90% ? 東莞本地消費(fèi)者在選購商品房時(shí)首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境 (包括教育 )較高的要求 ? 對于東莞本地人，自用房的建筑面積在 100130平方米的中大戶型較受歡迎；購買 80100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多 ? 外地消費(fèi)者在考慮購買商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開發(fā)商的品牌 ? 港澳臺(tái)和外國消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價(jià)格敏感性不高 ? 越來越多的消費(fèi)者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施 港澳臺(tái)和外國消費(fèi)者 不同消費(fèi)群在購買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 資料來源：羅蘭 ?貝格訪談 17 由于開發(fā)商市場定位不準(zhǔn)確，未能充分滿足消費(fèi)者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升 資料來源： 東莞市建委，羅蘭 ?貝格分析 東莞市商品住宅空置面積 [萬平方米 ] 描述 ? 商品住宅空置面積大， 2023年底達(dá)到 米 ? 商品住宅空置率高。 :59 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。有效的教育是先嚴(yán)后松，無效的教育是先松后嚴(yán)。 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 :59: 合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 2023年 4月 16日 6時(shí) 59分 18:5918:59:00 一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎(jiǎng)賞。 抓住時(shí)機(jī)并快速?zèng)Q策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 為了能擬定目標(biāo)和方針，一個(gè)管理者必須對公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場環(huán)境相當(dāng)了解才行。 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。大家重新勵(lì)志，努力奮斗，為時(shí)應(yīng)猶未晚。 18:59:0018:59:0018:594/16/2023 6:59:00 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 4月 16日星期日 下午 6時(shí) 59分 0秒 18:59: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時(shí) 59分 0秒 下午 6時(shí) 59分 18:59: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:59:0018:59:0018:59Sunday, April 16, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 4月 下午 6時(shí) 59分 :59April 16, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 18:59:0018:59:0018:594/16/2023 6:59:00 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :59:0018:59:00April 16, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一
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